不要讓購屋置產的美夢變成為惡夢

富爸爸富媽媽說：「不要去買超過你能力所及的房子，等到你付不出房貸時，你就痛苦、煩惱了。。」

富爸爸富媽媽說：「想要讓購屋置產的美夢永遠不破滅，除了工作努力之外，你還須要知道正確的理財方法。工作是賺薪水，理財是賺利潤，只有薪水加利潤才是你致富的保證。」

2007年，美國發生的次級房貸( sub-prime mortgage )危機，己有上百家銀行倒閉。

由於金融風暴的影響，美國房價有著不正常的下跌，上千萬幢的房子成了逆水屋。上百萬幢的房子成了Short Sale或銀行屋。

上千萬的屋主失去了家園 / 房子，這令許多專家學者質疑，擁有自己的房子，真的對每個屋主都是有好處的嗎？

鑑於許多零首付的人，他們向次級房貸機構勉強取得貸款，後來因為種種原因 ，如：失業、收入不足、生病、離婚，無力按約繳付房貸，他們的房子很快就被銀行沒收拍賣，以致於他們失去其心愛的房子，曾擁有自己「房子美夢」的人，只是曇花一現，很快就變成為一場惡夢。

經濟學教授羅森索 說：「我擔心，人們可能過度暴露於危險之中。我們不會鼓勵別人買風險太高的股票，那我們為何鼓勵低收入的家庭在房地產上做有風險的投資？尤其是在房市萎縮的時候。」

羅教授的這句話只說對了 1/4，他忽略掉，如果你完全用現金去買房子，那哪有風險可言？ 買股票是要用現金買的，不是嗎？ ( 有些公司准許你，可以借用２倍的Margin去買股票 ) ，但總沒聽說過用零頭款/ 零首付 或5% Down就可以買股票的。

低收入的家庭跟本借不到銀行的錢。如果他們用詐騙的方法取得銀行的貸款，那就是他們的事，如果他們的房子後來被銀行沒收，那就是他們不誠實，自找的麻煩。
富爸爸富媽媽說：「只有不知死活的人，才會借錢去玩股票。也只有不知量力的人，才會用零首付去買房子。」

出現被銀行沒收拍賣的房子，很多都是信用較差的低收入者或是sub-prime mortgage的客戶，問題不是出在你該不該買房子，而是出在你有沒有能力按期繳付月供款( Payment)、就是依約繳付欠款。如果你每月的總Payment超過你淨收入的 1/2或 稅前收入的1/3 ，那你就是負債過多、負擔過重的人。負債過多的人，就容易陷在債務的泥淖中無法自拔。
註：每月的總Payment，包括：銀行貨款月供款、信用卡月供款、房地產稅月供款、房屋保險費月供款、汽車貨款月供款、學生貨款月供款。

富爸爸富媽媽說：「如果你每月的總Payment超過你淨收入的 1/2或稅前收入的1/3 ，那你就是負債過多、負擔過重的人。」
富爸爸富媽媽說：「收入不足，負債又過多的人，就容易陷在債務的泥淖中無法自拔。」
富爸爸富媽媽說：「擁有房子是一件好事，但是去買超過你能力所及的房子就不是一件好事。」

銀行資料顯示，許多利用次級房貸的家庭，為了實現擁有房子的美夢卻背上了沉重的財務負擔，這使得他們每年花在償還房屋貸款、支付房屋保險、繳交房地產稅及房屋維修方面的金錢，超出了他們的預算，最後因為周轉不靈陷入在債務的困境中。此種購屋者一旦遇到利率上升或 意外變故(例如﹕失業、生病、婚變 )，立即將陷入無力償還貸款的困境。專家指出，這類貸款者因債信較差，收入又不高，使他們現在沒有資格申請房屋重新貸款(refinance) 或修改貸款條件，以致債務愈陷愈深。房子將迅速面臨被吟銀行收回、沒收拍賣，使得他們的美國夢立即破滅掉。

