有一種房屋貸款在 2008 年以前很流行，名稱為 Home Equity Line of Credit， 簡稱 HELOC 。2008 年金融危機後，銀行大量縮減此業務。拜利率低所賜，最近又起死回生。HELOC 有以下特點:

就像信用卡一樣有信用限制 (Credit Line)。

利率比信用卡公司的利率低。

利率隨時跟著市場利率的高低而調整，但銀行也有提供固定的利率。

是房屋貸款，沒有 Closing Cost，利率較一般房屋貸款高。房貸利息可以抵稅(有上限)。

是 Interest Only Loan。允許你前 N 年可以只付利息，從第 N 年後，你必須開始支付本金。

隨時可以償還本金。若急需用錢，可以寫一張 HELOC 的支票存在自己的 Checking Account 中， 無交易費用。只不過金額仍以這個利率去算。

情況題:

小王的第一房屋貸款用 30 年固定利率，第二房屋貸款用 HELOC。其 HELOC 的條件為:

貸款金額: 104,937

年利率: 5.24 %

貸款年限: 30

銀行允許前 10 年只付利息，10 年後必須開始付本金

分解題:

看了一般的銀行的簡易分攤表，我發覺大部分銀行採用的是 Simple Interest 算法。他們提供的分攤試算表大都採用 10 年內不付本金，10 年後必須開始付本金的方法。

分析如下:

月利息: 104,937*5.24%/12月= 458.22 (10年內允許不付本金)

第 121 月(10 年第 1 月) : 開始支付本金，因此每月繳交金額提高

貸款年限剩下 20 年( 240 月)，貸款金額仍是 104,937。因此每月繳交金額，可從 Excel PMT 含數可知

PMT (5.24%/12, 240,104937,0,0)=706.53

利息仍然是 458.22

本金: 706.53-458.22=248.31

因此貸款金額變成: 104,937-248.31=104,688.69

第 122 月的利息 :

104,688.69*(5.24%/12)= 457.14; 從第 122 月後利息逐漸降低。

以此類推。即可簡單算出下面的分攤表。



降低利息的方法:

若按照 30 年的分攤表去還貸款金額，即可知原先貸款金額是 104,937， 但 30 年的總利息卻為 119,615.57。等於是多了一倍。因此如何降低利息也成為英文網站中很多人討論的話題。

方法不外乎是: 多投入本金，HELOC 轉貸後可降低利率。不然就是善用自己信用卡 Balance Transfer 的促銷期( 12-18 月零利率，一次交易費 2%-4%) 來先償付本金 。

雖然這種 HELOC 的房屋貸款很有彈性，如可以抵稅，但若不償還本金的話，終究也會使自己總房貸利息提高了不少。在抵稅和利息提高之間如何取捨，完全取決於個人的意願。

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