疫情之下无法驱赶房客，房东该如何自保？
自3月4日加州州长Newsom宣布全加州进入紧急状态，3月16日“居家令”正式生效，随后又在3月28日正式下达行政命令(Executive Order)，全加州范围内禁止驱赶房客。4月6日加州司法委员会(Judicial Council of California)颁布了紧急命令(Emergency Rules)，在司法程序上进一步限制驱赶房客案件的立案、传票下达以及法院判决下达等，此举无异于完全禁止了驱赶房客案件的发生。从三月份到现在，我们律所收到了无数房东和经纪朋友们的微信、电话、邮件，都迫切的想知道在目前疫情还未完全结束的情况下，还能否驱赶房客？如何驱赶？如果不能驱赶的话又该如何保障自身的权益？本文整理了目前为止一些相关驱赶房客的重大政策，以及房东可以采取的一些保障措施，希望能起到一点帮助。
本文中提到的”房东“”房客“仅仅是指residential landlord and tenant，即住宅房东房客，不涉及商业租赁的房东和租客。
很多朋友知道州长下达的驱赶禁令在5月底就终止了，因此以为6月份就可以开始驱赶，但事实并非如此。虽然目前南加州各法院都逐渐恢复工作，但却不受理新的驱赶案件，因为要遵循加州司法委员会在4月6日颁布的司法命令，其中包括下列几项重要内容：
法院不得针对驱赶房客案件(unlawful detainer actions)下达诉状传票(summons on a complaint)，除非法院认为此举有保护公共健康和安全的必要。需要注意的是这个要求不仅仅适用于因COVID-19导致拖欠房租而引发的驱赶案件，而是适用于所有驱赶房客案件。
法院不得针对驱赶房客案件下达缺席判决（default or default judgment），除非下面两个条件都满足：1）驱赶是为了保护公共健康和安全，以及2）被告没有在法律规定时间内参与到案件中。
若被告已参与到案件中，法院不得在开庭申请(request for trial)递交的60天内开庭，除非法院认为此举有保护公共健康和安全的必要。
任何已经在2020年4月6日前安排开庭的庭审都必须推迟60天。
上述命令在州长宣布紧急状态取消后还会延续90天有效。
由此可见，即便房东把新的驱赶案件递交到法院，法院也不会下传票，等于不受理。更令人担忧的是目前为止州长仍未宣布取消加州的紧急状态，所以上文中提到的90天期限就还不能开始起算。假设7月1号紧急状态可以取消的话，那么在10月1号之前法院都不会受理新的驱赶案件。San Bernardino 县法院更是took one step further, 公布了在今年11月30日之前都不会受理驱赶案件。详情可见San Bernardino 县法院官网信息：
https://www.sb-court.org/sites/default/files/News%20Notices/AmendmentToGOLimitingFilingAtClerksOffice.pdf
鉴于短期内驱赶无法进行，如果房客迟迟拖欠房租，房东又能做些什么呢？【DISCLAIMER 声明: 以下建议不构成法律咨询，亦不构成律师与客户的关系，仅供房东们参考，需根据自身情况进行判断或进一步向律师咨询。】：
跟房客保持密切的沟通，并且最好用书面的方式进行并保留所有记录。但沟通时要把握分寸，以免构成对房客的骚扰，这样更不利于之后的驱赶。
到了交租日时，以书面方式（可以是正式的信件，也可以用短信、邮件等非正式的书面来往）提醒房客需要交租，切勿让房客以为租金被豁免（除非双方达成豁免的共识）。
若房客表示无法交租，可书面要求房客提供理由。如果是因为COVID-19而导致，则需要进一步要求租客提供相关证据，如解雇通知、工资支票、工资单、银行账户、医疗账单等等。
清晰记录房客交付的和未交付租金的金额、支付时间、拖欠金额等细节。
尝试与房客达成租金支付计划 payment plan或搬离计划 move out plan，协商租金支付时间（如宽限支付的时间）和金额（如减低金额或抵扣押金等），搬离时间等细节。若计划能协商达成，一定要用书面合同的方式记录下来并由房东房客双方签字。
如果房客拒绝沟通和协商，房东可保留房客这种推脱、敷衍和不作为等行为的相关证据，一旦可以驱赶了都将会是对房东非常有利的证据。
联系银行和贷款公司，寻求相关房屋贷款方面的宽限和救助。
如果房客有危害您人身安全的行为，可向警察寻求帮助。在拿到法院驱赶令前警察虽然无权驱赶，但会对房客产生一定震慑作用，出警记录也会对之后的驱赶起到很大的帮助。
总而言之，在加州的房东们目前正面临着前所未有的困境。因为驱赶这个最大的武器无法利用，在解决欠租问题上房东们就变的尤为束手束脚，非常无奈。现有的法律和政策基本都是清一色的只保护租客的利益，房东能够寻求的救助措施非常有限。很多房东在联系我们的时候情绪非常激动，我们完全理解，但现在也只能耐心等待政策的改变，了解最新动向，并为以后的驱赶做好准备。
如果您正在面临房客不交租金并暂时无法驱赶的困扰，可以发邮件至info@dililaw.com，并在邮件中留下以下内容，一旦法院可以受理驱赶案件，我们会马上与您联系：
房东姓名及联系方式（电话或邮箱）
房子地址（以便确认管辖法院）
简短说明案件大概（如“房客拖欠租金并拒绝协商”）
同时大家也可以关注本公众号，我们律所会持续关注司法部门有关驱赶房客的最新政策和消息并分享给大家，希望可以尽快帮助房东们解决困难。
李荻律师拥有多年丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃眉之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立即联络李荻律师事务所。
电话：626-723-4849
邮箱：info@dililaw.com
微信号：dililaw （加好友需验证，请简单说明法律需求）
封面来源：Superior Court of California County of Riverside
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