美國房屋租賃法解析

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一、房屋租賃法概述

美國房屋租賃法（Landlord and Tenant Law）是規範商用與住宅不動產租賃的法令，其主要依據來自普通法與各州相關法律，許多州依其法律體系另擬住宅租賃條例（Uniform Residential Landlord-Tenant Code， URLTA）或住宅租賃管理條例（Model Residential Landlord-Tenant Code）。聯邦政府制定本法的目的，在於作為各州法令的基礎，以預防法令可能產生各種型式的歧視狀況。

本法對於租賃法律關係的認定，基本上是以契約（contract）與財產法（Property Law）為基礎。租約期間分為定期或不定期兩大類，租約的終止則依據租賃雙方意願，或某些違約行為的發生。承租人在租賃期間具備財產使用收益的權利，且除於契約另行約定，否則承租人可限制包含出租人之其他人侵入所承租之不動產，但承租人亦不得轉租或對該不動產進行其他處分。至於租約的相關規範，則以契約法（Contract Law）的精神為依據。依據民??法或相關法律的精神，租賃契約的簽訂隱含租賃雙方的合意，並且包含出租人對出租後之不動產使用權利的限制，以及對於出租不動產不適居住使用時的修繕責任。美國住宅法對出租住宅的管理，相當強調住宅於出租期間必須符合適合居住的條件，這樣的精神也同時為民法與相關法令所保障，因此法律也規定承租人得因修繕住宅的支出來抵扣租金。

另一方面，除契約明定外，承租人有支付租金的義務，但其立法精神亦強調「合理租金」（fair rent）。同時規定出租人得於承租人違背契約時得逐出房客，但是對於承租人為保障自身利益而為的法律行動，出租人不得採取任何報復行為。

（二）簽約與搬遷階段

此部份的重點包含租約型式、租約不得違背法律之規定、押金與其他費用之歸屬、押金之型式等。

1. 租約型式租約主要分為按期租約（month-to-month rental agreement）與定期租約（lease）兩類。按期租約依據一定期限來繳交房租（按月或按週），可為書面或口頭方式約定，但關於押金或其他費用的規定則必須以書面為之，租約之結束則由承租人或出租人以適當方式告知後結束。此外，出租人得於任何時間提出租金調整或合約修改，但必須對承租人給予適當的告知，並徵得其同意。定期租約有一定之期限，其合約必須為書面方式。在此期間除非取得雙方合意，否則出租人不得要求修改合約內容與租金。此外，在承租人的法律代理人證實或贊同的條件下，定期租約得排除房屋租賃法之規定。 2. 法律上規定租賃契約不得規定之事項包含以下七點：限制承租人有關租賃住宅法所賦予之權利。要求承租人放棄控告出租人之權利??。限制承租人對出租人應負責任之要求。允許出租人在無適當告知下自由進出出租住宅之權利。要求承租人支付所有房屋修繕費用，即使該項損壞並非由承租人或其客人所造成。要求承租人必須支付其控告出租人所造成之律師費用。當承租人欠繳租金時得扣押其財產。 3. 押金（deposit）房屋租賃法所指的押金是可取回的（refundable）。當出租人收取押金時，租賃契約必須以書面為之，且必須說明押金的擔保標的，以及承租人可採取怎樣的方式取回押金。此外，押金之收取必須開立收據，押金所擔保之標的物必須列舉，並經過雙方簽名認可；押金必須存放在具信用的銀行或信託公司，除非有書面契約規定，否則押金的利息收入歸出租人所有。 4. 其他費用如果租賃契約有其他必須由承租人支付且不能取回之費用，此時之租賃契約必須以書面為之，且該項費用不得稱為押金。

2. 承租人之義務依據房屋租賃法規定，承租人於居住使用階段的義務包含以下九項：支付租金與其他同意支付之款項。遵循各級政府制定之相關法令與規定。維持住宅的整潔衛生。適當處理垃圾廢棄物。支付處理不當氣味排放之費用與設備。妥善使用幫浦、電汽與暖氣系統。不應故意或忽略而造成對住宅的損壞。不得破壞住宅或製造公害。除正常折舊損壞之外，遷出時應將住宅回復到遷入時的狀態。

3. 出租人對合約內容之修改對於按期付租之合約的修改，例如調整租金或修改條文，必須在30天前以書面方式告知承租人，且新規定必須在另一次租期開始才能生效。如果出租人預備將住宅改為產權分開的公寓（condominium），必須在90天以前告知承租人。此外，房屋租賃法並無規定租金調整上限與頻率，但是規定不得以租金上漲來報復承租人的方式。至於定期租約的修改則必須租賃雙方均同意方得為之。

