違建房出租 欠租難追討

許多精打細算的華人都會把自宅內每一吋可以放租的空間租出去，在華人聚居城市裡，甚至有住家把遊戲室、車庫等原本非居住區域，改裝成可居住的空間放租。

不過房東們需要注意，將原本不屬於居住區域的空間租給他人居住屬違法，可能導致租賃雙方簽訂的租約不受法律保護，最後不僅收不到租金，還會面臨罰款、支付房客搬遷費用甚至面臨市府刑事起訴。

阿罕布拉市居民王先生在未向市府申請許可情況下，將自家住宅的遊戲室（rumpus room）改造成可居住的房屋，冷暖氣、洗浴、廚房等設施一應俱全，以每月600元出租給房客。但房客遷入後，時常拖欠房租，欠租累計到六個月時，王先生不得不向法庭提出房客驅逐程序。

但房客立刻向市政府報告王先生非法改裝房屋，市府人員檢查後開出違章建築的罰單，並勒令限期整改。同時，法庭認定將非法改裝的房屋出租給別人構成違法，因此租賃雙方達成的租約亦屬無效，法庭不予執行合約內容，判定王先生不可以追討房客欠繳總數為3600元的租金。

家住聖蓋博市的姜先生將住宅的車庫改裝成封閉房屋，並隔成兩個較小單間，按每人每月400元租金分租給兩名房客。然而其中一名房客連續欠租三個月，姜先生上門催促，該名房客乾脆告到市府。市府人員上門檢查後，立即將車庫上了封條。姜先生不僅不能討要欠租，還必須將另一位房客已經交的三個月租金退還，並負擔兩名房客每人約900元的搬家費用，可謂賠了夫人又折兵。

律師薄尚樂指出，依據1978年加州上訴法院對Jack Gruzen 訴 Aaron Henry案的判例，將房屋違章建築出租，或將不能用於居住的部分違章租給別人居住，均屬違法，因此租約也屬無效契約，房東一旦遇到欠租等問題，很難通過法律途徑維護自身權益，往往反而會因違法在先，而遭執法機構查處。

薄尚樂也指出，對於未能在限期內整改的房東，執法部門甚至可以非法改裝刑事輕罪起訴，法庭可判處以最高六個月監禁，罰金也可高達數千元。

資料來源：世界日報法律專刊