IT泡沫破裂后，美联储自2001年初开始到2004年年中连续13次下调联邦基金利率，以推动经济增长。超宽松货币政策导致房地产市场泡沫膨胀，CS房价指数2004年高点比2001年低点上涨142%。2000年新建住房销售较前一年没有增长，2001-2006年7年间新建住房销售上涨15.7%。同时低利率导致新开工量超增，住房供给过剩。

美国04 年起通胀上行，房产泡沫累积（%）美国04 年起通胀上行，房产泡沫累积（%）

美国房地产市场早在05年年底已显出恶化端倪，新建住房销售自06年年初大幅下滑，到2011年底部新建住房销量下降了近75%。由于抵押贷款违约率和止赎率的上升，大量止赎房被没收又投放市场，但房价持续下跌造成房产积压，进一步压低房价。

奥巴马政府因而推出过住宅稳定计划、支持再融资等一系列政策措施，尽力减少止赎潮带来的损失。

09年1季度到10年3季度期间供给的下滑主因政府推行的延迟止赎计划，房价也有所回升，而2010年3月计划快到期前后又引发了“止赎危机”，短期内进入市场的止赎屋大幅增长，库存恶化压制房价。

美国的住房抵押贷款市场分为一级市场和二级市场，前者以传统贷款机构为主体发放住房抵押贷款，后者以直接出售抵押贷款资产或组建抵押贷款资产池并发行证券进行融资的机构为主体。

金融是房价下跌的导体

2001年后美国房地产市场的繁荣促使一级市场出现结构分化：政府支持贷款有所下降，一般抵押贷款规模扩大，其中优级贷款比重迅速下降而次级贷款比重迅速上升。同时二级市场住房抵押贷款证券化的持续快速发展，将一级市场的风险对接起来。

2007年次级贷款在外余额为1.3万亿美元，只占到房贷整体余额的10%左右。但是由于这些次级贷款被分割并和其他金融资产打包后证券化，与次级贷款有关的金融产品总额高达8万亿美元。

04年6月起两年内美联储连续17次提高联邦基金利率，从1%上行到5.25%，带动抵押贷款利率上升，次贷借款人还款压力增加，另一方面由于房屋价值下降，无法通过房屋净值贷款安排获得新的抵押贷款，2007年9月起违约率陡升。

次贷市场违约率上升，波及优惠级房贷市场，违约率也快速攀升，尽管优惠级贷款的违约率只有次级贷款的1/4，但是前者的市场规模要远远大于后者，使得银行和金融系统受到的打击大大加重。

美国2002 年以后银行业不动产抵押贷款规模及占总信贷比例美国2002 年以后银行业不动产抵押贷款规模及占总信贷比例
过度证券化导致金融产品结构太过复杂，投资者只能依赖评级机构的产品评级来做判断。当产品评级下调时，整个市场的信用危机大大加重，与次级贷款无关的、结构复杂的金融产品价值也因而下跌。银行的资产负债表迅速恶化，加剧了商业银行的惜贷行为，进一步造成信贷紧缩。

引发多米骨效应

美国房产价格下跌在金融市场引发风险的多米诺骨牌效应，进而通过影响个人和企业的行为拖累消费。

对于家庭来说，房地产价格下跌通过财富效应影响家庭消费支出。美国的房地产市场和居民投资消费之间的传导有一个很重要的渠道，即资产增值抵押贷款（Mortgage Equity Withdrawal），使得家庭即按揭贷款借款人可以随房价上升直接从房产所属权中获益。

获益的途径有：以房产净值抵押获得贷款；从按揭贷款中提现；交易房产赚取差价，获取的收益可以直接用于投资和消费。

06年以前在房地产泡沫形成期间，美国消费者的消费贷款违约率呈现缓慢下降趋势，也间接反映了房价上升对消费的拉动作用，06年以后消费贷款违约率开始爬升，到09年6月份达到峰值4.85%。同样消费信贷需求增速从05年3季度开始加速下滑，直到10年底企稳回升。

在耐用品、非耐用品和服务三类消费中，耐用品消费支出因弹性大而波动率最大，显示因地产销量的下滑影响相关耐用品消费。个人消费和房市活动指数同消费信心指数走势相当一致，印证房价波动对消费者的心理预期和相应的消费行为影响甚大。

美国经济危机发生后，信用环境的紧缩打击了实体企业的融资能力，同时房地产行业的低迷传导到房地产行业的上下游，可谓雪上加霜。

美国地产销量与工业经济增速存在较强的相关性，且地产销量领先于经济走势大约3个季度。注意到住宅投资周期的跨度要大于非住宅行业，不但拖累其他行业下行，也拖累其他行业的复苏。消费、投资的回落导致实际GDP增速回落，新增非农就业人数和失业率均发生恶化，进一步影响居民收入和对经济的预期。
不断升级调整的救市措施

整体上看，美国的救市措施随着危机的不断升级而持续调整，包括从小幅到大幅降息、向金融市场注入流动性、承诺流动性支持、担保金融机构债务、国有化或者接管金融机构、对企业提供融资、大规模经济刺激方案等。其中创新型救市工具的运用值得借鉴。这些新型工具通过延长贷款期限、增加流动性投放对象、扩大抵押品范围或者降低获得流动性成本等方式盘活流动性。

对比日本在危机期间对银行的救助态度，美国政府的表现相对正面。危机期间美国财政部助救贝尔斯登，接管“两房”，但对雷曼兄弟的危机袖手旁观是美国政府救市中的失误，导致货币市场混乱，也大大加重了信心危机，使得次贷危机加速恶化。这次教训也使得政府毫不犹豫的救助了花旗银行，对于稳定市场信心起到积极作用。

美国的救市措施随着危机的不断升级而持续调整,其中创新型救市工具的运用值得借鉴。这些新型工具通过延长贷款期限、增加流动性投放对象、扩大抵押品范围或者降低获得流动性成本等方式盘活流动性。