做為投資者，很關心的幾個問題會是，美國現在的房價貴嗎？美國房市的主要規律是什麼？現在在美國購房，會有多高的回報率？

美國的房價歷史和規律

根據美國最權威的凱西·席勒房價指數（席勒是2013年諾貝爾經濟學獎獲得者），從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達18%。連續下跌達到5年的只有兩次，第一次是1929-1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26%；第二次是2006-2011年的由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累積跌幅達33%。

那麼美國的房價在一個正常的年份漲得會有多快？在過去的123年中，美國房價平均內生（幾何）增長率為3.07%。這個數字的邏輯是從哪裡來的？在同樣的123年中，美國CPI通脹率為2.82%。

如圖一，美國的房價以高於通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識是房地產是抗通脹的，此言不虛。在扣除通脹率後，房價就基本不漲了。

圖一：美國123年扣除通脹後的房價歷史

資料來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學

如果我們看10年的累積漲幅，美國過去123年中發生過3次十年累積漲幅超過100%的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。

1938-1954之間的地產大牛市是因為1943-1947年間由於二戰帶來的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹後的平均漲幅仍然有10%；其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹後是負增長。

1969-1986之間的大牛市主要發生在1974-1979之間，平均年增長為11%，但扣除通脹後年增長只有2%；其余年份的平均增長率為5%，扣除通脹率後為負增長。

1995-2007之間的大牛市主要發生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹後仍然有8%。這個超越通脹的漲幅後來被證明是泡沫，房價從2006年開始下跌，引發次貸危機，到2011年，美國房價在扣除通脹後已經低於一個多世紀以前的1895年。

總結一下，美國過去一百多年曾經發生過三次房產牛市。70年代的牛市完全是被同時代的通脹驅動，90年代末到金融危機前的牛市展示的是一個泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動的、超過通脹的增長只有1943-1947。長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。

美國房價會漲多快？

圖一表現出美國房市的兩個規律。第一，美國房價的長期增長率為3.07%，略高於美國通脹率。第二，如果房價變動偏離這條軸線，無論太高或太低，其後的趨勢可以預測，即會回到這條軸線。

這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國的房價在經歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲後，已經回到、甚至略高於扣除通脹後的歷史平均價位。這表明美國的房價在將來的漲幅不會高於歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由於美國退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國經濟回暖；這兩個因素對房價的影響是相反的。

除了看通脹調整後的房價，另外一個公認的衡量房價貴賤和預測房價走勢的重要指標是房租對房價的比率。其邏輯是房租代表了真實的需求（而非投資價值），相對於這個需求的房價就可以衡量房價的貴賤。

如圖二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之間，美國平均房租對房價比率為4.98%。21世紀初的房地產泡沫，表現在房租對房價比率從1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率達38%。