貸款買房抵稅 搞清相關法律

美國房屋貸款利息目前仍偏低，有意購屋自住或投資者仍認為是進場良機。但相關法律若搞不清楚，極可能花了錢卻不見得獲得想要的投資報酬率，或是因為選錯持有房產的法律架構，出現狀況時賠了夫人又折兵。

購屋若自住，稅法允許購屋的房屋貸款利息與所得抵減少繳所得稅，並允許每張稅表的申報者最多可擁有兩棟自住屋，即一棟自住屋及一棟度假屋，且相關貸款利息都可與所得抵減。

但擁有兩棟房產的華人通常喜歡將第二棟房屋出租，以便用租金收入支付房貸。此時第二棟房子就不算是自住屋，已變為出租或投資物業。出租物業房租收入有必要於來年4月15日前申報為所得，只是這項收入與勞力所得不同，不需要預繳薪資稅（FICA taxes）。

但出租房子可能有損失，會計師施啟祥說，除非管理房產的人符合稅法「房地產專業人士」要求，即除有執照，且能證明一年至少花750小時管理房產，否則房屋出租收入減去出租開銷，再減去折舊後的損失的淨損失，最多只有2萬5000元可與收入抵減，且有調整後所得限制。

若調整後所得在10萬元以下，淨損失可以全部與所得抵減。但調整後所得在10萬至15萬元間，可與收入抵減的淨損失將逐漸減少，15萬元時就不能抵減。

房產不管自住或出租，若持有不到一年就想獲利回吐，賣掉時有短期利得問題，短期利得與當事人稅率相同。但若持有超過一年才賣掉，將有長期利得稅問題。長期利得稅率較低，分為15%或20%，及今年起因為健保改革就高收入增收的3.8%附加稅。

會計師楊平說，投資物業若放在個人名下，缺點是萬一個人是一宗嚴重車禍的肇事者，物業可能不保，且相關資料很容易調出來，不妨考慮將物業放在有限責任公司或S公司名下，被查帳的機率也比放在個人名下低。投資物業若有賺錢，又不想馬上付稅，可透過稅法1031交換條例延稅。唯當事人賣掉房子後，須在45天內找到一棟等值或更高市值的房產，並於180天內完成產權移轉手續。

會計師暨地產經紀黃傑峰說，兩棟自住屋最多只能就低於100萬元的貸款額的利息與收入抵減。若申請的是房子淨值的信貸額度（equity loan），最多只能就10萬元貸款額的利息與收入抵減。也就是若用Schedule A稅表逐項扣減時，最多只能就110萬元的貸款額產生的利息來扣減。

而自住屋出售時，只要屋主過去五年至少住兩年，稅法允許就增值部分夫妻可獲50萬元免稅額，單身可獲25萬元免稅額。

來源：worldjournal