善用將來可能實現的財富來創造財富

富爸爸富媽媽說：「能利用「無中生有的錢」，來創造財富，這才算是投資理財中，高手中的高手。」

富爸爸富媽媽說：「在房價上漲的趨勢中，學會用零首付的方式來買房子，雖然有些風險，但還算是小聰明。在房價

下跌的趨勢中，用零首付的方式來買房子的人是傻瓜。」

富爸爸富媽媽說：「善於利用房地產淨值的部份，拿來做投資，是最棒的財務槓桿。一方面你可以擴張你的財產，另一方面你也可以不讓你的財富死在那裡。」

不知善加利用房地產淨值的人，是非常可惜的。好比你手上抱有一筆現金，不知道如何運用，既沒拿去投資，也沒拿去存銀行，而是把他藏在床鋪下，讓財富貶值，真是可惜啊！

例 一 ﹕陳太太有房子一幢，價值80萬，她欠銀行12萬，所以房子淨值為68萬元，如果她能把淨值借出50萬元來，在2002年在加州，買入100萬八單位公寓，在2005年11月可值200萬。或者，在2004年１月買入中國人壽股票 LFC 38,461股 (每股13元 ) ，在2007年10月(每股101元 ) 可值388萬。能善加利用房地產淨值槓桿，這才是高明的理財。

註：這種利用房子淨值的投資，不適用於房價在下跌的情況中。

能利用房地產現有的淨值，去投資的做法是高明的，但是沒有任何房地產淨值的人，又要如何去投資呢？ 這個問題，你問的好、問的妙。如果沒有房地產淨值的，表示你的房貸借款己經達到房子價值的100 % ，那表示你已經充分利用了房子的淨值。或者，表示你根本還沒有買房子。沒有房子，當然沒有淨值，所以你應該早點去買房子，這樣你等個10年之後，你就有房地產淨值可以利用了。

例 二 ﹕林先生是單親爸爸，有一個唸大學的孩子與一個唸小學的孩子。他有一幢房子，他已經在向親朋好友借錢周轉，

勉強地在應付他的房貸Payment 了，如果他借不到錢，他的房子就可能遭到銀行查封拍賣。他的房子市價尚值66萬，他欠銀行貸款40萬，每月分期付款為 $ 2480，另有二部汽車貸款二萬九仟，汽車每月分期付款為 $ 680，每月固定月付款總計為 $ 3160元，由於林先生每月只有$3500元的收入，他無法負擔那麼龐大的月付款費及各項生活支出，他正陷入在「錢不夠用」的煩惱中。

( 解決方法 ) 專家建議林先生可以選擇債務合併重整的重新貸款，採用最低額的付款方式，例如﹔借款45萬，每月只付1499元。或者，多借出九萬元，其總的借款 為54萬，其每月 Payment可由多借出來的九萬元來支付， ( 1499 x 60 個月 = $ 89,940 ) 。他可選擇五年的銀行自動轉帳來支付Payment。他這樣子做，在五年之內，他都不必為 月付款煩惱，等於沒有月 Payment。這樣解決了林先生常常向親友借錢的困難，也解決了林先生「錢不夠用」的煩惱，並且林先生可以保留房子，不用急著售屋搬家。

( 註 ) ﹕多借出來的九萬元可以用固定利息方式借出、再存回到銀行CD之中，用來準備付每個月的Payment 之用。

選擇「最低額的付款」方式其缺點有三 ﹕1.你每個月少付Payment 的差額會累加到你的貸款本金中，使你貸款本金愈來愈大，也就是說、你貸款時間拖的愈長，你積欠的債也愈多。 2. ARM的貸款產品，是採取浮動利率，利息高低會

隨市場利息變化而同步調整，所以風險很大。 3. 如果房價不漲反跌，你就有破產的風險。

選擇「最低額的付款」方式其優點有四﹕1. 可以幫助無力承擔Payment的人，解決付款壓力。2. 避免因不能準時付Payment，所引起信用分數FICO的下降 3. 時間上的拖延，可以幫助屋主渡過難關，不用急著售屋還債 4. 可以提前利用房價將來可能增值的部份。

研究討論 ﹕

問 1 ﹕ 如果房價不漲或微跌，該怎麼辦？ 如果房價大跌，該怎麼辦？
解答 ﹕這種「最低額的」付款方式，是為解決屋主短期的財務問題，使他不至破產拍賣。當然我們希望五年後房價會反彈回升，那你就可躲過一劫。如果你擔心房價大跌，那你現在就該主動地把房子賣掉，不應該保有它。如果你擔心房價會微微小跌，那麼你的房屋貸款就不要超過房價的 65 %。

