美国买房，网上就能看房源为什么还要找经纪人？
现在互联网上各种商业平台，都能够给带来关于美国房源的丰富信息，在很多人看来，这些信息似乎就是充分的。那么经纪人究竟能给你带来什么呢？下面就谈一谈好的经纪人能够给你带来的四点帮助。
更多有价值的信息
你所看到的这些商业网站，它们关于房源的信息是来自于哪里的？它来自于经纪人所使用的一个系统叫做Multiple Listing Service，简称MLS。这个系统当中关于房源的信息应该说是最全面的，而商业网站也是抓取了其中的信息。
那么有哪些是你看不到的?比如说这个房子的成交历史。有一些州的房屋成交价格并不公开，你所看到的价格只是当初挂出来的价格。你是看不到实际以什么价格成交，而这个信息是经纪人可以看到，然后可以告诉你的。
再比如说，经纪人和经纪人之间可能会有一些留言，那在这些留言当中包含了很多重要的信息，是你在公开的描述当中看不到的。比如说，这个房子现在有租客的话，你可能看不到租金是多少。
还有，法律要求卖方写一个seller disclosure，卖方的信息披露。这个信息披露上就包含了这个房子有哪些设施设备；这些设施设备是不是正常；有没有什么毛病；有没有做过什么样子的维修。这些信息对你来讲肯定是重要的。这些信息也是可以在MLS系统上面能够看到的，可以由经纪人提供给你。
其他的信息，比如关于这个房子的历史资料。如果这个房子要买保险的话，保险的报价等等经纪人也可以给你提供。
All real estate is local
这句话是什么意思？虽然你能够看到一个一个房源的具体信息，但是当地的区域你是不了解的，只有长期生活居住在那里的经纪人，才了解当地的情况。比如说当地的市场情况，出租房的情况，哪些人正在租房，什么位置好租，哪个区比较好，哪一个区不好，还有当地的邻里关系，当地的文化风格等等问题，你必须通过当地人才能够了解到，不是仅仅去看一个一个房源信息这些你能够获得的冰冷数字。
谈判
很多人把讲价的过程简单理解为，“我出一个房价，对方会不会接受？”不是这样子的。例如德克萨斯州的买方出价时所使用的文件就有十几页之多，其他的州也会有类似的文件。
在这份文件上除了购买价格，还有其他可以谈判的点，比如说谁来出产权保险费用、谁出survey的费用、卖方是否报销房屋里电器的保修费用、犹豫期的期限以及费用等等。所以在谈判当中有很多点是跟你的利益相关的，而好的经纪人是站在维护你的利益的角度，是会给你省钱的。
不要以为你作为买家，找一个经纪人会额外花钱，实际上买方的经纪费用也是由卖方出的，所以不管你找不找经纪人，房子最终成交的价格是不会因为经纪人的佣金而产生变化的。而好的经纪人会从你的利益出发，帮你省钱。经过训练的以及有专业能力的经纪人，可以知道怎么样去跟对方谈判，有哪些点是可以谈的，哪些环节应该采用怎样的技巧。这都是有专业技能和经验在里面的。
长期的关系
当你遇到了一个好的经纪人，你跟他完成了一笔交易之后，这个经纪人就知道了你的需求，知道了你的风格。将来，如果他有更多适合你的好房源，他可能第一时间会告诉你。有些经纪人会有一些pocket listing，就是指这个房源现在还没有挂出去，他们就会先把这个房源介绍给你，看看你是不是感兴趣，所以你就有机会得到更多适合你的房源。
而且在出现房源竞争之前，你就可以了解到这些房源。
将来，如果你或者你身边的朋友要卖房的话，你也可以把这个房子介绍给好的经纪，因为对于卖方来讲，好的经纪人也是特别重要的。
总而言之，如果你找到一个好的房地产经纪人，你们可以建立一个长期的关系，不管你将来是要买更多的房产，还是要出售房产，一个可靠的经纪人能给你帮上大忙。
那么，美国的房地产经纪人有怎样的管理制度呢？
根据NAR的数据，2015年87%的买家都会有自己的经纪人，在2001年的时候，这个数字只有69%。
作为华人购房者，更应该找到可靠的经纪人来帮忙。合同是英文的，买家也不说中文，房子的信息乱七八糟的也看不懂，Zillow、Redfin上面的信息既不做到实时，也没有中国的单位。即使看到了喜欢的房子，也不确定这个房子到底是真的好，或仅仅是漂亮的图片配上了花言巧语。
经验丰富的经纪人，熟悉所在城市的每一个街区，每一个学区，更对于市场中的一些违规操作和尔虞我诈了如指掌。所以，每一个中国买家都应该找到优秀的经纪人来代理自己。
