如果好不容易看中了心仪的房子，却由于定金引发了法律纠纷可真是让人再发愁不过。如果避免由于定金引发的纠纷？如果你想买房，一定要了解以下几点。



对于房屋定金你了解多少？

定金是买方对卖方的一种承诺，通常在签署合同的时候支付给对方的律师或者对方的产权公司（如果是外州或者纽约上州），英文叫 Contract deposit 或者 down payment deposit upon signing contract.

定金和首付的区别：down payment 指的是买方支付的首付，除了向银行贷款的那部分。 down payment deposit通常指的就是合同定金。 如果交易成功，交付的定金就作为首付款的一部分。

定金并非直接交给卖方，而是放在卖方律师的一个专用的托管账户（escrow account)或者产权公司的托管账号中。所以直到过户或者合同约定的情况（比如买方违约）的时候，卖方才能拿到钱，

定金的比例通常在10%，双方可以协定，也有少数买家支付5%的定金



哪些情况比较容易引发定金纠纷？

一，买方不买了。

二，贷款没批下来。合同通常有两个部分：一个是标准格式合同，另一部分是合同附件。合同里基本上都有一个条款就是买家如果申请贷款没有批准或者被拒绝的话，买方可以拿回定金。当然，该条款也会要求买方必须积极贷款。买方有告知义务：标准合同里有两个时间非常重要，很多买家即便是积极的贷款了，但是没有做到及时告之给卖家，那么卖家就可以有合理理由不退定金。



案例：如果银行批准贷款，但是买方财务此时出现问题，可能没有能力贷款，算不算有合理的理由贷不到款，是否可以要求退还定金？

解答：李先生购买一个房子，当时他曾担心公司效益不好自己会失业。结果最后真的合同签了批准信也拿了，李先生却中途失业。卖方认为李先生撒谎故意用此理由不买。但是合同条款里有另行加进去因为买方的财务状况发生重大变更贷不到款的话，买方有权取消合同。但是，这个案件还是可以深入进去看，如果作为卖方， 不愿意退换定金的话，那么，卖方有权要求买方提供被解雇的证明，例如公司的辞退信或者买方有没有去申请失业保险金。 如果买方没有办法提供证据，那么卖方就可以认定买方只是在找借口，可以不退定金。



验屋出现纠纷：

纽约和别的州有一个不同的地方就是验屋这个环节要在签合同之前进行。比如说新泽西的合同，很多时候是经纪公司准备的，上面会加上两条条件：一条是律师审阅后没问题才生效，一条是验屋没问题才生效。 但是在纽约州是完全不一样的，验屋的这个过程一定要在签合同之前进行。由于验屋这个购房环节并不是强制要求的，所以很多外州来纽约买房子的买家不了解这个规定，签了合同再验屋结果发现房子出现了很多比较大的问题，那这个时候想要取消合同，卖家就可以有合理的理由不退定金。另外， 纽约州的法律有规定，卖家会支付买家的验屋的钱500美金，这笔钱是会在closing的时候支付给买家的。



卖家强行退定金，要求取消合同：

1，第一种是拒批：如果收到拒批信，那么买方选择不买的话，就必须在45天到期之前通知对方，不然也不退定金。

2，第二种是过期：没有收到拒批信。这种情况下，买方必须在45天到期之前要求卖方延期，如果卖方不给延或者根本不理不睬，那么买方必须在到期后5个工作日内通知对方，不然就可以不退定金。



例子：王先生年轻夫妇购买一家庭的房子，合同价钱是100万，贷款80%即80万。结果银行估价低于买卖价格，为96万，按80％计算的话就是76.8万，就差了三万二　王先生没有这多余的三万八，要求减价，但是卖方不肯。银行口头及email通知王先生该贷款会被拒绝。于是王先生要求取消，第一次的时候是按照拒批来告知的。结果卖方要求买方提供银行拒批信，但是银行需要时间给出这个拒批信，但是这样一来，就超过了45天了。当时我们的做法就是按照没有收到拒批信在45天到期之后五个工作日之内给对方通知。　因为当时即使在４５天前知道没有获批，还是没办法按照第一种告知，因为银行不能提供拒批信。所以这个案例就告诉消费者要注意严格履行合同义务，以及问清楚律师合同条款的细微差别。银行申请表格，银行估价报告，想尽办法刁难不退定金。买方坚持合同条款，最后卖方终于退还定金。

小结：买方一定要注意，如果既没有收到批准信，又没有收到拒信，那么一定要提前要求对方延期，如果不延期那么一定要在45天之后的5个工作日内通知对方



如果避免损失？

写下必须过户的最终时间

存好买房发生的费用

在合同里加入律师费用的条款。如果因为对方违约引发了官司，那么输的一方需要支付赢的一方的律师费和诉讼费用。

文章來源: 美国中文网http://news.sinovision.net/society/201411/003178547.htm