問 2 ﹕如果房屋借款的本金累積超過房價時，該怎麼辦？
解答 ﹕如果房屋借款的本金累積超過房價時，你有二個選擇，第一、 你可以繼續 用傳統固定的30年來計算，按月付款來繳Payment，這時銀行不會拍賣你的房子。 第二 、 你可以放棄你的房子，由銀行收回拍賣。

問 3 ﹕如果過了五年，我依然無多餘的能力去付Payment，該怎麼辦？
解答 ﹕如果過了五年，你仍然沒有能力去付Payment，只要那時房價有上漲，你可以再做一次重新貸款，依樣畫葫蘆再來一次。

問 4 ﹕ 如果房價穩定上漲，每10年漲一倍，我是否可以一輩子不用繳Payment？

解答 ﹕如果房價穩定上漲，每10年漲一倍，你是可以利用房子的淨值，每五年重新貸款一次，一直重複運用淨值，一次借出五年的最低付款的準備金 ( 五年的Minimum pay ) ，五年到期後再借，循環地重新貸款，等於利用房屋未實現的淨值，一輩子不用付Payment。因為在正常的情形下，房價淨值的漲幅，往往超過利息的支出。

( ( 舉例說明 ) )
A先生有房子一幢，價值60萬。假設房價每10年漲一倍。銀行利息為 7.375 % 。

他第一次重新貸款向銀行借了40萬其中包括 五年Payment八萬。五年後，房價升為90萬，他欠銀行的錢連本帶利升為48萬。

他第二次重新貸款向銀行借了58萬 ( 48 + 10 = 58 萬 ) 其中包括五年Payment十萬。又五年後，房價升為120萬，他欠銀行的錢連本帶利升為69萬。

他第三次重新貸款向銀行借了83萬 ( 69 + 14 = 83 萬 ) 其中包括五年Payment十四萬。又五年後，房價升為180萬，他欠銀行的錢連本帶利升為98萬。

他第四次重新貸款向銀行借了118萬 ( 98+ 20 = 118 萬 ) 其中包括五年Payment廿萬。又五年後，房價升為240萬，他欠銀行的錢連本帶利升為140萬。

他第五次重新貸款向銀行借了172萬 ( 140+ 32 = 172萬 ) 其中包括五年Payment三十二萬。又五年後，房價升為360萬，他欠的錢銀行連本帶利升為208萬。

第六次重新貸款向銀行借了253萬 ( 208+ 45 = 253萬 ) 其中包括五年Payment四十五萬。又五年後，房價升為480萬，他欠銀行的錢連本帶利升為302萬。

第七次、第八次、第九次‧‧‧重複運用重新貸款，依此類推‧‧好處是你永遠不用付Payment。雖然你欠銀行的的錢愈來愈多，但是你別忘了你的房子也一直在漲價，這樣你就不必怕，沒有錢付Payment了。

富爸爸富媽媽說：「你可以用房屋淨值，去做投資，去付Payment，就是不要去賭博」。

有一件事你可想過，銀行敢借你 70 % 、80%的貸款，甚至100 % 的貸款，他們為什麼敢借錢給你，除了你的信用好、

收入高之外，就是因為你的房子會增值。只要你想通了這件事，你就可以放心地去利用房屋淨值去做投資。

附 註：假設你的房價會一直上漲的話，前述方法才能成立。 如果你不幸碰到逆水屋，或碰到房價下跌時段，上述方法就行不通了。任何投資都有風險，所以投資前，請先做好風險評估，再去做投資。

有許多人情願選擇40年的貸款，來取代10年或15年的貸款，為什麼會這樣子？原因很簡單，就是充分利用未來房子的增值部分，來抵消現在的Payment，就等於零Payment。

舉例說明 ﹕有一幢1966年的房子，當時市價為五萬七仟元，2006年值五十六萬元。假設利息為 7 % ，B先生向銀行借 70 % ，借了四萬元。在1966年買下了這幢房子。

如果 ﹕

B先生，採用10年的貸款，每月付$ 464，10年內利息總計要付出 $ 15,680
B先生，採用15年的貸款，每月付$ 360，15年內利息總計要付出 $ 24,800
B先生，採用30年的貸款，每月付$ 266，30年內利息總計要付出 $ 55,760
B先生，採用40年的貸款，每月付$ 249，40年內利息總計要付出 $ 79,520

採用10年的貸款的人，表面上看起來利息付出最少，是最划算的選擇。但實際上如果你選擇40年的貸款，你可以買二幢房子，而不是一幢房子。因為二幢房子40年的貸款Payment 為 $498 ( 249 x 2 = $ 498 ) 比一幢房子10年的貸款Payment 僅多出 $34 元 ( 498 - 464 = $34 ) ，月付款只差距 $ 34元，但40年後的投資收益就差了五十萬元。如果第二幢房子的Payment 是由房客來付的，這樣的選擇不是更划算嗎？

