在美国买房子也要知己知彼，才能用最满意的价格买到最中意的房子。今天，资深的经纪人 Michael 站在卖家的角度，为大家分析分析：如何才能在热门房产的众多买家中笑到最后，拿到钥匙。
有钱就可以任性吗？答案是NO！在美国的人气地段，有钱也不一定能买到中意的房子。在过去的三到四年之间，加州旧金山湾区以及许多其他的美国著名城市房价一直在涨。有的城市甚至每年超过了10%的涨幅。
高薪的工程师们从世界各地迁居于此，谋求更好的发展，富贵家庭为了让子女得到更好的教育，也愿花重金得到一所学区房，同时如此涨幅也吸引了不少投资者的目光。于是，湾区挂牌出售的房屋经常会同时收到几个、甚至十几个买家的报价单，常常是“一房难求”。
那么，我们要怎样做才能买到自己中意的房子呢？一起来听听资深房产经纪人的建议吧！
1. 报价最高的Offer不见得最好
报价最高的 Offer 是最好的吗，不见得！为什么呢？因为 Offer 不是钱呀，Offer 只是一个合同。卖得出房子又拿得到钱，这才是卖家愿意做的买卖。好的 Offer 要做到的是让卖家清楚地看到买家一定会按时付款。
在各种 Offer 中，往往会有一些买家给出非常高的报价，可到了最后却实际上不能按时拿出钱来，弄得卖家又需要重新将房子放在市场上，还会给卖家造成许多不必要的困扰，比如会有怀疑的声音说“为什么这套房子又开始卖了呀？是不是因为房子有问题，没能卖出去呢？”等等。
所以，盲目地选择最高报价的 Offer 并不一定对卖家有利。再说了，稍微靠谱的卖方经纪人也不会建议卖家光看报价来草率地选择买家。可是，这不代表 Offer 报价不重要。千万不要因此故意压低报价！报价依然是 Offer 里最重要的成份。
2. 如何让卖家相信你会按时付款
小乐曾天真地以为卖主们肯定觉得现金至上，直到 Michael 为小乐举了一个例子，分析了现金买房与贷款买房的利弊。
现金买房：卖家首先想知道的是买家这些现金究竟在哪里，是不是在美国。 卖方经纪人都明白得很，从中国向美国打钱是有限制的。如果买家的美国银行账户没有足够的存款，卖家会对买家的支付能力产生怀疑。所以说，如果要用现金买房，买家Offer里一定要注明这些钱已经安安稳稳地躺在美国银行里了。
贷款买房：小乐插一句嘴，中国人是可以申请贷款的！卖家会想知道这位买家究竟为贷款是否做足了准备。比如说一封银行出示的贷款承诺书 (Lender’s Commitment Letter) 这样有信服力地文件，因为拿到这封文件就代表银行说“我觉得这人靠谱，我愿意借钱给他”。总而言之，如果买方为贷款已经做足了准备工作，能让卖家感受到这笔买卖肯定能拿到钱，那么贷款买房丝毫不比现金买房差。
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除了以上所说过的几点，卖家还会非常注意 Offer 里的附加条件 (Contingency)。
想要贷款的买家碰上达成协议后银行给的利息比预期高太多，不想要房子了，更不想因为违约而白白损失定金，怎么办？
这种时候，如果在 Offer 的附加条件里写清楚：如果贷款利息超过预计一定额度，比如2%或3%，买家有权终止合同就好啦。这样一来，就算贷款利息不给力，也可以轻松的全身而退！
另一条好用地附加条件是写清楚：如果在达成协议后，银行给房子的估价与卖家的要价差得太远，买家也有权终止合同。
尽管卖家喜欢附加条件少的 Offer，Michael 还是认为一定的附加条件是必要的。而且如果 Offer 里其他的条件够硬，比如说一份好的 Letter of Commitment，卖家也不会为附加条件过于担心。
建议：给中国买家的六点建议
1. 在 Offer 里附上一张和和美美的全家福。如果是为了孩子读书而买房的话也可以附上一张小孩可爱的照片。据说这样做可以让卖家感受到买家的真诚。
2. 想办法戳中卖家的软肋——有时候，看似微乎其微的小事其实举足轻重。比如说，Michael 作为卖方经纪人曾接手过一桩房屋，原屋主特别看中家楼下一块五百多平方英尺的庭院。原屋主喜欢且重视这块庭院，很是不舍。房子很受欢迎，一挂牌就收到了十五个 Offer。最终打动了原屋主的是一位中国人——他也非常非常喜欢这块庭院，并且想要好好的打理它，所以在 Offer 里写了不少对这片庭院的赞美。原屋主看到这份 Offer 很是感动。而且这位买家虽然是贷款购房，但是为贷款做的准备非常完备。就这样，凭着硬条件与一颗真诚的心打动了原屋主。
3. 想要绝对的满意，就不能太心急。为了保证中国买家能买到自己绝对满意的房子，Michael 建议，条件允许的话，最好先到美国实地考察一段时间，甚至是带着孩子来感受感受，看看孩子是否喜欢。
4. 多办几张美国的信用卡来积累信用记录。美国是一个无比讲究信用的国家，有了好的信用一定会在买房时为卖家加分的。
5. 淡季买房，尽可能减少竞争对手。比如在湾区，所谓的淡季通常是指十月以后，三月之前。夏季是房子最抢手的旺季。
6. 挑选一位负责任的、有经验的经纪人！小乐深深地觉得在美国买房真是不简单！所以一定要找到一位靠谱的经纪人，把能先准备的都准备好，做到万事具备，这样看到心仪的房子就可以立马开抢！
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