如何取得優質美國房屋貸款

另見：美國房屋貸款 - 如何取得優質美國房屋貸款 （2）

第一．獲取貸款的預先準備工作：

一． 保持良好的信用記錄與分數。

優良信用分數的要求已提高至740分。
注意：不要輕易關閉信用卡，會導致信用分數驟降。
不要申請百貨公司，商店的信用卡。得不償失。
不要申請其他如：汽車，商業貸款（準備買房貸款之前）
不要拖欠信用卡帳單，或現有的房貸。
不要經常隨意查自己的信用報告，會降低分數。
若發現信用報告中有錯誤之處，要及時請貸款專家立馬為您申請修正，并申請快速恢復良好信用分數。

二． 銀行帳戶。

預算好自己的頭款額，在開始申請前一個月不要再往自己的銀行帳戶里存入大筆金額。因為貸款審批員會需要您以前存款的資金來源。解釋不清或不被認可會導致貸款不被批准。非夫妻關係的兩人所開的聯合帳戶，存款佔有比例各為一半。付20%頭款借款人，頭款的借款人如果在帳戶中資金不足的部份。可以獲贈禮物名義過關，或20%頭款全部為贈予過關。

三． 準備購屋前，先申請貸款預審合格書。

準備好最近一個月的工資單，08年的W-2和報稅單。貸款專員會根據您的這些收入文件以及您自己力所能及的頭款金額來估算您所能符合貸款金額，再建議您所看 房子的價位所在範圍。如此您便可在看房時有的放矢，不至於浪費您寶貴的時間了。
四． 當您做好貸款的預先準備工作并對不同的貸款方案有了基本的瞭解之後，若也找到了稱心的房屋，并順利拿到了買賣雙方簽字的購屋合約，您便可以去開Escrow（公證行）。Escrow的限期正常為30天以上。因此您便要開始著手選擇能給您最優質的貸款機構，最好是直接可以放款給您的機構，如此在費用和利率方面都能拿到優質貸款。

第二．何謂優質貸款？

1. 貸款專員首先會將您的貸款申請整個過程給您介紹一遍，讓您有個概念。

2. 在接受您的貸款申請之前，貸款專員需很認真的閱讀您所提供的所有相關文件，并告知所欠缺的文件。

3. 貸款專員應當場用專業計算系統為您進行初步審核。若離貸款合格的要求還有些距離時，應告知您如何進行具可行性及合法性的彌補以至合格。

4. 當貸款專員的專業素質無可質疑時，你需瞭解：

○A此貸款機構的性質，例如是否為直接放款機構。

○B整個貸款的銀行部份費用為多少，有無隱藏費用，直接放款機構會當場出具一份具法律效率的貸款費用列表：“Good Faith Estimate”在此GFE列表上所列出之費用以外的任何費用，您可以拒付。

○C諮詢利率貸款專員應告知您當時不同年限的不同貸款方案的特點，并讓您瞭解30年或15年等的不同期限，您每年的借款費用會在多少，加上地稅，乃至整個房屋上的開支。

○D將買賣合約帶上給貸款專員閱讀，請他/她告知您能否在Escrow規定的期限30或45天內完成貸款。并瞭解此機構審核進度。

○E若您申請的是可查收入貸款，您會被要求簽署一份4506-T表，此表格會呈遞至國稅局進行確認，若為不查收入貸款，您要確保不會被要求簽署4506-T表。

5. 貸款專員應查核您最近的信用報告，并認真核查信用報告的每一部份內容，例如：有無遲付供樓費用的記錄，若在最近三個月內有遲付記錄，您的貸款有可能會不被批准。再例如：有無Collection，討債公司申討款項，若有一定要請申請人去處理好此事宜，不然得不到貸款批准。

6. 貸款專員接到您的貸款洽詢，會幫您在有關系統內查詢您所要借貸的房子的價值，若與買價基本相符合，即會為您安排預定房屋估價事宜。若反之，申請人會有可能浪費了估價費。

7. 提供優質貸款的貸款專員應是由一開始接受您的申請方案，一直關心整個貸款直至最後一個環節：放款完畢。期間有任何需要補文件或預料之外的實況發生，都會第一時間為您設法解決，直到整個貸款順利完成，讓您拿到房屋的鑰匙。

8. 站在消費者的角度考慮，如何讓貸款人的荷包省錢，好的貸款專員應是幫您從省錢角度所繳交，來確定以您的貸款方案，付錢買Point降利息是否划算。

9. 您所取得的優質貸款應該是沒有提前還錢的罰款No Pre-Payment Penalty。

10. 合格的貸款專員會告知您買賣合約中若有17天的貸款與估價撤離條款，17天一旦到期，只要買方未簽署撤離條款（Remove Contingency），買方仍可撤離合約及拿回訂金。

第三． 要取得優質房屋貸款，需注意及瞭解下列事項：

首次購屋貸款方案，分為查收入與不查收入兩種：

一．查收入貸款：

能提供最近你一個月的工資單，08年W-2，08年稅表。
頭款20%以上者，全部頭款部份來源可作為禮物贈予。
自雇者需提供近2年稅表及2年以上的營業證照。
自住屋小額貸款，符合條件者可享受免借款費用方案。
FHA貸款，頭款只需3.5%以上。擔保人的收入也可以作為借款人收入部份一起被審核過關。

二． 不查收入貸款方案即是無需提供任何書面的相關收入文件，但有些許條件上的限制:

現介紹下列不查收入貸款方案：

外國人不查收入方案A：
所謂外國人，即為沒有社會安全號碼，有或沒有信用記錄，沒有美國綠卡但擁有合法入境的小白卡。
不查收入方案，外國人需提供：
○1證件：護照，小白卡
○2營業登記執照（境外or美國）
○3海外銀行有存款證明
○4海外銀行房產證複印件
○5頭款額必須在40%以上
○6沒有信用分數OK
○7若有信用分數，需在720分以上
○8優惠利率目前在4.5%左右
○9貸款金額須在$417,000以上（大額）
○10頭款部份亦可禮物贈予

若有家庭成員在美國居住，外國人不查收入貸款合格者亦可享有自住優惠利率。審核完成過程需30-40天。

外國人以及本國人不查收入方案B
○1護照，小白卡，綠卡或美國護照
○2信用分數需在680以上（若有信用）
○3若非自雇者，需根據信用報告，電話核實工作狀態
○4若自雇，需提營業執照
○5頭款30%以上
○6貸款金額在$417,000以下優惠利率目前在6.5%-6.625%
○7頭款部份亦可禮物贈予。
此A和B不查收入方案均無需簽署4506-T表格，及無需與國稅局查核。

第四． 首次購屋稅務優惠方案：

一． 聯邦方案：2009年11月30日以前，如購屋者在過去三年中未擁有住房，可享受首次購屋$8,000稅務優惠。

二． 加州方案：購全新屋者在過去2年未擁有住房可享受$10,000稅務優惠。

文章出處: http://www.certifiedchinesetranslation.com/tc/US-housing-loans.html