实战分享：租客不付租金并拒绝搬出，怎么办？

回忆起那个上法庭的租客，我的Leasing Manager是这样描述的：“租客气质很好的，有礼貌，开的车很好”。后来和警官一起去出租屋做驱逐的时候，看见了，是一辆银色奔驰跑车。这个单身妈妈，租客信用分数750+，有份体面的工作，工资加上子女赡养费，是房租的四倍。租客之前的两个房东，提供的反馈都很好。从任何一个角度看，都是房东想要的理想租客。然而，人生就像一盒巧克力，你永远不知道会尝到哪种滋味。这个租客的个人生活发生了出人意料的改变，做为出租管理公司，我们在月初没有收到租金。

华人圈里，时不时流传一些老赖租客的故事。做为房东，如果没给租客发过律师信，自己没上过法庭，人生还真的不完整。

租客不付租金，通常画面是这样发展：先不交租金，接下来失踪，电话不回，邮件不睬。作为房东，这个时候要冷静，不要和租客发生冲突，一切按法规来处理。我们的经验，只要房东没有做错事，法律是会保护房东的私有财产。

理想情况下，一封措辞强硬的邮件，就可以让心存侥幸的租客搬离。因为一旦上了法庭，有了被驱逐记录，这个租客就很难从市场上再租到房子。不幸的是，有时候并非如此，房子被继续霸占，这是每个房东的噩梦。

普林斯顿大学的租客驱逐研究中心，提供的数据是：全美租客驱逐发生比例是2.3%，租客驱逐备案发生比例是6.2%。所以，虽然租客驱逐是个小概率事件，但一旦发生，要和租客、律师、法官和警察打交道，是一个冗长与繁琐的流程。

这里，分享下我们从实际战斗中，总结出来的宝贵经验：

一、一份周密的租约 

每份专业的租约，都有一个条款，里面有类似这样的一段话: 

这个条款，就是规定在租客未按时支付租金情况下，房东可以通知租客搬离。如果租户不支付租金，并继续住在房子里，那就违反租赁协议，可以启动驱逐程序。

 二、保留所有通讯记录 

在启动驱逐程序时，重要的是保留证据，与租客之间的所有通信记录，均要以电子方式或任何其他法律允许方法记录。尤其在升级到法律流程层面，与租客的往来沟通记录，特别是有证据支持去索赔（例如租赁协议中的约定条款），对房东至关重要！

三、了解您所在州的法律 

根据房子的所在地，驱逐程序的法律准则和流程会不同。普通房东，是法律的门外汉，在不知道所在州法律的情况下，不要贸然采取行动，否则某些无心之失的行为，可能会违法。

建议请专业人士来做，比如律师来完成。不建议DIY。因为驱逐流程上，走错一步，将来上法庭时，就给自己挖了一个大坑，很有可能被法官打回来重新走流程。一旦发生，租金损失远大于律师费。

 四、发驱逐通知 

在正式驱逐租客之前，需要向租客发出驱逐通知。驱逐流程，各个地方的法规有差异。建议通过专业租客驱逐律师来完成。在华盛顿州，有两种类型的通知：

提前14天的通知：按时支付租金否则驱逐。当租客由于未能支付租金而违反租约时，将使用此通知。

提前10天的通知：遵守合约否则驱逐。这是租客因其他方式违反租约时提供的通知。

 如果在送达通知或多次通知后，租客仍继续占用住所，则应该立即开始申请驱逐令。

 五、上法庭驱逐租客 

发出租客驱逐通知后，我们的经验，大部分租客会知难而退。如果未在约定时限内搬离，就该向法院提出诉讼。这个时候，就要和租客在法庭上见了。

租客驱逐，是法院常见的小案子。法院里面，一般都会有为租客提供免费法律服务的律师。所以，房东如果不了解法规，对上了解驱逐流程的律师，一开庭就会在流程上栽跟头，需要重新启动驱逐程序。另外一点，法官在裁决时的重要依据是：与租客的通信往来以及违规证据。所以要保留所有通信记录。

只要证据确凿，法官会同意房东的驱逐请求。接下来就是联系房产所在城市的警察局，与警察约定时间，一起上门把租客的个人物品搬出，换锁，把房子收回来。

一开始提到的那个最后上庭的租客，后来的结局很有戏剧性。拿到法庭的裁决书，约上警察和搬家公司，租好了临时的仓库，一群人到了出租屋。打开房门，里面家具已经搬出，租客正在清洁房屋。整个画面就像一个电影剧本。

六、房东的最佳选择

通常，驱逐流程从发出租客通知开始算，到法院下令完成驱逐，需要6-8个星期的时间。再加上新租客的招租空置期，房东基本上会损失2-3个月的租金。如何减少租客驱逐的概率，把损失控制到最低？

第一个心得：招租时，严把租客筛选关。尤其对信用分数低，过去有驱逐记录，或者前房东的反馈不好的租客，一定要慎之又慎。在法规允许的情况下，选择背景好的租客。

第二个心得：房产投资，目的是收益。不是为了上法庭打赢官司。房东有地产税要交，房贷要还，得算经济账。如果遇上租客，真是因为个人财务困难，没钱交租金。这个情况下，房东的最佳策略，是尽早的把租客“请”出去。找到下一个符合要求的租客进来，缩短租金断档期。而不是在法庭上把租金要回来。这个时候，要和租客斗智斗勇。比如，在启动租客驱逐流程的同时，可以主动提出一些激励条件，比如退还押金，为租客提供搬家费用，劝租客尽快主动搬离。

来源：乐地主