售賣地產前應詳查房貸

問：幾個月前我賣了一棟四個單位的公寓，進行Escrow過程中我才發現我所簽過的房貸合約限制我提前還清債務，否則將需要支付懲罰金給銀行，詳細計算之後，假如我想繼續售賣下去，不僅沒有盈餘可取，反而需要補貼短缺，於是通知我的經紀人所面臨的問題，她說由於買方必須於17天內「remove contingency」而尚未執行，之前她曾經給過他48小時書面通知履行這項條件，至今時間已過但買方仍然不「remove」，事實上賣方可藉此作為解約理由，但是當時未有下一位買主，所以她建議我們與買方談判，要求買方加錢否則與他解約，於是我遵照她的意思與買方談判後買方也讓步同意把價錢調高，由於來不及「close escrow」，雙方已達成口頭協議延期，未簽定延期書之前，突然間有人出遠遠高於現任買方的價錢，我因此向現任買方主解約。之後我很快就接到買主律師的威脅信，要求我同意續約，否則「法院見面」。我理虧嗎？

答：「Prepayment penalty」條件偶而會出現於某些貸款上，賣房前若不事先看清楚貸款合約的話，就會產生類似這種問題。

加州房地產商協會標準制定合約一般規定買方於十七天內免除所有解約條件既肯定絕不改變主意。買方若不遵守合約規定，賣方有權提出解約。問題是這一點你雖然做到了，但是你為了保持這個交易，結果同意給買方延期，似乎已放棄了解約權。幸虧買方沒即時與你簽延期書，口頭延期無效，你最終是仍然可以解約的。

講法律，你不理虧。但是你的行為似乎有失情理，難怪買方會有被愚弄的感覺，他會有強烈反彈的。所以你應當有心理準備。

假如你已下定決心把房子賣給下一位買主，那你如不盡早close escrow，現任買主會來得及登記 lis pendens，你就暫時賣不成了。你很可能最終能夠成功把 lis pendens拿掉，但是必須化費一筆昂貴的律師費。