非公民綠卡族 如何在美買房賣房

不管你是留學生、H1B持有者，還是旅遊簽證等身分，既無綠卡也非公民，是否發愁作為「外國人」如何在美國購置房產？

外國人買房有何區別？

從房屋類型來說，無論是商業樓宇、土地還是住宅，都是開放的市場，但在紐約，有一種房屋類型對國外投資人限制較多，就是審查嚴苛的合作公寓（co-op）。

從購買手續來講，所有的流程和提供的材料都是一樣的，外國人也可以申請美國的貸款。許多銀行和貸款機構提供給外國人的貸款計畫，可能利率和貸款額度，以及提供的材料有些不同。

外國人買房同樣享受許多稅惠，只要這些外國人在美國報稅。比如他買房自住，申請了貸款，那麼年終可以申請地稅和貸款利息的抵扣；若有出租收入，年終報稅時也可以將一些費用抵稅。如果售房前5年內起碼有兩年是自住，購房收益也享受25萬元免稅額。

兩種「外國人」，建議用個人名義買

1.持工作簽證H1B的人，每年都報稅，享受和本地人一樣的稅務優惠。

2.留學生：父母希望給孩子當地買房。最好直接給錢，以孩子的名義買房，也享受稅惠。

下列情況 適合用外國公司名義買

金額巨大的投資型房產，尤其會牽涉到贈與稅和遺產稅問題，最好以公司名義購買。有一位來自深圳的公司高管鄭先生看中曼哈坦一套價值千萬的房產，請稅務公司對房產購買進行稅務規劃，在得知他將用個人名義買房時，該公司便作了提醒，誰知鄭先生不以為然。兩年後他因車禍去世，美國聯邦稅局徵收40%的遺產稅，紐約州也要徵收10%的遺產稅，繼承房產的兒子只好賣房來繳稅。

美國身分的居民也有贈與稅和遺產稅，但每個人一生有543萬的免稅額。外國人將美國財產進行贈與或繼承的時候，終身免稅額只有6萬，在6萬之上的利潤最高要繳納40%的贈與稅或遺產稅。而若是公司且是國外註冊的公司，鄭先生便不是將美國房產轉給孩子，而是轉讓外國公司的股權。而且外國公司最好在一些免稅國家如英屬維京群島或開曼等地成立。

外國人賣房差很大？

美國人通常將出售房產的收益放在每年的個人稅表中申報納稅。外國人賣房時，就必須預扣這筆錢，其中要向聯邦繳納房屋售價的10%預扣稅，向紐約州繳納增值部分的8.82%的預扣稅。因為如果國稅局不收預扣稅的話，沒有辦法保證外國人合法繳納收益所得稅；收走預扣稅，外國人就必須申請稅號，在報稅季填交稅表才能拿回退稅。

如果售房沒有收益甚至虧本，也要先繳預扣稅，但可以請會計師向國稅局申請免稅，一旦批准，這筆預扣款不必等到報稅季，就能拿回。

來源：worldjournal