如何正確理性投資美國房產 分析好地段的重要性

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"地段，地段，地段",這句老生常談的話我們已經聽過數百遍了，但是我們確實需要確定自己是否真的買對位置。下面整理出10個重要因素幫助大家確定所選的位置是否合適。順序沒有特定性。其中部分因素較為明顯，而其他一些因素則不那麼明顯。

人口統計

這也許不是你研究房產時想到的第一件事，但該地區居民年齡的結構對長期房產投資的成功至關重要。例如，如果您的目標是先出租3~4年，然後再賣給首次購房的買家，你應該找25~34歲這個年齡段人口比例較高的地區。

此外，是想選擇1年內人口增長了10%的社區作為投資目標還是人口正在不斷下降的社區?

人口減少意味著住房的需求在降低，所以找到這些地區很重要。如何怎麼找?從美國人口普查網站的交互式地圖上就可以看到這些趨勢。

學校

大多數年輕夫婦，尤其是美國夫婦，在一個新地區租房或是買房時會考慮當地學校系統。如果你的房產所在地區有A或B級學校，就會吸引更高水準的租戶。這些區域的房價高，而且普遍升值比全國平均水平更快。很多網站都有學校的信息，而這裡是一個很好的起點。

家庭收入

你可以花幾分鐘查找附近的家庭平均收入，這可以節省一筆巨款。家庭收入越高，你的房產出租和轉售價格就更高。

如果讓你在一套售價為10完美元的房屋，其社區平均家庭收入為3.5萬美元，和一棟售價為11萬美元的房屋，社區平均家庭收入為7萬美元之間做出選擇的話，顯然後者在租賃和轉售市場更佔優勢。

就業統計數據

雖然很難確定某一街區或郵區的失業率，但在城市和大都市還是有一些可靠的信息，值得了解你的房產所在區域的失業率。

犯罪統計數據

房屋所在地區的犯罪率是很重要的，因為不論買還是租，都需要居住安全。有時這些數字可以被斷章取義;例如，一個城市可能犯罪率高於平均水平，但當地的街道卻是非常安全的。所以，買家需要對房屋所在社區進行深入了解。

租金比較

很顯然，每一位投資者在出租自己房屋之前都會對租金做一個比較。但請注意，如果買房是為了純投資，對於賣方所提供的租賃市場信息需思量再三。即使是通過美國房地產房源共享系統(MLS)在公開市場上購買，自己也應該找出至少三個類似的房產租金數據。

房價趨勢

根據Zillow和Realtor.com等網站的信息，很難發現自己所買的房屋價格是否被抬高。使用地圖功能將你所看中房產所在的街區放大，並查看附近其他房產最近的出售價格。在最終決定掏腰包時，確保可以查到至少2~3個其他類似房產的出售價格。

臨近主要資方

了解在自己的住宅所在社區有沒有例如醫院、軍事基地、跨國公司等的主要資方。這些信息很有用，因為這些資方對當地的房地產市場有非常大的影響。從舊金山地區谷歌公司直班車沿途地區房地產的變化就可見一斑。

不管怎樣，對於未來的房東而言，房產與大型資方之間的通勤距離越短越好，所以在簽下買房合同時，需要先查證這種情況。

臨近當地便利設施

無論房屋是出租給學生、藍領工人，還是年輕的家庭，每個人都喜歡住在設施好的地方。房產附近是否有公園、酒吧、餐館和商店?步行或駕駛距離遠不遠?如果找的是公寓社區，池塘和公共景觀領域是否得到良好的維護?

基礎設施的改善計劃

如果當地政府規劃改善自己住宅社區的基礎設施，這將對房產投資盈利產生深遠的影響。基礎設施的改善可能是簡單地在拐角處建立一個新的兒童公園，或是添加一個車道，縮短通勤距離。而大項目，如地鐵周邊擴建、建立新購物中心或商業公園，也有巨大的影響。

希望以上所總結的10點能對你有所幫助。(本文由地產經紀柏嘉殷所提供)