次級房貸公司推出各種「低利息、零頭款」的產品來招來顧客。這些誘人的產品，表面看來是可以幫助窮人購屋置產，以完成他們的美國夢，但其實那是一個可怕的陷阱，如果你沒有20 %以上的自備款及足夠的收入，你最好不要盲目的向銀行借 100 % 的貸款去購屋。

富爸爸富媽媽說：「小心銀行設下的圈套，讓你一輩子成為錢的奴隸，房子的奴隸。」
數十年來，美國政府都鼓勵民眾「儲蓄、購屋、置產」，來實現「有屋最美」的理想。只是太多的人「只知借錢‧不知儲蓄」，所以他們沒有多餘的周轉金 / 準備金可以抵抗房市的風暴，因此陷入在債務漩渦之中，面臨破產危機。

政府政策和金融機構大力推動民眾置產，幫助人們解決住的問題，實在是功德一件。 只不過在幫助人們解決住的問題的同時，也應該推廣「投資理財」的教育 ，要讓更多的人知道「儲蓄、理財、投資、風險管理」的重要性，這樣才可降低置產的風險。

富爸爸富媽媽說：「理財、投資、儲蓄、風險管理、維持好的信用、擁有一幢房子都是很重要的事，這些是你人生必修的課程，也是你想躲也躲不掉的事。」

自2001年１月至2003年6月美國聯邦基準利率連續調降15次，引發房價上漲。 當基準利率降低到1 %時 ，房價瘋狂大漲。此時銀行推出各種浮動利率的產品來吸引客戶，當時最吸引客戶的銀行產品叫做「 1 % 利息」。也就是前三個月利息以1%計算，以後的利息再以市場利率走向做浮動調整。接著銀行又看到房價繼續狂漲，因此銀行放鬆了貸款條件，相繼推出「零首付 / 零頭款、低利息」產品，讓許多原本沒有購屋資格的人 ( 沒錢的人 ) 也跟著去搶購房子，結果害到許多人買到2006、2007年的最高價，現在他們真的是騎虎難下、進退兩難了。

富爸爸富媽媽說：「只看到房價暴漲而眼紅，也不考慮自己財力如何 ，就盲目跟著別人後面搶進房子，那是一件很危險的事。」

有沒有資格買房子，是看你的頭款大小 。有沒有能力買房子，是看你的收入高低。有沒有辦法借到錢，是看你的信用分數。 有沒有必要買房子，是看你的需要。能不能買到房子，是看你的出價高低。 能不能在房子上賺到錢，是看你的投資技巧。
適合他人的投資方法，不一定適合你，適合你的投資方法，也不一定適合他人，因為每一個人的投資 ( 財力 ) 情況都不同，要選出最適合自己的投資方法才是最重要的。

富爸爸富媽媽說：「借錢容易還錢難，只會借錢不會理財的人，最後會被龐大的債務逼死的」。

「 會善用銀行的錢賺錢」是件好事。但收入不足、收入不穩定的人，反而會被銀行設局害到破產就是件愚蠢的事。能借到100 %的貸款是件好事，但是你沒有十足的償債能力，連60 %都沒有把握的話，那就是一件很危險的事。

富爸爸富媽媽說：「沒有償債能力的人，最好不要去借錢。沒有財力的人，最好不要去借錢。沒有頭期款的人，最好不要去借錢。」
實力不足的人，只可以做50 %的購屋貸款。「沒錢的人或 收入不高的人」千萬別上了銀行及貸款公司的當，去借零首付貸款，以免你掉入負債的陷阱中，你「未蒙其利，反受其害」陷自己於債務的泥淖中，最後變得空歡喜一場。

富爸爸富媽媽說：「人人都應該要學習投資財理，學會不賠錢，學會風險管理，學會穩步發展，學會穩操勝券。」
富爸爸富媽媽說：「你要小心銀行就是那種晴天借你雨傘，而在雨天時收回雨傘的那種偽君子。」
富爸爸富媽媽說：「銀行就是那種在你發達時巴結你的朋友。銀行就是那種在你落魄時逼你還債的仇人。」
富爸爸富媽媽說：「銀行就是那種想賺你利息的商人。銀行不是那種想幫助你賺錢的貴人。」
富爸爸富媽媽說：「銀行就是那種六親不認的人。如果你付不出月供款，銀行是那種沒收你財產的人。」

