房地產的投資

房地產投資是一個熱點話題。美國的經濟很少像房地產這麼興旺。2007年,房地產價格飆漲的時候,是美國歷史上最大的房地產泡沫。但是,我們必須了解,房地產與所在地緊密相關。美國房地產在2011年跌入谷底。儘管在大多數的地方仍然沒有達到2006年的水平,但紐約、洛杉磯房等地產價格又開始攀升,已經達到當年的水平。

華人偏愛房地產,常認為房地產是最好的投資。在過去15 年間,房地產的升值率達到9%。但是,若是把過去25年的投資進行平均,其年升值率是5%。若是把過去100年算進去,年升值率只有3.5%,僅超過其間算平均通脹率一點。

對於未來房地產的走向,人們看法不同。有人認為,房地產泡沫正在形成,因為房地產市場是由低利率推動的,聯儲會已經停止量化寬鬆政策。另外一些人認為,房地產市場還會繼續上升,也許有泡沫,但持有它並不是泡沫。由於通貨膨脹將會來臨,投資者需要硬資產(hard assets),而房地產就是硬資產。

事實上,在許多情況下,房屋是一個消費品,並不是一個好投資。你買這棟房子是因為你喜歡這些豪華設施,而不該把它看成是投資行為。一般買家不會為你的豪華裝修買單。然而你支付房貸是一個好的理財習慣,它強迫你每月儲蓄。

我們希望長期投資房地產將有好的回報。近年通脹很小,今年只有1.7%。希望以後通脹沒有我們想像的那麼壞,但是我們仍然要小心。現在,聯邦政府共有17兆美元債務,而且沒有任何預算平衡的跡象,因此通脹很難避免。作為一般民眾,我們投資房地產應該注意下面幾點。

現金流。你不應當過分關注購房的升值,升值只是許多目標中的一個。購買能夠維持房價的地方很重要,你必須注意當地經濟、犯罪率、學校、房屋破舊程度及地稅。例如,幾年前有人去底特律投資房地產,現在被套進去了。

槓桿。在一個上升市場裡,槓桿作用很厲害。儘管房地產長期只有3%成長,假如首付20% ,每年就是15%回報。利用這個槓桿,你的投資五年就會加倍。但是,若是房地市下降,槓桿也會害人。目前,3%至5%的貸款利率對房地產的投資還能接受。

稅務。單身個人賣掉自住房可以利得25至50 萬元而不用納稅,夫妻倆人的免稅額就是50萬元,前提是五年中你住在房子內至少兩年。假如你擁有出租房,所有與房地產有關的費用,包括折舊都可以抵稅。但是,假如你的年調整後總收入(AGI)超過15 萬,你出租房損失就不能抵稅。然而,房地產長期升值是現實的,你還可以考慮商用1031交換、信託、遺產規畫或分期收款來減輕稅務負擔。

假如你抵押貸款購買房地產,一定要保證有正的現金流,若是負的就不應當購買。購房花費包括每月償還貸款、管理費用、保險費、維修費、房地產稅,有些地方還有學校稅。用房地產出租換取收入。若是租金不能覆蓋花費,這個地產就要考慮了。

例如,你購買一處房地產花費10萬元,每月租金900元,房地產稅和保險每月200元,維修費及其他花費是每月200元。每月淨收入500元,一年是6000元。這樣,你10萬元投資每年掙回6000元,收益率就是6%。若是頭款2萬元,貸款8萬元買房,每月房貸是600元。現金流打平,15年後貸款付清,還可以折舊抵稅。

但是,投資房地地產並非適合每個人,管理地產並不容易。儘管你雇用管理公司管理,免去許多麻煩,仍要根據自己的情況進行考慮。買房首先要考慮首期款、手續費、保險、評估費、律師費、信用分數和時間管理等問題。(作者為註冊會計師)

來源:worldjournal