近年隨著南加旅遊觀光客的大幅攀升，洛杉磯市幾天或幾周的短期租屋需求與日俱增，此趨勢樂了房東，卻惹惱社區居民。《洛杉磯時報》(Los Angeles Times)報道，洛市居民四起的怨聲，已讓洛市府意識到問題嚴重，但洛市府坦承，當市議會正努力立法，試圖強制實行長期租賃，以及徵收觀光客的「城市投宿稅」(City Lodging Taxes)的同時，Airbnb或類似美國房屋租賃網站，以租屋App對全球短租客廣招徠，造成如洪水般狂潮，已讓市府大傷腦筋。同時，立法禁止短租屋也有違反加州法規及憲法之虞。

管理難 網絡帶動龐大市場

近期洛市議會及政府會針對短租屋積極出擊，是因發現洛市單是透過Airbnb網站進行短租的房東，就多達4500個，是洛市旅館的4倍以上，粗估一年可創造至少4300萬元的短租屋租金收入，儼然成為隱身社區的「虛擬旅館」(Virtual Hotel)。此現象不僅影響社區生活品質、居住安寧、進出交通及停車問題，並造成本地長期租屋族遭遇排擠，更讓市政府短收龐大的「城市投宿稅」。因此，目前洛市議會及政府希望將這些落腳於社區的短租屋，納入登記及管理，並透過城市立法，向短租屋房東及租客，徵收市府應收的相關稅賦。

其實短租屋的風潮，不僅出現在交通方便、消費、休閒育樂機能健全的洛市。近年隨著美國政府放寬中國大陸觀光、商務的簽證，以及中國大陸孕婦掀起來美生「洋娃娃」的風氣，哈崗、羅蘭崗、鑽石吧、聖蓋博、蒙特利公園、爾灣等華裔聚集的城市，也颳起短租屋旋風，讓各地市政府都意識到日益攀增的短租屋，已成為城市管理的棘手問題。

房地產經紀阮秉森表示，近年美國房地產價格處於低點，投資型購屋人大舉購屋，因應供過於求的短租屋市場，以及追求更高的租金獲利，不諱言投入短租屋的房東愈來愈多。房地產業界一則喜、一則憂，喜的是短租屋走俏，會刺激更多人購買投資屋，憂的是過多短租屋在社區扎根，影響社區居住品質，也會下拉當地房價。

阮秉森說，若社區的短租屋，成為「家庭旅館」，其實不符合城市地目法規，屬於違法，但問題是短租屋到底屬於商業營利，還是特殊的自有產業出租型態，一直很難界定。

立法難 與州法規衝突

蒙特利公園市議員黃維剛也指出，該市早已意識到短租屋在社區快速增加的問題，而且短租屋進駐社區，成為「家庭旅館」的經營，也曾造成多次社區衝突事件或其他問題。不過，由於房地產是私人產業，依照加州相關法規，城市政府不能限制其出租的方式及長短。唯有房東可透過租約，限定租屋的出租人數。

黃維剛表示，該市對改善短租屋問題，原本是透過對房東進行溝通與宣導，但成效不佳，目前已委請市府律師研議，如何進行不與加州法規衝突的城市立法。

其實早在洛市之先，南加已有城市對短租屋進行立法管理。位於棕櫚沙漠地區的科奇拉山谷(Coachella Valley)市議會，於2012年4月通過城市法規，規定短於27天的出租屋，房東須事先申請出租許可，每戶申請許可的行政費為25元，許可證的費用為500元或以上。同時，短租屋房東若未取得許可，或未代市政府向短租屋租客徵收「短期入住稅」(Transient Occupancy Tax)，最高罰金可達5000元。

亞凱迪亞市長鄂志超認為，美國是自由國家，也是自由市場，城市若透過立法，限制屋主出租產業的方式，是違反憲法的。城市透過立法禁止短租屋，先須克服違憲的障礙。

同時，鄂志超指出，科奇拉山谷市有關短租屋的立法，要求房東代市政府向租客徵收「短期入住稅」，等於是將短租屋視為「旅館」，給予經營許可。這種立法只解決了稅收問題，卻又製造社區問題，讓原本不能進駐社區的非法「家庭旅館」，反而可合法化經營，實在不是徹底解決短租屋問題之道。

來源:星島日報