富爸爸富媽媽說：「首先要養成節儉、儲蓄、記帳的習慣，讓自己存到足夠的頭期款 / 首付款，這是購屋置產的第一步。」
富爸爸富媽媽說：「許多人誤以為購屋置產是致富的第一步，其實從節儉、儲蓄、記帳開始，培養出自己的綜合實力才是投資致富的第一步。」

註： 投資的綜合實力包括﹕智慧、學問、人脈、錢脈、資本、行動、耐力、毅力 與 機會。
沒有智慧又沒有實力，任意隨著他人起舞，容易掉入負債的陷阱中，過度投資或投資不當，都是非常不明智的。

借用他人的錢，一定要有能力還錢，並且要做好償債計劃，善用財務槓桿原理的人將來會是嬴家，如果你沒有足夠財務實力，但又是濫用財務槓桿原理的人，你就會成為輸家。
富爸爸富媽媽說：「嬴家懂得利用財務槓桿原理來創造財富。而輸家只懂得利用「借錢養債」的方法，來以債養債。」
富爸爸富媽媽說：「沒有財務實力的人，就不要去冒險。，濫用槓桿原理的人，最終都會是輸家。」
「信用差、收入低」卻用零頭款買房子的人，他們就是濫用財務槓桿原理的人，他們打腫臉充胖子，他們借的錢超過他們的還債能力，因此總有一天他們會周轉不靈，宣告破產的。

宣告破產的原因有二類﹕1. 非蓄意破產 - 因遭變故而破產， 如﹕失業、生病、官司、離婚、生意失敗等。 2. 蓄意破產 – 設計圈套故意破產， 如﹕惡性倒閉、詐欺、故意放棄債務等。

在房價下滑時，當你的房價低於你的銀行欠款時，有人會選擇故意不繳銀行Payment，而讓銀行把房子收回去拍賣，這就是蓄意破產。也有人明知道借100 % 的貸款有風險，但是他們還是去借，一旦碰到周轉不靈，在最壞的情況下，最多只是讓銀行把房子收回，反正是100 % 的貸款，屋主 也沒吃到什麼虧 ， ( 並且也白住了好幾個月 ) ，這就算是屋主惡性詐欺銀行的一種方法。

富爸爸富媽媽說：「你要利用智慧去投資理財，不要利用小聰明去詐財。」

從房客變房東，身份升一級，但是開支升好幾級。沒有做過媽媽的，不知道媽媽的辛苦，沒做過屋主的人，不知道房子的開支有多大。
如果你的財力與償債能力只有50萬，你就不要去買超過51萬的房子。如果你打腫臉充胖子，向銀行借了許多的錢，而且這些錢超過你的償債能力，那你就是做了房奴，萬一碰上房價下跌，你就慘了。

富爸爸富媽媽說：「如果你打腫臉充胖子，向銀行借了許多的錢，你就等於做了一件非常冒險的事，萬一碰上失業，周轉不靈，你就慘了。」
第一次購屋置產的人，一定要重新計算一下新的生活費用，以免以後天天為錢煩腦，把你原本有的快樂、理想都埋藏掉，那就得不償失了。
富爸爸富媽媽說：「窮人只會讓自己陷入在負債的漩渦中，卻不會像富人一樣懂得利用債務桿槓來為自己創造財富。」
富爸爸富媽媽說：「購屋置產是一件高興的事，但是你一定要量力而為，這樣購屋的美夢才不會變成為一場惡夢。」
富爸爸富媽媽說：「購屋置產前，一定要評估你自己的綜合實力，如果你的實力不夠多，你就不要冒險購屋，以免美夢變惡夢。」
富爸爸富媽媽說：「想要讓購屋置產的美夢永遠不破滅，除了工作努力之外，你還須要知道正確的投資理財方法。工作是賺薪水，投資理財是賺利潤，只有薪水加利潤才是你致富的保證。」