富爸爸富媽媽說：「不要心疼利息的支出，重要的是活用銀行的錢。」

如果B先生，當時收入不夠，無法負擔 $249 的 Payment，那他可選擇最低額付款，月付款$133元 或 選用上述所提到的零Payment 的方法來買房子。

(( 警告 )) 上述的舉例是有條件限制的，只有在符合下列條件之下才可行 ﹔
1. 30年的固定利息要低於 7 %以下

2. 房價位在上漲的趨勢中並且穩定上漲

3. 房價平均每八年上漲一倍的地區

4. 失業率低於4.2 %以下

5. 房價的升值率要等於或高於當年的利率

6. 你的月收入是你的Payment三倍以上

7. 借來的錢遲早還是要還的，所以你要量力而為

8. 個人信用要保持良好 , FICO分數至少要保持在730分以上

9. 個人的工作收入要持久穩定。

10. 你房地產的座落位置一定要在好學區、或人溯旺盛的捷運車站附近，大學城附近。

如果房價在上升趨勢、且低利息、低失業率等條件配合的好，能利用現在即有的房屋淨值，去投資理財的人算是會理財的人。如果能利用將來尚未實現的房屋淨值， (房價將來可能增值的部份 ) ，拿來現在使用 / 享受的人，算是有一點小聰明的人。

富爸爸富媽媽說：「在房價上漲的趨勢中，學會用零首付的方式來買房子，雖然有些風險，但還算是小聰明。在房價

下跌的趨勢中，用零首付的方式來買房子的人是傻瓜。」

「儲蓄可以增加投資的力道」但過份依賴儲蓄則可能妨礙投資的成長。利用儲蓄來投資房子，固然是一件好事，但是「緩不即急」，等你存上個10萬、30萬、50萬，房子早就又上漲了，所以說「用儲蓄的方法，你是永遠追不上房價的。」

富爸爸富媽媽說：「除非你是高收入、高儲蓄的人，想用儲蓄的方式追上房價，那你是永遠辦不到的。」

當稅收不夠時， 國家 / 政府有用「赤字預算」來建設國家，這種「先花錢、後彌補」的做法你也可以效仿。你的「赤字預算」就是擴張你的信用，多利用「現有的房屋淨值 與 尚未實現的房屋淨值」借由銀行的錢來投資置產。

房子的投資，首重地點與利率高低。只要「地點、利率、治安、學區、交通、建材、安全、年份」選對了，你也就萬無一失了。

富爸爸富媽媽說：「只要房子的 位置/地點選對了，時間選對了，利率選對了，投資房子的風險幾乎等於是零。」

如果你現在擁有 70%以上的房屋淨值，沒有好好地去利用，那你是太不會理財了。建議你可以向銀行借出部份房屋淨值，做為投資第二幢房子之用，妥善「利用房屋淨值」的好處，它能幫助你成功發達。

當然任何過份的投資，在財務上都會有壓力，也會有風險。所以在擴張信用的同時，你也要量力而為，以最大效益，最大安全為原則，做到「控制風險、創造利潤」「風險與利潤至少要能達到平衡才可以。」

富爸爸富媽媽說：「能善用銀行的錢來創造財富 的人，算是理財中的高手。」

富爸爸富媽媽說：「能善用尚未實現的房屋淨值來創造利潤的人，算是房地產業中投資的高手。」

善用將來可能實現的財富來創造財富，就等於是善用「無中生有的錢，去創造財富。」

富爸爸富媽媽說：「能利用「無中生有的錢」，來創造財富，這才算是投資理財高手中的高手。」

註：不可用零首付 / 零頭款的方法去買房子，做投資必需穩當保守、膽大心細。投資的錢必需是自有的本錢，切不可用借來的錢去做投資。

富爸爸富媽媽說：「貸款額高於70%的房貸借款，都屬於高風險的投資。投資要穩當、安全、不貪心，這樣你才能避免投資失敗。」

富爸爸富媽媽說：「投資與賭博不同，投資靠智慧，賭博靠運氣。真正的投資是靠智慧，不是靠運氣。操作財務槓桿也要有限度(節制)，否則就會變成賭博。」

富爸爸富媽媽說：「觀察出世界政治、經濟與財政的走向，以判斷出當地房價走勢甚為重要。如果能在房價上漲的趨勢中做房地產投資則是最穩健的投資。」

富爸爸富媽媽說：「切記，千萬不要在房價位於最高峰時做投資，如果房價下跌，你又不幸碰到逆水屋，你就會傾家蕩產，失去房子的。」

富爸爸富媽媽說：「你不可以去控制別人的財富，但你可以去控制你的財富。要如何理財？要如何致富？要如何行善事？要如何做公益？這都是你自己可以控制的。」