"二次購房者"換置美國房產，該先買還是先賣？

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很多美國人在美國買房後不會像中國人似的，一輩子就守著這一套房產，會隨著自己的工作地點遷移或者生活需要隨時改變自己所生活的城市。在這個過程中就需要換房，很多需要換房的"二次購房者"都會心裡有這樣的疑問："先買後賣"與"先賣后買"到底哪個對購房者比較有利？

先賣后買預算有數

考慮到財務上的可行性，多數人會選擇先賣掉手頭的房屋，再買新房。賣掉房產後取得銀行新的貸款審批，有助於全面了解屋主的經濟狀況，對新購屋的預算心中有數。房貸機構或銀行會為貸款人制定相應的住房支付能力分析報告(affordability analysis)，由此推算可負擔的現金首付額度，以及此後的月供支出額度​​。

那麼究竟先買後賣的操作如何進行?地產網站Zillow舉例：某屋主於10年前10%首付購得20萬元住宅，現在以25萬元售出，希望用售房所得支付新房的首付款。感謝國稅局對於自住屋主售屋的稅務優惠，個人25萬元、夫妻50萬元之內的房屋收益可享有稅務豁免，因此屋主不需要為5萬元的增值收益繳稅。但專家也提醒，別忘記與售房相關的支出，通常為售價的6%至7%，用於支付地產經紀人佣金、宣傳費用、交易稅、房契費用等。保守估算，售房所得淨額8萬5000元。

假設使用8萬5000元售房所得作為首付，購買一處售價35萬元的新屋，使用30年期固定利率貸款。以3.75%利率估算，此後房主每月的住房支出為1644元，其中包括1227元貸款還款、350元地稅，以及67元房屋保險。住房支付能力分析顯示，負擔這一房屋，屋主的年收入需要達到6萬3000元，且非房貸債務不能超過300元。

先買後賣考驗財力

這樣的情形在近些年越來越常見，主要原因是房產貨存緊張，造成不少房主擔心售房後相當長的一段時間無房可住。先買後賣的挑戰在於屋主需要更雄厚的財力來支付新屋的首付，且一旦舊房暫時出售困难，還要準備好在未來不確定的一段時間同時支付兩套房屋的貸款和花銷。

還是上面的例子，舊屋為10年前20萬購得，首付10%。每月房屋支出總額1215元，包括859元貸款還款(以4%重新貸款利率為例)、200元地稅、67元房屋保險和89元房貸保險。如果想要換成35萬元、10%首付的新屋，每月支出總計2030元-包括1459元貸款還款(以3.75%利率為例)、350元地稅、67元房屋保險和155元房貸保險。

兩處房屋支出相加為每月3245元，如果再加上300元的非房貸債務，屋主需要年收入達到9萬9000元才可負擔這處新屋。對於收入達不到這一數字的房主來說，解決的辦法之一是尋求親朋融資幫助，以「贈予」方式支付新屋的首付，在賣掉舊房後還清。這樣一來，屋主的年收入只需8萬5000元即可達到貸款銀行的要求。
 
舊房出租租金抵付

不想出售舊屋，希望留做長期投資用於出租的房主，許多房貸機構允許屋主將舊房租金計入未來收入，以滿足新屋貸款要求。但並非所有機構都允許這樣的計算，因此上述的例子中，即便是舊屋被用於出租，有些貸款方仍舊需要房主滿足年9萬9000元的收入要求。

對於允許屋主將房租收入計入貸款要求的機構，多數允許75%的房租用於抵付支出。假設月租收入165​​0元，這樣一來，上述的貸款人只需要滿足6萬5000元的年收入要求即可同時擁有兩處房屋。

兩種做法各有利弊

不論先買或是先賣，都有利弊得失，「先買後賣的情形會面臨雙重貸款，在換屋過程中的這幾個月，甚至大半年或更久，需要充足的財力支撐」。此外由於舊房最後的成交價無法估算，房屋淨值未知，會給這期間的財務規畫留下很大的不確定因素。這樣做的好處是換房的過程沒有壓力，盡可以輕鬆的搬入新居，舊屋只是等著脫手而已。李小姐還強調，「搬空的房屋從出售的角度上來說，更容易給買家清爽的印象，也不會對家人居住和安全造成影響。」

如果先賣后買，儘管在在財務上的困難較小，但是賣了房子，全家就要尋找暫時落腳的地方。「買房子、租房子、找房子都是要考慮的問題」，李小姐說，「不少人需要搬兩次家，麻煩諸多，也容易造成有些人最後衝動的買下一處並不適合的房屋。」

來源：美房吧