房市回溫，房貸利率仍較低，不少華人買家有意貸款購買投資房，並用投資房放租還貸，更希望能以房養老。不過，經過次貸危機後，銀行對首次購買投資房的申貸者審核趨嚴，買家不僅須備妥25%頭期款，計畫靠租金償貸的買家還必須具備兩年以上的房東經驗。
首購投資房 需曾為房東
50歲的Nick推開富國銀行大門，找到華人貸款顧問沈琳，「我打算借錢買投資房」。Nick家住紐約皇后區，目前從事IT行業，月收入6000元，他目前自住的兩家庭房價值60萬元，仍有20萬元房貸未還清，每月房貸為2500元。Nick家一樓的單位出租已有三年，現在準備投資購買售價為50萬元的一臥共有公寓(condo)。
沈琳(Lin Shen)是紐約市富國銀行(Wells Fargo)華人貸款顧問，她領Nick進會議室，「你有三年房東經驗，銀行可將一臥共有公寓日後的月租計入收入來源，從而實現以房養房。若以兩家庭房產作抵押，淨值貸款提出20萬元現金，其中15萬元當作頭期款，其餘可向銀行貸款。假設一臥公寓月租2200元，房貸、地稅、保險及管理費2000元，每月或許還有200元盈餘。」
沈琳分析，貸款購買投資房的華人移民往往有共同特徵，年齡在45至55歲之間、工薪階層，經由讀書留美發展，自住房房貸已還清，子女大學畢業或已為子女存夠學費。沈琳表示，這些華人有一定經濟基礎，而目前銀行存款利息較低，股票又不賺錢，才打算貸款買房再出租，不失為明智投資。
頭期款應為個人存款
銀行對首次貸款購買投資房的買家要求嚴格，借款人須準備25%頭期款，過戶費及足以支付6個月房貸及管理費用的周轉資金證明。自住房貸款，無論父母贈予還是向朋友借錢，只要證明頭期款來源即可，但投資房的頭期款必須得證明都是「投資屋主的個人存款」。
華人買投資房主要有兩類，第一類投資人手上有10至20萬元存款，再抵押自住房，淨值貸款提出(cash out) 30萬至40萬元，現金購買投資房。許多投資人青睞現金交易，主要是因為新上市的公寓大廈預售比例超過70％，且符合銀行財務審批，銀行才能貸款給投資購房買家。沈琳說，有些投資人嫌麻煩，情願自己想辦法籌錢，以現金買房。
RE/MAX房產公司經紀David Tair指出，近期由於房貸利率較低，現金投資全新共有公寓的買家增多，紐約華人投資區域主要分佈在皇后區北部，從法拉盛途徑貝賽，一路到小頸，因交通便利學區佳，容易出租。華人投資公寓多於獨棟屋，出租獨棟屋，屋主還得整修、剪草、掃雪等，而公寓大廈則有完善的管理機制。
第二類投資人沒有存款，但有能力借錢，通過兌現自住房淨值貸款，作為購買投資房的頭期款，再以投資房為抵押向銀行貸款。沈琳說，許多華人不理解，若貸款買投資房，是否能用房租還房貸，以房養房?事實上，租金償貸須滿足兩個條件，即借款人有兩年房東經驗及6個月周轉資金。舉例說，每月房貸、地稅加保險共2000元，借款人在過戶後需提供1萬2000元的存款證明。
自次貸危機以來，美國貸款機構收緊借貸審批，把可能發生的最壞情況計算在內，借款人不僅得收入達標，同時需證明自己有能力管理投資房的出租事宜，因此銀行要求借款人具備房東經驗，才能把房租算進收入來源，並為避免借款人在短時間內找不到房客，而要求提供存款證明。不過，如果沒有房東經驗，但收入符合條件，也能貸款買投資房。
紐約宋姓夫婦自住的房產貸款已全部還清，女兒已大學畢業，丈夫年收入10萬元，妻子年收入12萬元，夫婦倆還有30萬元存款。他們用其中20萬元投資購買一套共有公寓並出租，現在計劃再用剩餘10萬元投資第二棟小型公寓，宋先生說，目前股票和退休帳戶收益極少，投資房產才能安心養老。
買房放租 為養老做準備
沈琳說，華人移民貸款購房，往往最後才集結各個帳戶的存款及手中的現金，即使是個人存款，也講不清楚了。華人精打細算，因存款帳戶利率高低而頻繁轉帳，不利於銀行追查資金來源。
沈琳建議，計劃投資購房的華人買家最好提前半年開始準備，先諮詢貸款銀行，瞭解個人及家庭收入是否符合規定，及相應的借款上限，再去找房子下手投資。她說，華人社區共有公寓雖容易出租，無形中拉高房價，華人寧願在紐約法拉盛花40萬元，也不願投資新州20萬元的公寓。同時，新建共有公寓可享地稅減免優惠，每月約可省下400元，若按30年期貸款利率計算，相當於節省房價9萬元。
投資房貸款利率平均比自住房高0.375%，目前30年期投資房貸款利率為3.75%，15 年期利率為2.875%。沈琳指出，由於銀行及投資人雙方都希望看到良性的資金流動(positive cash flow)，也就是租金與房貸至少持平，多數人選擇30年期貸款。此外，銀行要求借款人購買至少6個月的房屋出租保險(rental loss coverage)，而一般保險公司提供的計劃為12個月。
爭取抵稅優惠也是促成華人貸款購買投資房的主要動機，若貸款30萬元投資的新建共有公寓月租為2000元，屋主租金年收入則為2萬4000元，開支部分包括全年房貸利息1萬元、管理費6000元及房屋折舊費1萬元，也就是租金收入與房屋開銷可相抵。
資料來源：worldjournal
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