商業房地產投資買賣與管理

Commercial real estate investment and management.

在房地產市場中最大的一塊肥肉，就是併購己倒閉的商場，使之起死回升，回復其原先的車水馬龍。

富爸爸富媽媽說：「能做出對社會有益的事，同時又能賺到鈔票，這就是大智慧、大貢獻。」

富爸爸富媽媽說：「社會上需要有遠見、有良心的企業家，來建設地方、繁榮社會，企業家不僅是創造就業機會，而且還創造地方稅收，對整個社會來說，企業家就是社會的救星，社會的貢獻者，這就是企業家偉大的地方。」

為什麼大部份的有錢人，都偏向於投資房地產，這個問題你可曾想過嗎？ 原來是他們相信 ( 知道 ) 在眾多的賺錢方法之中，唯有房地產的投資報酬是最穩當、最可靠的，而且可以代代世襲。

華人深懂「有土斯有財」的道理，所以都很喜歡投資房地產，然而在房地產投資中最大的一塊大餅就是商業地產與土地開發。從長期投資的角度來看，商業房地的產投資，是所有投資中最穩當，且報酬率也最高的投資。

一般中產階級是以投資私人住宅 、公寓為目標。由於投資金額較小，所以是我們學習投資致富的第一個標的，很多房地產的大亨，也都是從自用住宅開始投資起的。先由自用住宅投資做起，然後才慢慢學會去投資大型商業地產。

當你的財富 ( 淨值 ) 累積超過二百萬美元時，你可以去考慮投資小型的商業房地產。當你的財富 ( 淨值 ) 累積超過五百萬美元時，你可以去考慮小型的土地開發了。

何謂商業房地產 ？ 商業房地產包括 零售商店、大商場、購物中心、大單位的公寓、旅館、辦公大樓、工業大樓、倉庫、醫院、渡假村、退休城、老人中心等。

商業房地產買賣不同於住宅買賣，它的投資風險很高，也很弔詭。它可以讓你大發財，名利雙收，也可以讓你賠大錢，傾家蕩產，所以您得借用專家的智慧，慎重行事才好。

富爸爸富媽媽說：「買賣商業房地產的時候，能找到一個專業資深的商業地產經紀人與 有聲譽的管理公司很重要，你的投資是否會成功，就取決於在這二個人身上了。」

富爸爸富媽媽說：「好的商業地產經紀人，能幫助你找到最好、最適合你的商業地產。好的管理公司，能幫助你找到最好的房客，讓你高枕無憂。」

富爸爸富媽媽說：「你與房客簽的租賃合約，其中的內容、條件、租金多寡與 管理方式，都是大大地會影響你整個房地產價值的。」

富爸爸富媽媽說：「決定商業地產的投資是否會成功，管理方式是重點。好的管理可使一個商場更加興旺，不好的管理可讓一個商場冷清又蕭條。」

商業房地產買賣過程中，買方對賣方所提供的資料，要詳細閱讀研究，判別真假虛實，所有的文件檔案、合約條款均需要專業地產律師看過 ( 不是普通律師 ) 。 一般住宅經紀人是沒有能力去處理 ( 掌控 ) 商業地產買賣的，商業地產買賣很複雜， 牽涉金額非常龐大，冒的風險也很高，所以在 買賣商業地產時，一定要找到專業商業地產公司做為代理人，這樣才會比較安全、可靠，避免吃虧上當。

房地產公司是一個「專業服務」的公司，它跟醫生、律師一樣分工很細，各有各的專長。一般地產公司可分類為住家、公寓、辦公大樓、零售商場、倉庫、空地 、農地、住家土地開發、工業土地開發、商業土地開發、生意介紹、貸款等。在各個領域中都有其獨道的學問與專業技術，如果一家房地產公司 或單獨的經紀人說他什麼都做，什麼都懂，那麼他 89 % 是在吹牛，就像一個醫生一樣，不可能樣樣醫術都精通，全部的藥品都能了解其功能。