4. 住宅出售住宅出售並不表示原有租賃合約??即告終止，且須告知承租人新房東的姓名住址，並且應將押金移轉到新出租人提供的信託帳戶或付款中間人。

5. 出租人進入已出租住宅出租人要進入已出租之住宅，必須在兩天前通知承租人，並需選擇適當的時間進入，出租人為出售或承租該屋而帶人進入，且於一天以前告知時，或為修繕、改良或提供其他住宅服務而進入該住宅，依法承租人若無適當理由不得拒絕。此外，合約若規定出租人得隨意進出已出租住宅，此規定將不具法律效力，但是對於緊急事件或承租人拋棄租賃權利時（abandonment），出租人無須通知即可進入該住宅。

（三）居住使用階段

居住使用階段的課題，主要是承租雙方之義務、合約內容變更、房屋修繕與管理等等，相關規定分述如下：

1. 出租人之義務依據房屋租賃法之精神，出租人必須提供不危害承租人健康與安全的住宅單元。此原則下的詳細內容包含以下十二點，但必須注意的是，出租人並無責任對承租人損壞之設備負擔修繕費用（亦即出租人負有應儘速修繕的責任，但可向承租人收取費用）。維護建築結構與設施的妥善。維護住宅足以合理抵擋氣候之變化。提供適合的鎖與鑰匙。提供必要的暖氣、電汽、冷熱水設備。提供垃圾清理設備。維持大廳、樓梯間等公共空間的清潔與安全。除獨棟住宅承租戶自行導致，出租人應維繫住宅不受有害人物侵擾。除正常損壞??情況外，住宅單元應維持與承租人遷入時相同的品質。電汽、幫浦、暖氣與其他出租時所提供之設備，應持續維持在適宜使用的狀態。應將出租人或代理人之姓名地址告知承租人。新住戶遷入時應將熱水器設定在華氏120度。新住戶遷入時應確保火災感應器於可使用狀態。

2. 住宅修繕有關住宅修繕事宜主要區分為承租人對出租人提出告知（required notice），以及承租人在出租人不進行修繕時的選擇（tenant''s options）。當承租人發現住宅出現必須修繕的問題時，必須以書面方式告知出租人或管理人，並且適當的描述問題狀況。出租人或管理人在收到維修通知後，依據不同問題有不同的處理時間，例如冷熱水、暖氣、電源等相關問題，必須在24小時內進行處理，至於由出租人提供的冰箱、電爐、幫浦設備等，則應在72小時內處理，其他問題則需要10天以內處理。如果出租人在法定時間內未處理，承租人可進行以下數種選擇：遷出住宅：承租人可立即以書面通知出租人並遷出該住宅，且依法擁有取回預先支付租金與押金之權利。提出訴訟或??仲裁：承租人可透過訴訟來要求出租人進行住宅修繕（此種訴訟不能在小額賠償法庭（Small Claim Court）進行），或經出租人同意後採取仲裁方式處理。自行聘請工匠修繕：承租人可自行處理，並自租金中扣除修繕費用。 （此類做法不能用於要求出租人提供垃圾筒一類的事務。）此外，以10天處理時間的情況而言，承租人必須在處理時間屆滿，或通知送達五日以上方得自行處理，並於租金中扣除費用，且出租人有權檢視修繕成果是否適宜。如果該項修繕工作必須聘請具備專業證照之技師，但承租人所聘請的人並非具備此項證照，則對於每件修繕的租金扣除以一個月租金為限，且在12個月內以兩個月租金為限。如果該項修繕涉及數個承租人，各承租人得聯合進行前述工作，並分別按比例抵扣租金。承租人自行修繕：如果修繕工作不涉及專業證照，承租人得自行修繕，並且將材料與工資成本自租金中扣除，但其前提仍是出租人得知問題而未於規定時間內進行處理。此種方式的修繕費用不得超過半個月租金，且於12個月內以此種方式修繕之總費用不得超過一個月租金。此外，出租人有權進行檢視，且所有修繕必須符合法令規定，且承租人必須負擔合宜修繕的責任。租金交由付款中間人（Escrow）：當承租人已告知問題，且經過政府相關部門確認，而出租人未於規定時間內處理時，此時承租人得將租金存放於付款中間人帳戶。此部份亦涉及有關付款中間人制度之相關規定。

3. 出租人的違法行為房屋租賃法規定出租人的以下五種行為屬於違法行為：

自行將住宅換鎖：出租人若將出租住宅換鎖或增加新鎖，致使承租人無法開啟，即使承租人以欠繳房租，仍屬於違法行為。在此情況下，承租人得透過法律請求後進入住宅。關閉設備：出租人不得以關閉設備來催繳房租或迫使承租人遷出，僅能於正常修繕或某些合理時間內關閉相關設備，若出租人故意欠繳水電等費用而致使設備停用，仍視為違法的行為. 如果前述狀況發生，承租人得要求相關設備服務公司重新提供服務，一但此違法行為經法院判決確定，出租人必須賠償承租人每日上限100美元加上律師費用。佔有承租人財物：除承租人拋棄租賃權的情況外，出租人佔有承租人之財物均屬違法。一但前述情況發生，承租人應要求出租人返還，一但此違法行為經法院判決確定，出租人必須賠償承租人每日上限100美元，直到返還為止。出租不適居住住宅：出租人若出租依法不適居住住宅，必須賠償三個月租金或受損金額三倍其中較高者，並需償付律師費用與調查損害費用。

