专家告诉你：信用记录不良时 如何在美国购房？

信用记录不良时，如何在美国购房？信用评分（credit score）是判断你是否具备申请贷款资格的一项决定性因素。“理论上说，评分越高，你所面临的风险就越小，”宾夕法尼亚州匹兹堡PNC Mortgage公司区域经理Staci Titsworth如是说。

事实上，平均每个美国家庭负有1.5万美元的信用卡欠款。在这样的前提下，很多人会很疑惑：在信用记录不良时，是否可以在美国贷款购房？可以，不过，如果希望购房过程一切顺利，从现在起，你需要解决你的信用报告中出现的经济问题。在此，我们针对很多贷款人关注的问题，分享一些专家解答，包括究竟什么是信用报告以及如何提高信用评分来为美国购房做准备。

什么是信用评分？

按照惯例，抵押贷款机构会对你的信用评分进行核查，评分将根据你信用报告上的信息计算得出。影响评分的因素有五种，各自所占比重均不相同：还款记录占35%，欠款对信用额度利用率占30%，信用记录时间长短占15%，信贷结构占10%，新增信用占10%。下面我们来逐一了解这些因素。

还款记录

你应当按时还款，因为逾期还款一次就会令你的信用评分遭受重大影响。例如：根据美国信用机构Equifax 透露，一位消费者以前从未漏还过欠款且持有780 分的信用评分（满分850），而仅有一次逾期还款达30 天，其信用评分就会降低90 到110 分。

信用额度利用率（debit-to-credit utilization ratio）

即用你的信用卡上累积的欠款额度除以账户总额中的信用额度。信用专家建议将此比例保持在30%左右。如果你每个月都透支信用卡，这样就会有损你的信用评分。

信用记录时长

信用记录时间越长，信用评分就越高。信用专家Bill Hardekopf 称，信贷机构会考察你最早账户和最新账户的开户时长（例如：2年3个月）以及所有账户的平均开户时长。因此，你应该确保所有账户处于启用状态，即使账户余额为零。

信贷结构（credit mix）

持有诸如信用卡、零售账户、分期贷款、车贷和抵押贷款等不同类型的信用账户，将有助于提升信用评分（最后一项是你即将要申请的）。

新增信用

每次申请新的信用账户时，你的信用会收到一次“硬查询”（hard inquiry），导致你的信用评分降低（通常减少5 分）。因此，Hardekopf 建议尽量不要同时开设多个信用账户。这样做会使得你的信用账户的平均开设时间缩短，且会有损你的信用记录。

忠告：信用报告里不会包含明确的信用评分。但是，你的信用卡所属公司很可能会免费为你提供评分，或者你可以联系非营利信用顾问查询你的分数。

理想的信用评分是多少？

根据使用广泛的FICO信用评分创始机构费埃哲公司(Fair Isaac Corporation)可知，完美的信用评分为850分，但仅有0.5%的消费者能达到此分数。来自科罗拉多州丹佛市一家抵押贷款公司Hallmark Home Mortgage的抵押贷款发起人Chris Hauber表示，只要信用评分超过740，你就达到了理想抵押贷款人的标准，能够享受到最优利率。

如果你的信用评分只是超过700分，你依然能够享受较为优惠的利率。Hauber说，对于常规贷款，大多数贷款方会要求你的信用评分至少为620分。申请人的信用评分至少要达到660分才能享有相对优惠的利率，且无需达到额外的要求就能申请贷款。

如果没有信用记录，是否可以申请贷款？

理想情况下，你应该在20 岁的时候开设信用卡账户，或在十几岁的时候，通过成为你父母信用卡的授权使用人来建立你的信用。（切记，信用记录时间长短对你的信用评分计算方式有重大影响。）如果你没有任何信用记录，也可以通过其他方式获得申请抵押贷款的资格以及开始建立信用记录。Titsworth 说：“许多贷款方会考察你的每月付款义务，而且这些义务不一定会出现在你的信用报告中。”专家指出，如果你能按时偿还车贷以及支付租金，这些也将大有帮助。通常，这些习惯能体现出你是否是负责任的信贷用户。

