在美購房節稅大支招!

剛剛結束的2015年底，投資移民EB-5法案延期，美國綠卡不漲價，催生新一波移民潮。據外媒統計，來自中國的投資移民4年激增11倍。華裔富人湧入，因為每年房價穩步上漲，買房投資本金變相增值。同時，每逢報稅季，買房者會獲得房貸利息，貸款點數，地稅，房貸保險等稅務優惠。因此買房成了華人移民保值投資的理財首選。

買房享有稅務優惠，不等同不要繳稅。誠然，人在社會，納稅一生逃不掉，然而善用策略，省下一大筆稅費，也不是"不可能的任務"。

保留這些憑據出租房也能抵稅

對於自有住宅而言，賣房時，可享主要自住宅增值免稅，大約每兩年可以享受一次。基本原則是：從出售那天起往回算五年，如果只是納稅人一人持有，兩人自住兩年以上，可享受單身25萬，夫婦合報50萬美元的免稅額。如果房子是出租房和自住宅交替使用，從2009年起，免稅的增值部分需要在出租期按比例扣除。

除了自住外，華人熱衷把房子出租，以房養房。許多人只認為出租的唯一收益是租金，但其實房地產的出租虧損也能抵稅。

另外，專家建議，屋主維修出租房屋所花費的支出，一定要保留收據，以便報稅時使用，因為這些都可以算作支出，以抵租房收入。如果請工人，也建議屋主從國稅局（IRS）網站 上下載1099表格，這樣支付給工人的費用，可以用來報稅。許多華人在聘請工人時，都願意以現金方式交易以取得較低的收費，但這樣做，不僅報稅時沒有憑據，而且無法獲得沖抵租金收入的出租成本支出。

出租房折扣衝回越早越好

出租房的另外一種節稅策略是折舊衝回。只有房子的價值可以折舊，土地價值部分不能折舊。每年的折舊部分幫你省稅了。出租房分27.5年來折舊算。比如說，你買個房子20萬，土地值4萬，房子本身值16萬。你每年就可以折舊16萬/27.5. 27.5年以後，你已經把那16萬都折舊完了。這時候你把房子賣掉，賣了30萬。增值的10萬，你要付長期資本利得，稅率比較低。可是那16萬以前幫你省稅的折舊部分，你要重新交稅。這部分稅，就叫做折舊衝回（deprecation recapture)。

專家稱，不少屋主放棄折舊，這樣做不太正確。因為一所房子可能出租幾十年，國稅局很難查是否拿折舊來抵稅，所以稅法規定不管已折舊還是可折舊都要吐回，不拿白不拿，白白損失折舊不划算。而且金錢越來越貶值三十年前灣區一所二十萬的房子，現在已值百萬。當年折舊省下的稅，用今天的物價折算，可能升五到十倍，因此建議折舊越早越好。

換房考慮"1031"延稅

如果屋主打算賣掉手頭的房子，再買進新的房子，還是可以考慮"1031"延稅辦法，這是利用"賣"與"買"房屋交易的時間差延遲交稅。舉例來說，以前10萬買的房子，現在25萬元賣出，賺了15萬元，如果國稅局按30%的比率收稅，屋主就需要交5萬元稅。如果利用"1031"的方法，在規定的時間內買了另一所房子，那這5萬元稅就不需要現在付了，可以留到以後賣這所房的時候再付。

當然"1031"延稅方法要符合不少要求，比如在賣房45天內要找出想買的房，180天內要過戶，錢要交給"合格中介"保管，納稅人和買賣中介不能碰錢，也不能利用增加貸款來套現。同時，必須是投資用房換投資用房，不能換自住房；交易必須在規定的時間內完成；新購的房子必須等同或大於舊房子的價值等。專家提醒，1031是緩稅，不是免稅，建議想使用"1031"延稅的屋主必須提早準備，並在專人指導下嚴格按照要求進行交換，以免造成不必要的損失。

用誰的名義投資是個問題

如果你是以個人名義投資房產的，可以通過房子的地稅(房產稅)，保險費；房子的折舊費，裝修折舊費,地板，門窗，廚房，屋頂等分類折舊費；房子的維修費；房地產公司的管理費；房地產經紀的中介費等這些方式來抵稅。對高收入者來說，省下的稅可以高達聯邦40%和加州13.3%,相當於政府幫你給了一半的開支。

如果你是用公司名義投資房地產的，除了以上提及的抵稅項外，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費用；員工的所有工資，福利；用公司的名義買的電腦，家具，電器等"辦公用品"等等，通通可以抵稅，專家建議，謹記保留原始發票，收據，或是信件等作為報稅憑據。當然，裡面竅門很多，找專業人士協助可以免除不少煩惱。

來源：易居美國房產