在美国传统上火热的春季购房季，地产热潮显现出消退迹象。爱达荷州博伊西房价增速大幅放缓，上月同比增速仅为0.4%，远低于去年6月的4.1%。

去年，美联储宽松政策下，抵押贷款利率下行，美国购房需求旺盛。此外，疫情导致的住房观念改变和千禧一代涌入住房市场，也推动了住房需求的增长，以博伊西为代表的多城房价飙升。

然而，随着美联储开启加息周期，抵押贷款利率飙升，上周五30年期固定房贷平均利率10年来首次升至5%，并且仍在继续走高，加上房价巨高不下，住房负担能力快速恶化。



彭博社记者Jonathan Levin在周一的专栏文章指出：

房价高速增长是不可持续的，美国房地产市场热潮消退最先从博伊西开始。

此前，摩根史丹利在报告中分析了美国房地产市场史上5个“贷款利率在半年内攀升超100个基点”时期的房价和销售情况，结合本次贷款利率走高的背景，得出：

现有住房销售或将达到峰值并趋于稳定或下降，房价增速也可能在未来12个月内大幅放缓。

退潮从最火热的市场开始

在去年的地产热潮中，内陆城市爱达荷州首府博伊西成为美国最火热的房地产市场。

由于温和的气候和强大的教育系统，疫情期间，大量加州居民涌入该地区买房，博伊西楼市空前繁荣，房价大幅上涨。根据佛罗里达大西洋大学研究数据，博伊西大都会区的房价较长期趋势线高出76%以上。

而当势头出现逆转时，首先受到冲击的是估值最高的市场。博伊西的房价正在趋于稳定，美国在线房地产公司Zillow数据显示，上个月博伊西平均房价仅上涨0.4%，远低于低于去年6月份的4.1%，成为美国100个最大住宅市场中房价最先显现出下降趋势的市场。



不仅是博伊西，疫情期间其他火热的城市也受到了影响，Jonathan Levin指出，经济放缓给一些西部城市带来了冲击，德克萨斯州首府奥斯汀、凤凰城、佛罗里达州坦帕等地房价也会受到影响。

令人难以置信的增长速度是不可持续的，需求放缓可能意味着价格最终会逆转。Zillow高级经济学家Jeff Tucker警告称，由于人口流动，房价涨幅最大的城市将在经济衰退中受到最严重的打击。

上周，30年期固定房贷平均利率十年来首次升至5%，引发了一场负担能力危机。美国银行经济学家Alex Lin最近在报告中指出，住房负担能力目前处于2007年（房地产泡沫破裂前一年）以来的最低水平。

以史为鉴：抵押贷款利率快速攀升会发生什么？

随着抵押贷款利率的快速攀升，以及房价的持续增长，房屋销售量和价格将发生什么变化？

摩根士丹利分析师在此前的报告中进行了分析，大摩选取了自1990年以来，抵押贷款利率在半年内上升超过100个基点的时期，分别是1994年4月/8月、1996年6月/7月、1999年8月/10月、2008年7月和2013年6月/9月。



1、房屋销售：抵押贷款利率攀升期间走高，随后达到峰值并趋于稳定或下降

就房屋销售而言，首先看美国现房销售，除了2008年次贷危机（GFC）之外，在其他时间下，现房销售经季节调整后年率（SAAR）在抵押贷款利率攀升期间随其走高，并达到最高水平。

本次也不例外，截止今年1月，现房销售比前五个月增长8.7%。此外，利率攀升末期，现有房屋销售水平将见顶，随后的一年内，销售水平开始放缓。类比现在，如果这一趋势持续下去，我们或许会看到了未来一年的现有房屋销售的最高水平。

美国国家房屋价格NSA指数也显示了类似的情况，销售率在利率上升期间往往会随之上升。目前而言，尽管SAAR表现强劲，但NSA现有房屋销售在过去五个月里实际下降了2%。



新房销售也是如此，但由于其波动性稍大，情况稍显不同。利率上升期间，房屋销售会上升，随后趋于平稳。房贷利率急剧上升9-12个月后，SAAR销售开始下降。从NSA指数来看，剔除季节性调整，就会发现在当前环境下，新房销售正在下降。

此外，从NSA现房和新房销售来看，与1996年和2013年相比，1994年和1999年现房和新房销售水平较低，回顾这两个时期，抵押贷款利率在随后的12个月里持续攀升。



2、房价：利率上升的前六个月期间持续上涨

从房价来看，与房屋销售一样，房价在利率上升的六个月期间也会上涨。同时，该时期的年房价增值(HPA)往往在2-10%之间。不同的是，在2022年以来的几个月里，HPA已经接近20%。房价增长加上抵押贷款利率的大幅上升，导致购房者的每月房贷出现了前所未有的增长。



如果试图控制收入变量，这段时间的HPA水平仍然较高。从历史来看，由于利率水平较低，以收入计算还贷额度人们似乎还负担得起。这次不同的是，过去12个月里，人们的住房负担能力快速恶化（图表13）。

房屋销售前景低迷 房价增速或大幅放缓

这次房屋销量和房价将会怎么走？

在过去几个月里，人们的负担能力迅速恶化，其中一个原因是住房供应非常紧张，现有住房库存达到历史最低水平。



从历史来看，5个时期内库存水平不一，但从未低至今天的水平。而且紧张的不仅仅是现有库存，还有新库存。房屋竣工率一直在增加，但在GFC期间后，其在2008年7月才恢复到原来的水平，之前的1992年也是如此。



紧张的库存水平给购房者带来了压力，但在2022年剩余的时间，可能看到新增库存方面一些变化。在建房屋数量已达到2006年12月以来的最高水平，尽管库存较为紧张，随着这些房屋在年内完工，额外的供应将会缓解房价上涨压力。



房地产活动和房屋销售将开始放缓，尤其是现有房屋销售的前景或更低，这一点在抵押贷款申请数据已经显现。在过去的八周里，申请数量较去年相比下降了11%。



此外，正如前所述，在最初六个月之后抵押贷款利率持续上升，房屋销售将趋于疲软。考虑美联储将更激进地收紧货币政策，预计10年期美债收益率继续走高，抵押贷款利率也会跟随上涨。这也就意味着抵押贷款利率涨势还未结束，与去年相比，2022年现有住宅销售下降了6-7%。大摩预计，新房销售将更有弹性，从而推动库存增长5%左右。

在房价方面，大摩总结指出，随着库存紧张形势缓解，房价在未来12个月内可能大幅放缓，房价增速预计从2021年19%降至5%。