租約上房產購買選擇權 不等於優先權

問：2年前我承租了一個小倉庫，租約為期2年，月租2,500元。當時經紀人為我談判並爭取到房東的同意，給予我將來以55萬元的價格購買該倉庫的權力，並在合約上註明房客擁有「Option To Purchase」。欲運用該選擇權時，房客必須在租約結束之前的一年內通知房東該意向，否則將失去購買權。

我搬進倉庫後也向來按時繳租，也按合約規定的時限，準時通知房東購買意向，但是由於我需要向銀行貸款才能籌足所需資金，而貸款申請又面臨艱難，所以未能及時成交，租約快到期了卻又臨渴掘井，找不到合適的取代倉庫，也只好請求房東把租約延三個月，房東也同意了。

但是，與此同時，房東接到了一個買家的50萬的offer。請問我有權力阻止房東賣給他嗎？我有優先權以50萬購買嗎？此外，租約規定，我若沒有選擇或有選擇而不完成購買產業，數額1萬元的押金將變成「Non-Refundable」，我可否用押金來抵最後幾個月的租金？

答：「Option」的意思是選擇權。在租約還未截止前，你有權以55萬元的價格購買。雖然你已經「Exercise」了（行使的意思）Option，但是你若未能在租約未截止前完成買賣交易，房東不僅有權不賣，還有權不與你續約。房東若有告知其他有興趣的買家，說你已「Exercise」了，他們一般是應該等待你的交易失敗後，才會進行下一個交易。但是選擇權不等於優先權（Right of First Refusal），意思是說房東沒有義務提供其他買方的Offer給你， 並允許你以他們出Offer的相同條件優先購買。你若不能成功成交，你也不能阻止房東接受其他買家的Offer。

押金是不能拿來抵租金的，但是可以用以補償房東，於房客搬走後所需做的修理費用。從法律上來說， 「Non-Refundable」（不能退）與「Forfeited」（被没收），或許有小區別。以你的立場而言，只分析文字，而不探討雙方對「Non-Refundable」的意思認知的話，押金雖不能退但並沒被沒收，你可以試圖搬走之前不做任何修理，讓房東從押金上扣，但這種說法也畢竟有一點強詞奪理，很可能因為雙方擬訂租約時用字不妥當，而產生了這方面的模糊。

資料來源：(陳建友中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/，800-499-4529)