海外買家投資美國房產後如何報稅？

在美國，報稅是所有人每年都要經歷的事，正如富蘭克林所說：世上只有死亡和納稅是不可避免的。那麼不是定居在美國的外國人，在美國投資房產後如何報稅呢？今天我們來一起看看吧！

外國人也需要納稅？

外國人一年內居住在美國183天或以上，即使沒有永久居民身分，也被視為稅務上的美國納稅人。

假如今年居住在美國31天或以上，而過去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時間，加上去年居住時間的三分之一，再加前年居美時間的六分之一，若總數達183天，便自動成為美國納稅人。

所以，如果您需要長時間在美國停留的中國居民，需要提前找到會計師做好稅務規劃，以免過重的罰金和不必要的稅務支出。

幾種較特別的情況，不被計算在居美時間內：加拿大和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中於美國過境、外國船隻船員在美停留、由於健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年等。

外國人房地產收入

外國人可以在美國自由購買出租房地產，但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入，需要繳付入息稅，情況與一般美國納稅人一樣。

外國人申報收入稅，稅率與美國人一樣，可是，外國人不能享用以下兩項扣稅的優惠：

個人免稅額(Personal Exemption)：美國納稅人每人有3950元個人免稅額，已婚共同報稅者可得7900個人免稅額，家中有"受撫養人"者可以得到更多個人免稅額。外國人報稅表時，只能享用一個個人免稅額，除非該外國人是加拿大公民、墨西哥公民或韓國公民。

標準扣稅額(Standard Deduction)：美國納稅人可而使用起碼6200元標準扣稅額，已婚共同報稅者有12400元標準扣稅額。可是，外國人不能使用任何標準扣稅額，只能選擇使用逐項扣稅。假如該外國人完全沒有在美國居住，沒有任何逐項扣稅的項目，便等於沒有任何扣稅的優惠。

因此，外國人雖然收入稅率與美國人相同，實際的稅金比美國納稅人稍高。

外國人賣屋時的收入

有一條名為外國人投資房地產稅例(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) 的規定，外國人在賣屋時的增值收入並非稅率比較低的"長期資金增值"，而是當為普通收入，要按稅率計算稅金。

此外，外國人也面對"預繳稅"的問題。稅例上規定，假如賣屋者是外國人，而該物業不是自住和售價超過30萬元，買家或其公證代理便有責任，要在賣屋款項上扣除預繳稅，然後交入國稅局。扣除的金額是賣屋價的10%。不論是否有資金增值，也不論資金增值多少，都要扣除預繳稅。

除了聯邦國稅局扣稅的要求外，州政府也有可能規定要扣除預繳稅。在加州稅局規定，要扣起售價的百分之3.3%，亦是買家和公證代理的責任。

這兩者都是預繳稅，假如真正的稅款比預繳金額低，當然可以在報稅時要求將多付了的稅金取回。

外國人遺產贈予稅

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外國人如果在美國有產業，去世後的遺產稅如何計算？除了在美國的銀行存款不計算外，其他在美國股票經紀行戶口中的股票、債券、甚至房地產，都算遺產。外國人在美國的遺產，只有6萬元免稅額，所以可能會有相當重的遺產稅。

如果外國人把這些將來被算為遺產的資產，作生前贈予又如何呢？外國人亦有每人每年14000元免贈與稅的條例，可是他們僅有6萬元遺產免稅額，且不能在生前預先贈予。所以外國人將在美國的資產作贈予是有困難的。

外國人要將在美國的房地產免稅贈送給子女，需要先成立公司，將房地產放入公司，然後將公司股票作贈予，因為股票是屬於無形(Intangible) 資產，沒有贈與稅。即使是這種做法，依然會有風險，那就是我們無法預測自己什麼時候過世，因此無法保證在去世前自己手裡的資產部分少於6萬美金。

此外，外國人假如去世，產業一樣要通過法庭認證(Probate) 的過程，才能由受益人繼承，除非該外國人在生前已經成立生前信託。換句話說，外國人假如在美國用個人的身份投資房地產，應該由律師設立生前信託，去避免將來需要通過認證。

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