投資美國房地產有哪些稅費

買房的時候有很多費用是一次性的費用。這些費用主要有交易稅、交接費、產權費、產權保險等。

特別強調，在買房的時候，買方是不用付給代理人佣金的。因為賣方在賣房的時候，其賣房費用的5%到6%將作為雙方代理人的佣金，這個佣金會平分給雙方的代理人。

在買房時，有哪些費用可以抵稅？

第一類，貸款的利息和貸款的那些point，還有房產稅，這些可以在scheduleA表抵扣的。

第二類，與房屋交易有關的費用，比如產權，產權保險，律師費，產權的登記費，這些不可以抵稅，但是可以作為成本夾在房子的買價上，等將來出售的時候用賣價減去買價，作為你的增值。

第三類，與申請房屋貸款有關的一些費用，例如物業的估值費用，信用報告費用，還有貸款的手續費，銀行或者是貸款公司的這些審核費或者是行政費，文件費，這些與貸款有關的費用是不能抵稅的，也不能加在房屋的成本之上。所以在稅務上是沒有任何的作用。

第四類是房屋的保險，利用火險、地震保險等，它同樣也不能抵稅，也不能附加在房屋的成本之上，是一個純粹的費用的支出。

房屋持有期間產生的費用：

房產稅，大概是買價的1%到3%不等。比如加州是1.25%。

保險費，主要是火災保險，一年大概在1000~3000美元（若小區在洪水區，還有洪水險）。

物業費（如果小區有物業管理），費用從100到2000不等，看小區環境。

持有期間，有哪些費用可以抵稅？

這裡從兩個角度來講：自住房和出租房。

1.自住房。在發生的費用裡面，房地產稅和貸款利息可以用作抵稅。貸款利息限兩套房。

2.出租房。所有與該房產的一些必要的和合理的費用都可以抵稅，如之前提到的地產稅、保險費、管理費、貸款利息等，這些都可以抵租金收入。

另一個最大的抵稅費用就是折舊費，折舊費按照年限換算。住宅折舊27.5年，商業地產是39年。假如一套房子是275萬美元，那麼每年的折舊費就是10萬美元。

這裡需要注意的還有預扣稅，預扣稅是針對出租收入而言，由於中美之間有條約，稅率是10%。當我們在第二年報稅時，如果第一年沒有淨利潤，那麼可以申請將第一年的預扣稅退回來。

賣房的費用

買房費用和買房費用是相同的，有以下一些項目：

注：之前有提到雙方代理人也即經紀人的佣金是由賣方出的，那麼賣房時產生的費用，可以降低我們的賣房價格，再減去房屋的調整價格，就是房屋的增殖了。

在美國還有一個重要的免稅額概念。

如果在賣房的5年內，業主擁有房屋產權2年，並且將房屋作為主要的住宅2年，那麼每個業主可以享有25萬美元增殖的免稅額。超過部分的增殖，會被徵稅。

外國人出售美國房產時，如果有增值，要交增值稅。投資時間在一年或一年以上為長期投資，稅率則為三檔，0、15%，20%。如果投資時間少於12個月，為短期投資，短期投資適有於美國的正常稅率，聯邦是10%到39.6%。

正常美國人都是在第二年的4月15號之前報上一年的稅。外國人賣了房子如果不報稅，美國政府是很難追回所欠的稅款。所以在1980年，國稅局專門出台了針對外國人投資美國房地產的法案，這也就是著名的FIRPTA。法案規定，外國人出售美國的房地產時，買方有義務在120天之內預交賣價的15%給稅局，這也就是預扣稅。

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