2015年2月下旬，房地產經紀高女士收到紐約州稅務局稽查處關於她2012年房地產交易的「問卷」（Questionnaire）。這個題為聯邦稅E表房地產出租虧損問答有如下具體內容。
第一個問題是：是否符合美國稅法第469(c)7條款？這個條款主要涉及到納稅人含有房地產業務的相關規則。讀者知道，1994年前總統柯林頓改革55歲以上屋主一生一次可豁免12萬5000元售房資本利得，代之以過去5年中住滿兩年、屋主可豁免50萬（夫妻）或25萬（單身戶主或夫妻分報）售房資本利得。同時，國會授權國稅局對房地產專業人士「網開一面」，只要房地產專業人士「實質性地參與」出租活動，則可以不受「消極虧損」限制。這就是說，夫妻年收入15 萬（單身戶主7.5萬）以上「逐步淘汰」及全年最多虧損不得超過2萬5000元的限制，而轉化為「非消極」活動，虧損扣減上不封頂。
高女士持有紐約州房地產執照，因此在2012年及2013年的E表中，分別申報了6萬及8萬元的虧損，從全部收入（約20萬元）中得到扣減。高女士E表中的虧損來自於她在紐約市及佛州五處物業的出租，在打理自己出租物業（佛州經過管理公司）的同時，高女士從事房地產買賣經紀，獲得的佣金列入自己名下的責任有限公司（LLC），K-1盈利或虧損同樣過渡到E-表（E-2）中。
毫無疑義，高女士符合國稅局第469(c)7條件對房地產專業人士的要求：一、全部工作時間的50%以上從事房地產業；二、每年從事房地產時間多於750小時；三、紐約州稅務稽查署同時要求列出E表中每處出租物業的「參與」小時，紐約市的三處均滿足100小時以上，但佛州的兩處因「鞭長莫及」交由管理公司打理，每年「參與」的時間均少於100小時。
第二個問題：E表中的出租物業是否整年在市場上銷售？高女士答「無」。
第三個問題：是否符合稅法條例925款中「積極參與測試」的七條標準。具體分為：整體500小時測試，單獨100小時測試，過去五年中任意三年測試，「經常、繼續、實質性」測試等，如任何單獨項目少於100小時，將無法通過積極參與資格測試。高女士的回答為「全部符合」。
第四個問題：E表中每處出租物業的具體出租日期和天數，管理公司和管理員姓名。高女士的五處物業2012年全年出租，自己身兼紐約市三處出租物業的管理員並提供了佛州兩處管理公司的地址和名字。高女士的「答卷」寄出之後兩個月，紐約州稅務稽查署對高女士2013年的紐約州稅作出如下調整，1040 E表中的8 萬元「非消極虧損」轉化為「消極虧損」不予扣減（因高女士夫婦收入高於15萬元）而帶入8582表，因此高女士2013年欠稅1萬3000元，扣除先前申報的退稅（未給），尚欠6600元。
紐約州稅務稽查處並沒有調整高女士2012年的州稅，但「挑明」高女士的「問卷」不符合房地產專業人士的標準，究竟什麼地方不符，語帶玄機，隱而不發，因此轉而調整2013年的州稅。我們分析，原因大概是2012年的E表中高女士佛州兩處出租的物業都顯示盈餘，而2013年遭致虧損。
此案凸顯房地產專業人士「得天獨厚」、亦不可「越雷池一步」的困境，因為從美國稅法地469(c)(7)條款到稅法條例925，再到國稅局的審計指南都「預留」很大的空間。國稅局或州稽查署欲加之罪，何患無辭？高女士不服，遂委託會計師替她申辯，筆者站在超然立場，認為紐約州稅務稽查署可剔除佛州「非消極虧損」（約2萬元），但其餘6萬元扣減無可置疑。一場鏖戰一觸即發，結果如何，將拭目以待。
來源：worldjournal
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