美國政府在稅法上對公民個人住宅實行的優惠安排,對於改善民生、提高社會福利、避免與民爭利和保護大多數中產階層的利益,起到了非常積極的作用。
美國個人住宅稅優惠安排房產稅有利改善民生
在美國,所有的美國公民(包括永久居民)如果收入達到稅法要求的付稅額度時,有義務每年向聯邦政府和州政府繳付所得稅。如果有人在稅務年度有房地產出售,出賣房產所得之利潤當然屬於個人所得稅的範疇。
在美國,“二手房”一詞並不流行,每當人們提及住房時,通常會明確地指明自己的房產的具體法律屬性,比如,該房產屬於個人住宅還是度假房產,或者屬於出租房產等等。在美國的稅法中,對出售或擁有上述房產所獲得的盈利有重大的區分,其中涉及由法律強制規定的稅務優惠措施。其中主要表現在:
第一,出售個人住宅(自住房)的稅務優惠。在1997年5月之前,美國聯邦稅法准許美國公民只要滿足下述兩個條件,在出售自己個人住宅時享有12萬5千美元的免稅額:其一,業主夫妻任何一方達到55歲;其二,業主在出售此房屋之前5年內在此房屋內住滿3年。不過,自從1997年5月之後,美國政府又出台了新的公民自住房出售稅務優惠政策,即如果業主擁有個人住宅滿5年,同時在此5年中的兩年裡將其作為主要居所,那麼在出售該房產時,每個單身業主即可享有25萬美元資金增值免稅額,如果是夫妻共有,即可得到50萬美金的免稅額。
依照美國稅法,度假房產、投資房產、出租房產都不屬於個人住宅之列,不得享有上述優惠。實踐證明,這一優惠政策一方面鼓勵人們參與房地產的投資,同時又設定了固定的年限以抑制房地產短期投機。在美國,上述稅收優惠使很多退休老人和中產家庭受益良多。今天,有很多美國退休老人,在辛苦了一生後,將其自住房產出售,利用稅收優惠所得之現金住進養老院安享晚年。
第二,物業交換免稅法則。在美國,當業主將其物業用來作為交換交易而非買賣交易時,稅法上提供給業主一種特殊的免稅優惠安排。這種稅務優惠通常需要滿足如下法定條件:其一,業主出售某物業之前或之後兩年內,必須購買另一棟價值相等或價值更高的物業;其二,業主依照稅法中規定向政府提交延遲付稅的申報。如果在規定的期間內,業主不能購買到另一棟價值相等或價值更高的物業,則必須向政府繳納法定的所得稅。實踐證明,上述物業交換免稅法則的適用,在促進美國房地產市場的流通、鼓勵投資和讓利於民等方面作用顯著。
根據全美房地產聯合會提供的數據,去年在美國的所有海外購房者中,中國大陸買家占了12%,比2007年增加了5%,超過一半的買家在加州,而且有超過三分之二使用現金一次性購買。目前這個勢頭還有可能繼續,根據胡潤報告,中國有60%的富人計劃或者已經離開中國,在過去這些富人的首選之地就是美國。
根據地區的不同,買家的購買意向也有不同。盡管聖馬利諾屬於豪華房地產區域,但這裡的房價對於中國富人來說還是相對便宜,中部帝王谷地區的房屋價格便宜,這對他們來說是很好的投資機會;爾灣地區的學區好,因此非常有價值。