富爸爸富媽媽說：「投資商業房地產一定要去我專家中的專家，這樣才比較有保障。」

富爸爸富媽媽說：「在各個領域中，你要去找各個領域中的專家 Expert，這樣才能幫助你達到最大的效益，千萬別為了省一些錢，去找一個半吊子的專家。」

商業房地產買賣中的合作團隊包括有 ﹕專業地產行銷公司，專業地產律師，專業商業地產經紀人，專業地產規劃師，專業地產分析師，專業地產估價師，專業地產開發商，專業地產建築師，專業地產管理公司，專業維修團隊、專業安全警衛服務，大型連鎖商店的經紀人，專業投資金融機構 與專業會計師等。這裡強調的是「專業中的專業」而不是一般所謂的普通小角色。

富爸爸富媽媽說：「做大型的投資項目，一定要找到專業中的專家來幫助你才可以，只有真正的專家才能保護你不致於上當吃虧。」

商業房地產 ( 承租戶 ) 房客的管理很重要，選擇房客要警慎，房客是商業地產的命脈，好的房客會帶來生意，會帶來人潮， 它能炒熱整個商場與興旺當地社區。而不好的房客或沒有名氣的商家則剛剛相反，他們的知名度不大，不能吸引大量的消費者 ，所以客源漸漸流失，使整個商場失去人氣 ，由於旺不起來，最後商場變得像死城一樣，空空盪盪。

一個主要的大房客( Anchor Store)是一個商場或一個購物中心的靈魂人物，經營一個商場，一定要邀請到一個或多個全國知名的連鎖大公司進駐才可以，這樣才能起到母雞帶小雞的作用，否則這個商場的經營是不可能成功的。

富爸爸富媽媽說：「房客是商業地產的命脈，而大房客則是商業地產的靈魂人物 / 救命丹。」

富爸爸富媽媽說：「有全國知名的連鎖大公司進駐本商場，它可以帶來生意，帶來名氣，帶來購物人潮，帶來各商家的興旺 / 財運。」

在買入商業房地產時，一定要做好財務計劃與分析，財務分析包括 產業租金收入、產業管理費用、產業維修費用、貸款利息、地產稅金、保險費用、保安費用、廣告費用、產業重整費用 及周轉金 等。

在商業房地產買賣時，非常重視 Cap Rate 的比較 。
Cap Rate就是 Net Operating Income 與 Property value 的比值 ，就是房產年淨收入，除以地產賣價的百率。

Cap Rate的高低恰與賣價成反比。

Cap愈高，就表示物業的賣價訂低了，也就是說這是一個回報很高的物業投資。反之 Cap愈低，就表示這個物業的賣價訂高了，也就是說賣主把賣價訂的太高，對買主來說，那個賣價就是一個偏高的價格。

在商業房地產買賣時，不肖的賣主可能會隱藏一些費用，以便提高房產年淨收入 ，用以膨脹 / 提高 Cap Rate， 所以買主要嚴格去審查各項數字 及現有舊房客的房租合約內容 ( 如果你看不懂內中玄機，還是去找專家幫忙吧！ ) 買屋前，研究工作要做的踏實，這樣才可避免吃虧上當。

商業房地產的房租合約種類可分為 NNN - Triple Net、 Modified、Gross、 Full Service 等。房租合約內容少則十幾張，多則上百張 。那些密密麻麻的內容還是去找專家幫忙看吧！專家的錢 ( 律師、會計師、經紀人及管理人的錢 ) 是不可省的。

商業房地產的租金的高低，會影響到商業房地產的地產價值 ，也會影響到房客的淨利潤。 房租訂的太高會嚇走房客，房租訂的太低會降低地產的價值 ，如何訂定出適當的房租價格，確實是一門高深的學問。房租價格訂定，雖然可以參考附近物業的行情價，但如何吸引 知名的大公司 ( 連鎖店 ) 駐進來，那就是操作的技巧了。

