在美國買賣房產要如何交稅

人民幣貶值，美元升值，高淨值人群早已紛紛開始做美元資產配置，很多客戶把美國房產作為首選。但是在購買房產和出售房產時都會面臨諸多的美國稅務問題。

在出售美國房子時，買價與賣價之間的差額即是資本利得( 虧損) 。如果賣價高於買價，則有資本收益，如果賣價低於買價，則有資本虧損。資本利得( 虧損) 根據其持有的時間長短分為短期和長期。如果持有時間在一年以內，則作為短期。如果持有時間在一年以上，則作為長期。持有時間以所得資產的次日計算，直到出售資產的當日。那麼什麼是資本利得稅？具體的稅率是多少呢？今天就來給各位做詳細解答。

在美國，個人和企業都要繳納資本利得稅。但是，對於個人來說，長期投資的資本利得（超過1年的投資）稅率較低。與很多其它國家不同，美國公民無論居住在哪個國家，都要向美國國稅局繳納所得稅。

1. 什麼是資本利得稅？

資本利得稅（簡稱CGT），是對資本利得（低買高賣資產所獲收益）徵稅。常見的資本利得如買賣股票、債券、貴金屬和房地產等所獲得的收益。美國資本利得稅適用於在美國的資本收益所得。一般而言，對於非居民外籍人士傳統意義上的資本利得稅的稅率是30%或者美國與非居民外籍人士所在國所簽訂的更低的稅務公約，但這不適用於房產的資本利得稅。

2. 房產資本利得稅稅率

如果出租房產有根據美國稅法第871(d)條例作出申明，則此房產所產生的收入將視同於與美國有關聯的貿易收入所得，進而能享受與美國居民同等的稅率。根據持有時間的長短，如果是短期持有，即一年以內，則資本利得稅等同於個人所得稅的稅率，最高不超過39.6%。如果是長期持有，即一年以上，則資本利得稅的稅率為15%。值得一提的是，如果出租房產在出租期間有做折舊，當此房產賣出時，之前所做的折舊金額需要被修復，需要繳納25%的稅率。

3. 房產資本利得稅預扣

根據1980年外籍人士房地產投資法案(ForeignInvestment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。加州對資本利得要求預扣為3.33%, 所以外籍人士賣房後總共被預扣13.33%。

如果房產賣價低於30萬美金，並且買方購買後將作為自住屋，則無須預扣房產的資本利得稅。此交易如果有資本利得，仍然需要申報及繳相應稅。
此預扣可以在非居民外籍人士申報其當年的個人所得稅時作為稅務預交款項。當非居民外籍人士當年的實際個人所得稅低於所預扣之款項時，多預扣的款項是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士沒有申報個人所得稅，則此款項將全額被美國國稅局作為稅款繳付。

4. 房產資本利得稅申報

非居民外籍人士在申報其年度個人所得稅時，如有資本利得稅，需要額外填寫附表D來進行申報。

資本利得稅的豁免情況包括：

* 當出售一份房產時，如果該房產是出售者在出售前5年中的2年的主要居所，出售者可獲得250,000美元（對單身）或500,000美元（對夫婦）的資本利得稅豁免份額。

* 資本利得計算的是淨值，即投資收益減去投資損失。所以，當每年年終繳稅前，美國會出現這樣一個趨勢，很多投資者會將他們正處於虧損狀態的資產出售。對於個人來說，如果投資損失超過了投資收益，淨損失可以被利用在一般所得稅的減免中。每年每個個人可以申報3,000美元的淨投資損失，用來減免一般所得稅。剩餘的投資損失還可以歸入下一年繼續用來計算下一年的資本利得淨值。企業還被允許將本年度的投資淨損失抵消上一年度投資收益，從而獲得一定的退稅。

在我們對美國房產的資本利得稅進行了了解之後，就應該知道如果您選擇購置美國房產作為投資房產，一定要在持有房產至少1年後出售，才能享受長期資本利得稅的低稅率政策，並且要活用文中提到的資本利得稅的豁免份額，從而可達到降低納稅成本的目的。

來源：美國財富管理