疫情冲击下，美国房地产市场的机遇与挑战
疫情在全球加速扩散，人们对全球经济的担忧也在蔓延。
2月28日，世卫组织（WHO ）针对新冠病毒防御发出了最高级别的警告，许多国家已经开始关闭边境并限制旅行。就在3月3日，美联储为应对新型冠状病毒给经济活动带来不断演变的风险，紧急宣布大幅降息50个基点，但未来美国经济走向仍然不确定。
不可避免，新冠病毒的爆发与防控将对美国的各行各业造成一定的冲击，而从短期和长期分析，美国房地产市场会受到哪些影响？好望角在美国重点布局的投资项目是否会受到影响？好望角投研团队最近收到了许多来自投资人的询问，对此有一些观点和思考，与大家分享。
美国地产市场影响：
No.1
零售物业（Retail Property）
美国的服务业最先感受到新冠病毒爆发的冲击，预计短期内美国零售市场将受到严重影响。房地产中与其对应的零售物业，包括餐馆、商铺、电影院、购物中心等，租金收益将不可避地降低。由于美国零售物业的租金，通常采用保底租金+收益分成的方式，当承租商户经营不理想的时候，虽然物业主无法收到商铺运营收益的分成，但仍有保底租金的收益。
a) 从短期来看，虽然总收益有所降低，但仍有稳定的保底租金收益，不会产生太大的亏损。同时，这种方式也反向保护租户，使得租户在疫情期间仅维持支付保底租金，降低现金流压力，有利于度过难关。
b) 从中期来看，疫情过后普通民众很可能会报复性消费，释放疫情期间的压抑情绪（根据中国非典过后消费数据推断），预计零售业市场将迅速恢复且很有可能超过之前的水平。新增的消费将填补疫情期间的亏损，因此对零售物业投资人总体上的影响不大。
c) 从长期来看，普通民众在疫情期间增加线上消费，将有利于美国线上购物、娱乐的迅速发展，进一步挤压线下零售市场，加快美国零售业产业结构的转型。疫情过后，部分消费人群预计将继续保持线上消费，造成线下零售营收减少，打击零售物业投资收益。
对投资人建议：短期内零售物业的投资收益必将减少，已投资零售物业的投资人不必过度担忧，待疫情过后零售业将有一段爆发期，填补之前的损失。长期来看，零售物业受线上消费增长的影响不断萎缩，建议缩小在零售物业上的投资比例。
No.2
酒店物业（Hotel Property）
目前，新冠病毒感染除中国外，已波及全球超过93个国家，并且还在不断扩大范围。为减小交叉感染几率，世界范围的休闲和商务旅行均大幅度减少。美国在1月份已暂停往来中国的航班，近期已开始减少往来重灾区域的航班，虽然没有权威数据发布，但显而易见，酒店业将受到严重打击。
a) 从短期来看，酒店业将受到比零售业更大的打击。酒店物业的运营收益和运营成本均较高，当入住率跳崖、收益降低时，运营成本，例如人力成本、餐饮、客房服务等并不能及时下调。居高不下的运营成本，将迅速拖垮投资人的现金流，此时应提前做好充足的应急储备。
b) 从中期来看，酒店管理团队应对疫情做好有针对性的调整工作，包括消毒、送餐、无接触入住等，以适应疫情期间的出行。疫情过后，酒店运营预计将很快回归到疫情之前的状态，但受房间数量、出行周期、预定系统等因素影响，酒店业即使回暖，也难以产生爆发式增长，恐难以弥补疫情期间的亏损。
c) 从长期来看，疫情对酒店行业带来的影响，既是机遇，也是挑战。酒店物业通常在地产行业中属于高风险高收益的类型，而酒店是否盈利，重点在于管理运营。在疫情的冲击下，一些运营不良的酒店物业难以为继，不得不资产重组或低价出售，被资金更雄厚、管理经验更丰富的买家收购。因此，酒店投资人的收益就可能两极分化，有人亏钱黯然离场，也有人喜获优质资产。
No.3
办公物业（Office Property）
通常来说，办公物业的租约都是长期的，租金收益也是固定的，因此短期的疫情影响对办公物业的冲击不大。
a) 从短期来看，优质的办公物业受疫情影响较小，租户租约普遍为5年以上，投资人的租金收益有较大保障。
b) 从中期来看，品质较好的办公物业可以平稳度过疫情，而品质较低的办公物业则有较大的经营风险。由于新冠病毒会冲击各行各业，一些现金流比较紧张的小公司可能会倒闭或退租，使得承租的办公物业租金收益受损。
c) 从长期来看，如果疫情很快得到控制，那么美国刺激经济的降息政策可以降低贷款成本，提升投资人的净收益。相反，如果疫情持续时间较长，影响国家发展，产生的经济危机则会对办公物业有较大影响，例如租金下降、空置率提高、物业价值下跌。
对投资人建议：短期内疫情对办公物业的影响不大，但应关注国家经济发展，如果发现经济明显放缓，则应减小品质一般的办公物业在投资组合中的比例，保留持有最优质的办公物业。
No.4
别墅和出售型公寓
（House and Condominium）
受疫情影响，普通民众外出活动时间减少，且短期未来的不确定性，也促使民众减少投资行为。因此，在疫情期间，别墅和出售型公寓的市场保持稳定，但交易量预计将跳崖式下跌。
a) 从短期来看，疫情期间的别墅和出售型公寓的市场可能会短暂“冻结”。价格平稳，但成交量很少。
b) 从中期来看，疫情过后的别墅和出售型公寓成交量可能会释放需求，短暂爆发。受经济减缓和降息刺激双方面影响，房产价格可能保持不变。
c) 从长期来看，疫情影响美国经济，而经济会影响住宅的成交价格和成交量。因此别墅和出售型公寓的长期发展，还是要综合分析，包括疫情应对措施、金融政策、贸易政策、2020年底大选等。
对投资人建议：等一等，待疫情过后再根据美国经济状况分析判断是否投资别墅和出售型公寓。
No.5
长租公寓（Multifamily Apartment）
美国的住房拥有率大约为65%，剩下的35%通常选择住在长租公寓，而租房是刚需，受新冠病毒这种黑天鹅事件影响较小。
a) 从短期来看，预计美国民众在疫情期间尽量避免搬家，因此如果租约到期，通常会选择续租。因此，对长租公寓投资人来说，租金收益稳定。
b) 从中期来看，由于长租公寓的租约通常为一年，因此即使疫情结束后也不会发生大规模换房搬家，长租市场稳定。
c) 从长期来看，美国降息政策减少了投资人的贷款成本，增加收益的同时，也会推高物业价值。
对投资人建议：长租公寓是一种收益不高，但风险较小的物业类型。由于是刚性需求，长租公寓市场受黑天鹅事件的影响不大，基本不受本次新冠病毒的影响。在目前全球经济放缓、未来美国政治经济有较大不确定性的市场环境下，投资人可以增大此类物业在投资组合中的持有比例。
来源：好望角海外
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