知名大公司不進駐，商場不會旺，但要請大客戶進駐，非得要有優惠的房租及條件不可。房東與房客之間如何取得平衡，這也是一種智慧。如何談判，如何簽約 ，如何保護房東的利益，這真是需要動動腦筋，這種煩人的事一定要委託專家處理才好。

如何提高商業房地產房祖，來增加房租收入是件非常重要的事。除了按租約條款，逐年按約調漲房租之外，還可按租約到期時，重新調整房客。留下生意好的房客，淘汰生意差的房客。生意好的房客可以承受較高的房租，這時你就可順勢調漲房租了。

重新裝修商場的門面， 如：廣告招牌、路面保養、花草種植 及舉辦慶祝活動， 促銷活動等來吸引客流量，是房東可以做到的事。房東提高對房客的服務，可以促進商家的生意量，房客賺了錢，到時才有能力去接受較高水平的房租。

房東要肯花錢裝修商場門面，這樣才能讓房客有生意做。房東與房客本是生命共同體，必須相互體諒，相互合作。 你不要做一個小氣的房東，也不要做一個惡言相向的房東，如果房東惹惱了房客，得罪了房客，迫使房客搬走，兩敗俱傷，這對房東是沒有什麼好處的。

富爸爸富媽媽說：「房東與房客本是生命共同體，相互依賴，榮辱與共。」

富爸爸富媽媽說：「房客是房東的衣食父母，房東對房客好，就是對房東自已好。」

加強商場的安全管理，減少偷竊，惡意破壞，滋事打架，這樣可提高客人的安全。防止火災、防止 屋頂漏水，防止意外跌倒的發生，這樣可降低你的物業保險費。

防止訴訟發生，商場的清潔 與安全設施一定要做的很周全 「服務至上、安全第一」 這是管理物業最基本的要求，這也是房東最基本的責任。

倉庫與辦公大樓的管理要比商場簡單，但是一樣要注意安全。唯有安全了，房東、房客與顧客，大家才能互蒙其利。

大型的物業管理，一定要委由專家來管理。「水可載舟也可以覆舟」商業房地產可以讓你賺到大錢，也可以讓你賠掉大錢。選擇一個有經驗、有聲譽的管理公司，是一切商業房地產投資中的關鍵所在。好的管理公司，會為你創造利潤，同時會帶來給你好的律師 、好的會計師 、好的經紀人、好的房客等。

富爸爸富媽媽說：「商業房地產是地產中的大餅 ，收入穩定，極好經營，只要你選對產業，選對管理人，你就等著輕鬆地收錢吧！」

富爸爸富媽媽說：「商業房地產，如果沒有好的房客 , 那就像個空的紙箱一樣 ，一毛錢不值了。」

一般商業房地產投資失敗的原因有 ﹔1. 買進賣出的時間相隔太短。 2. 缺少專業管理知識。 3. 招租簽約時沒有專人協助。 4. 房東頭款太小 ，付息過重。 5.選不對房客。 6. 碰到沒有經驗又不負責任的管理公司。 7. 房客廣告預算太少 。 8. 位於交通不便，進出困難的地段。 9. 外觀破舊，缺少保養。 10. 當地社會冶安不好 ，遊客 或 顧客稀少。 11. 房東缺少足夠的周轉資金。

富爸爸富媽媽說：「一個成功的商業房地產投資要靠你的智慧，你的財力，也要靠專家的協助才行。」

(( 舉例 一 )) 聖市順發超市前身是T 公司， T公司經營不善搬走了。 ( 結果整個商場封閉起了有好幾年，真像個廢墟。 ) 直等到順發超市前來開業，才把商場炒熱起來。

(( 舉例 二 )) 羅蘭崗大華超市前身是G 公司 ，G公司經營不善關門了。( 結果整個商場空了好幾年，沒人敢承租，真像個死城。 ) 直等到大華超市前來開業 ，才把商場做旺了起來。