可凡事都有一个万一，结婚的还能离婚，何况是挑选经纪人。如果你最终发现，和你的经纪人合不来，那怎么办呢？如果你的直觉告诉你，你的经纪人没有全心全意为你争取利益，这时候，你又该怎么办呢？
无论何时，记住一点，你越了解美国的经纪人制度，那么经纪人越不敢欺负你。
这篇文章，我们先了解一下经纪人和客户的“委托代理关系”赋予了经纪人怎样的信托责任，之后我们讲一讲，当你认为经纪人辜负了你信任时，如何保护自己的权利。
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委托代理关系
当任何人雇佣一个地产经纪人去购买或者销售一套房产，雇主就和经纪人形成了一种叫做“Principle-Agent Relationship”，中文翻译为委托代理关系。这种关系要求经纪人对于雇主要有极高的法律义务，也赋予经纪人一些特殊的义务。
当一个地产经纪人被委托去购买房产的时候，经纪人必须将买家的利益放在首位。经纪人更不能堂而皇之地使用客户对于他们的信任来赚钱。这种特殊的关系叫做“Fiduciary Duty（信托责任）”。
信托责任包括了以下的几个重要方面：
1. 忠诚
“我是经纪人，我决不能辜负客户的信任”
经纪人的每一个举动都首先要使买家获得利益，为自己获利只是一个副产品。比如，一个地产投资人想要一个房主去低价卖掉自己的房子，以便于自己购买之后加价出售房产。经纪人就不能做这种事情。如果有一个经纪人卖你的房子，压低房子的价格，之后再找一个投资人朋友来竞价，这个经纪人就没有将自己“委托人”的信任放在第一位，也辜负了客户的信任。
经纪人时时刻刻都应该把客户的利益放在首位。经纪人的商业伙伴，同事，甚至自己的利益，都不能超过客户的利益。
2.保密
“说客人的信息就是我的生命可能有点过了，但是保护信息的安全性，是一个经纪人的基本职业操守。”
在这种委托代理关系当中，经纪人很可能知道一些雇主的敏感信息，比如个人收入，工作年限，纳税额，银行存款等等。
一个优秀的经纪人应该是雇主的财务分析师，在充分了解了雇主的财务状况之后，帮助雇主找到合适的房产来满足投资的需求。能够保护这些信息是经纪人的最基本素质之一。
比如，当你卖房子的时候，你的经纪人也不能跟买家说你最近丢了工作，需要快一点把这个房子卖掉（换句话说，如果买家能够早点成交你可能愿意稍微降价）。更不用提，把这个信息泄露给第三方，对于经纪人就是吊销执照，或者面临刑事犯罪的指控了。
3.对于雇主的服从
“这也是对于雇主的尊重”
经纪人代表了雇主来进行房产交易并且完成相应的所有手续。所以，如果作为卖家，你告诉了经纪人你希望将自己的房子标价50万美元，但是愿意接受任何45万元以上的报价，那么你的经纪人就只能考虑这个区间之内的报价。总的来讲，你的经纪人必须按照你的意志来执行整个交易，除非雇主的意愿违背了合同，或者雇主做出任何损害自己利益的不理智行为，经纪人都有义务去制止。
4.正直公开
“经纪人的职责是帮助客户做出最佳的投资选择。如果我不能有效的传达信息，那么用户如何能做出好的选择呢？”
经纪人必须将与雇主利益相关的信息分享给雇主。经纪人更不能利用职务之便，或者隐瞒信息的方式，来为自己获得利益。为了得到更高的佣金，不道德的经纪人可能会下多个虚假竞价来哄抬价格，之后再找到买家，迫使买家抬高价格。
对于卖家来说，不道德的经纪人可能会找到一个“可以被控制”的买家经纪人，压低竞标价格，之后拿走买家经纪人抽成的一部分。这两个例子，属于及其不道德的违规操作，如果任何经纪人对于客户做出这样的行为，都应该受到严厉的制裁。
5.尽职尽责，事无巨细
“地产方面的每一笔交易，都不能容得一丝一厘的问题，客户信任我，我就必须把好关。”
经纪人必须能够胜任买家托付给的信任。地产行业之所以要求有经纪人的存在，就是因为地产交易本身金额较大，过程复杂，牵扯到很多一般人不具有的专业知识。一个合格的经纪人，必须要自身知识过关，还要有很强的责任心。房产交易的过程中，经纪人必须向客户详细地介绍一个合同中的方方面面。
有些房产交易的过程中，经纪人会需要管理雇主的一小部分财产。经纪人需要向雇主回报财务方面待办事项的进展，无论是雇主给经纪人的支票，雇主签字的任何财务类别的文件。
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