五步法教你給房屋準確估價

如果你正在買賣房屋,就該考慮用同類房屋比較估價了，專業稱為comparables，簡稱comps。同類房被視為房屋估價的最好工具,因為按相似性比較的標準，比較最近賣出的附近房產的房價、房齡、面積和建築面積。房地產專家利用同類房製作的市場價格比較分析資料(CMA),顯示了目前市場上在賣的類似的房子的叫價、已經賣出的類似房屋的售價和市場的調節因素。將被看中的房子與市場上其他房子相比，把一些重要部份如屋頂、室內面積等進行比價，估算出欲購房的應售價錢。同類房也被用於製定Zillow的Zestimate home value。

下面是選擇最佳同類房屋（comps）的幾個要點提示。
    

1、同類相比
    

盡可能選擇與目標房類似的房屋比較，例如在風格上、施工、房齡、建築面積、臥室和浴室的數量、房間總數、便利設施、佔地面積等。如果你生活在一個農場式房屋,你理想的選擇是房齡及面積與之相似的農場風格式屋。如果是公寓,就選擇相近房​​齡、面積的公寓，而不是單戶住宅。兩個房屋間具有的相似點越多越好。從3–5同類物業中選擇來確定一個最好的房價。
    

2、最近的售出房

通常大多數剛出售的物業對房屋買賣影響最大，呆滯的市場除外。規則是前3～4個月剛賣出的房屋最理想,不然就向前看6～8月前的房屋。在某些情況下,根據市場和房屋的唯一性，兩年前的交易仍可參照。一些評估員和地產專業人員甚至將房屋已簽合同及房屋檢查規整作為比較選擇的一部份

3、地理位置
    

盡量選擇目標房屋附近的同類房。通常最好在半英里範圍內。但也有一些例外。例如,如果選擇的同類房坐落在視野良好的小山的高處，或者接近公路主幹線或高速公路，那麼距離目標房一個或兩個街區可能就不合適。同樣,因為社區並不總是整齊規劃成方型邊界，屬於同一市場地區一英里以外的同類房，即使遠一些也是一個很好的comp。

同時，選擇的房屋應與同期建築的房屋對比，因為這些房子都是在某一特定時間同一開發商營建的。
    

4、每平方英尺的價格
    

每平方英尺價格是一種歷史悠久的房地產估價方法。然而,它不能決定選擇地段、可隨時搬入房屋或個人的標準。還應該考慮房屋測量方法，比如建築面積是否包括車庫及其他有產權的獨立建築物。
    

5、其他"軟"因素
    

有了數據且也做了比較，但還有一些影響房屋價值增損的難以量化計算的個別特徵。列舉同類房清單時，需要考慮這些"軟"因素：遠離喧鬧地段；處於街道景觀整齊有人行道的一側；屋頂、油漆、煙囪、車道、柵欄狀況良好；附近有商店和餐館；觀察是否此房獨好而周圍所有房屋皆已破舊不堪；地處名校學區，不管你是否有小孩,在頂級校區的房屋都有大幅增值。
    

評估員如何估價

如果上述內容是給房屋買賣雙方的參考比較,那麼估價師如何選擇同類房呢？亞特蘭大地區一貸款人，Mortgages Unzipped作者Ken Cook介紹，估價師用多種方法確定房屋價格，包括"銷售比較法"、"成本法"和"收入法"。對於銷售比較法，估價師要找前面5個提示中的數值,並用增減法對標準房屋估價報告(URAR)坐標中的改進、房齡及其他因素進行調整。
    

URAR是一個標準化的報告,要求貸款官員和保險人能讀懂該報告，因為確定估價關鍵在於抵押貸款的貸款與價值比率（loan-t​​o-value）。估價完成後估價師將URAR提供給客戶的貸方。

來源:美國資訊網