(( 舉例 三 )) 朋地山的大 購物中心，20年前客人稀少 ，30 %的店面找不到新房客 ，JC公司也搬走了 ，整個 大Mall缺少人氣，幾乎要倒掉，最後易手換了新主人。這個新房東把部份舊有的建築物拆掉，改成了電影院，用電影院來吸引人潮，這才救活了這個商場。

同樣的地點，同樣的建築物，換了不同的房客，換了不同的管理人，就有不同的結果。俗語說「事在人為」一個好的經理人 ( 管理人 ) 可以做出成功的事來，把不可能變成8可能，這就是一個好的經理人 ( 管理人 ) 偉大的地方。

富爸爸富媽媽說：「一個好的經理人 ( 管理人 ) 可以做出偉大的事業來，一個不稱職的經理人 ( 管理人 ) 則可毀掉一整個大事業。」

市場上有許多經營不善的商業房地產在賣 ( 脫手 ) 如果你有「充裕的資金及管理人才 」去買下這些己歇業的房地產 ，常常可以賺到大錢。 一般管理不好的房地產 ，它的賣價大約只有公平市價的 25 % ～ 45 % 。 如果你能以超低價買進，換一個好的經理人來管理，重新裝修門面，調整房客 ，重新招租，製造商機吸引人潮 ，把原本一個冷冷清清的商場，炒得熱鬧起來 , 這樣你就能從中獲得最大的利潤。

富爸爸富媽媽說：「一個全租滿的商場，就像是一個充滿黃金的箱子是非常有價值的。」

富爸爸富媽媽說：「一個冷清的商場與一個熱鬧的商場，其市場價值差別極大， 這其中的差價就是你賺錢的機會， 這一塊的利潤也是房地產中 油水最多，最肥的那一部份 。」

拯救一個半歇業的商場 或已經關閉的商場，你所需要的本領就是要「眼光獨道 」看到別人看不到的 ( 機會 ) 願景，敢於挑戰困難，憑著「你的智慧與地產管理專才」你就可以大把大的把鈔票賺進來。

有本領的人不會去買經營成功的商場 , 只有「錢太多又沒本領的人」才會去買 經營很成功但賣價很高的商場 ( 經營很成功的商場賣價一定偏高 ，買主將無利可圖 ) 因為那樣做最多只能守成，其利潤也就大大地降低了。

富爸爸富媽媽說：「只有錢太多且又沒本領的人，才會去買 經營很成功 ，但賣價很高的商業地產。」

沒有本領的人只知道買一個經營很成功的商場就覺得很安全，可以穩收租金過日子，熟不知事事多變 ，萬一租約到期 ，大房客搬走 ( 例如上述 T公司、 G 公司 、 JC公司 ) 整個商場就會冷清下來 。如果一時找不到其它大公司大客戶頂替， 其它小客戶就會跟著搬走，這時整個商場就完蛋了。所以說別以為買一個經營很成功的商場就沒風險，其實一樣是有風險的。

富爸爸富媽媽說：「最好的投資方法就是去買一個幾乎要倒閉的商場，重新把它炒熱起來 ，興旺起來，而且見好就收，再把它以高價轉賣掉，這樣你才會有最大的利潤。」

泠清的商場、半歇業的商場 或 已關閉的商場，對社會冶安或城市景觀帶來負面影響。如果你能挽救一個瀕臨倒閉的商場，把它重新炒熱起來， 這不單有益於社會 ( 增加就業機會 ) 也有益於個人財富的增加。

富爸爸富媽媽說：「能做出對社會有益的事，且同時又能賺到鈔票，這就是大智慧、大貢獻。」

(( 附 註 )) 商業地產買賣資料可以在下列 ( 付費會員 ) 網站中找到 ﹕如Multiple List Services System ( MLS ) , Loopnet , CoStar , Professional Associations ( CCIMNet, AIR , CPM network ) , Emarket@propertyline 等 。