報復行為：法律保護承租人在對出租人提出告訴後免於受到報復。以出租人提高租金為例，租金若在相關訴訟完成90天以內提高，可能被視為一種報復行為，除非承租人同意或此項上漲具有合理的理由。一但前述狀況進入法院訴訟且承租人勝訴，則出租人需取消報復行動並且賠償律師費用。

（四）契約結束與搬遷階段

契約結束與搬遷階段主要涉及告知、押金返還、依法驅離、拋棄等情況，房屋租賃法對此之規定分述如下：

1. 適宜的搬遷通知對定期租約（lease）而言，如果承租人於合約屆滿日遷出，依法無須提出告知，該合約亦於到期日後終止。若承租人於到期日之後仍居住該處，且出租人接受下一期房租，則新的租賃關係將視為按期（month-to-month agreement）租約。若承租人於租約未到期前遷出，依法必須支付未到期部分之租金，但是出租人亦須以合理的租金儘速將該住宅再出租，如果出租人未履行此項責任，承租人僅需負擔某段合理期間的租金即可。對按期租約而言，若承租人欲解除合約，須於已支付房租期限20天以前，以書面方式通知出租人，且不包含通知傳送時間，但出租人亦不得要求超過20天以上的事前告知。如果出租人得知承租人已遷出，且承租人已預付超過30天的房租，則承租人無須再以書面方式告知。此外，若出租人於30天之內將住宅再行出租，則原承租人僅需支付閒置期間之租金即可。另一方面，若出租人希望承租人遷出該住宅，則需在20天以前以書面方式通知。

2. 押金返還出租人必須在承租人遷出後14天以內，將押金返還或以書面告知保留全部或部分押金的原因。如果出租人無合理原因扣留押金，經法院判決確立後，則需償還三倍押金。

3. 依法驅離依法出租人在下列四種情況下得驅離承租人： 托欠租金：依房屋租賃法之規定，即使僅托欠一天，出租人就可以提出三天內付清或要求搬遷的通知。如果承租人於三天內支付該項金額，則出租人必須接受且不得驅離承租人，但出租人有權拒絕承租人以先行支付部分租金方式的要求。違反租賃契約規定：如果承租人違反合約條文（例如規定禁養寵物卻飼養），出租人即可發出10天內改善或遷出的通知，若承租人於10天后仍繼續違約行為，則出租人有權將其驅離。進行違法行為或製造公害：如果承租人於出租住宅內進行違法行為或製造嚴重公害，出租人可提出三天內遷出的通知，承租人不得拒絕亦無權以改善的方式要求繼續居住。無原因的驅離：除了西雅圖市之外，按期租約的出租人可以無任何理由要求承租人遷出，但必須在20天之前以書面通知，且必須讓承租人在下次繳租期限前20天收到此通知，遷離日期也必須是繳租期的結束日。但是對於定期租約則必須依照合約內容規定，因此不得要求承租人於20天內遷出。如果是因為該棟住宅改為產權分開的公寓（condominium），必須在90天以前提出要求遷離的通知。如果承租人收到通知且超過規定時間仍拒絕遷出，出租人得以非法居留（unlawful detainee）名義進行控告，一但獲判勝訴即可要求警方協助驅離承租人。

4. 承租人拋棄租賃權承租人" 拋棄"(abandon)租賃權，是指其已停止繳交租金並且以實際行動或口頭表示不再繼續居住該處。承租人一但拋棄承租權，出租人即可進入該住宅，並將遺留物品置於適當處所，隨後應通知承租人放置地點與預備將遺留物出售之時間。若無法直接聯絡承租人，可將通知郵寄原承租地址，由郵局進行轉寄。出租人對遺留物的處理規定指出，若遺留物總價值低於50美元，且承租人於發出通知7天內未有回應，即可出售，若總價值超過50美元，則必須等待45天以上方得出售。出售金額扣除欠繳房租、儲存成本與出售成本後若有剩餘，出租人必須與以保留一年，若承租人屆時仍未提出要求，則此剩餘金錢歸出租人所有。但是，若事後經法院判決承租人並非拋棄租賃權，則出租人必須賠償所有損失與訴訟費用。此外，對於押金的處理方式，出租人必須於得知承租人拋棄租賃權14天之內返還，或提出未能返還之書面說明。

資料來源：僑居網