众所周知，前段时间美国的房地产特别火爆，各州各地大家都在抢房子，掀起了一股购房热潮。不过最近的加州稍微看到一些降温的趋势，于是，有些朋友在询问，现在还可不可以进场呢？根据对历史的观察，通常在南加州，大概每十年是一个周期，一般说来年的尾数落在1、2、3 的话，房价在低点，落在7、8、9则是高点后走低。这个规律在过去40年里基本都符合，比如，90、00、10年代初市场都显示出低点，进场非常好。各个年代的07、08、09年也都出现了强劲的势头后再走低，唯独2017、18、19年是例外。按照前面的规律来说，这三年市场应该是高点了吧？事实上并没有，而且在2020-2021年，还出现了抢房热。这么看来是十年周期被打破了吗？接下来的2022、23年，究竟还是不是房地产好的进场时机呢？

其实，通过分析研究，我们认为这最近这个十年的周期不是被打破了，而是被拖延了为什么这么说呢？

第一，2018年川普减税以后尤其C型公司的税从 35% 降到 21%，之后一次性回到美国，则只需要付15.5%的企业所得税。之前美国很多高科技公司都把总部设在海外，像爱尔兰，因为在那边只要付12.5%，而回来要付35，所以他们当然不愿意回来，而仅仅这些设在海外的公司手里就有1万6千亿美元。川普减税之后，仅2019年，美国公司在海外的钱就有9800亿美金回到了美国。回来以后，都去买自己公司的股票，造成股票市场膨胀，因而房地产也被撑住了，没有跌。

第二，从2020年开始因为 Covid-19 的关系，美国政府印了很多钞票，利息降到最低，银行公债都不好，加上疫情期间很多人在家上班，需要更大生活空间，所以造成2020、21年房地产、股票变成奇货可居，大家都去抢，但是现在似乎接近高点，开始出现一些逆转的情形。

现在房地产有四大隐忧，这四个里面只要发生两个，房地产市场都会出现变化。

第一个是通胀。通货膨胀来了会不会加息？按经济规律来说，会哦。如果加息的话，房地产、股市会不会有影响？如果有影响，公司赚不到钱，可能再Lay off员工，这对房地产绝对是一个打击。

第二个是加税。加税当然对各方面都不是有利因素。

第三个是房屋拍卖。这段时间其实很多商家、个人付不出房租、房贷，因为还有政府福利的强制规定，不能被驱赶。但从2022年开始，这个规定失效后，可以被拍卖的房子会越来越多，这也将是影响房价很大的一个因素。

第四个是中国房地产问题增多，后续的走向也是变数之一。

这四个变数，只要发生两个以上，房地产反转的机会就很大。所以我们认为这一次的十年周期不是被打破而是被拖延了。明年后年很可能是房产、股市翻转的时候，要是现在进场，有可能是进在了高点，除非是买自住房并且特别喜欢或者其他特殊原因，否则我们认为，大家不妨再观望一下，等个一两年，说不定会有更好的进场机会。