信用不良比没有信用更糟糕？

在维持信用方面，有些纰漏在所难免。也许，偶尔你会忘记还信用卡账单的最低还款额度，或者你最近在和一家抵押贷款机构商量贷款选项时，发现信用报告中存在错误。不论是哪种情况，你都可以采取措施进行补救。Titsworth指出：“不良的信用记录有事也是可以挽回的。”

此外，也有一些贷款项目专为帮助持有中等评分的购房者推出。联邦住房管理局(FHA)贷款的信用评分要求最低，为580，首付为3.5%。由美国退伍军人事务部提供的贷款能够让退伍军人的购房首付低至0%，且无需支付私人抵押贷款保险。

美国购房前，如何迅速提高信用评分？

若要使你的信用评分达到要求，首先你应该纠正有损积累信用评分的不良理财习惯。

每月按时支付所有帐单。Hardekopf说：“这虽然听起来有些难，却是迅速提高信用评分最简单的方法。”如果你需要有人帮助你改善消费习惯以及制定合理的预算，不妨考虑咨询理财规划师（可以到NAPFA.org上面找）。

还清信用卡欠款。Hauber说，信用评分通常是根据欠款对信用额度利用率得出，所以提高信用评分的一个最佳方法就是还清已有欠款。许多专家都强调“30%的原则“：信用卡的消费额度不应超出信用总额度的三分之一。你也可以向信用卡发卡机构申请提高信用额度来提高评分；这可以有效地降低你的信用额度利用率（即：欠款/信用额度的比值）。提高额度只需拨打电话或在线提交申请即可。

如果我发现我的信用报告中存在错误该怎么办？

仔细检查你的信用报告是否有误。每隔12个月，你就可以从三家主要信用报告机构（Equifax、TransUnion和Experian）免费获得你的信用报告。根据2013年联邦贸易委员会调查可知，有四分之一的美国人在其报告中发现了错误。南佛罗里达的一名信贷专员，同时也是《Mortgage Matters：Demystifying the Loan Approval Maze》一书的作者Sylvia Gutierrez说，有些错误非常简单，可能是有的人和你重名了，而银行把你们的账户弄混了。

一旦发现错误，应立即通知贷方。当贷方确认错误之后，便会分别向Equifax、TransUnion和Experian提交信函，帮你修改错误。如果错误仅出现在其中一家机构提供的报告中，你只需单独联系这家机构修正问题即可。Titsworth补充道：“修改报告中的错误非常费时。”，所以对于想要贷款买房的人，越早发现问题越好。如果你已经开始做美国购房贷款，你可以向信贷专员求助，争取加快错误修改的进程。

我能将我的不良记录从信用报告中删除吗？

如果你仅有一次因为自己的问题导致不良信用记录，例如漏还欠款，你可以联系贷方将此漏还记录删除。但如果你连续多次漏还，那么此方法可能不再适用，毕竟一次犯错还是情有可原的。另一方面，如果你是信用卡开户公司的忠实客户，也将对你提出删除不良记录的请求有所帮助。如果贷方同意删除此次记录，他们向信用评分机构致信（与处理错误的方式相同），请求其将不良记录从你的报告中删除。然后，你需要收集能够证明所信用记录已更改的文件，例如新的信用卡对账单或请求删除的信函，然后让你的贷款公司从信用机构申请更新后的信用分数。这个程通常被称为“快速重新打分”（rapid rescore），在几天之内便可以生成新的信用评分。这对你在竞争激烈的美国房地产市场中申请房贷预批（preapprove for a home loan）时会有很大的帮助。

我应该向信用咨询机构寻求帮助吗？

首先，你需要了解信用咨询机构和债务管理公司之间的区别。如果你的信用卡存在逾期还款，信用顾问可以帮助你制定计划来偿还贷方，并以较低的成本更好地管理你的资金。相对而言，债务管理公司会与你的贷方进行磋商，尽量减少你的欠款额度，但许多债务管理公司会收取较高的费用。

除非真正面临经济困难，否则不要轻易寻求债务管理公司帮助。此外，是否应该咨询信用顾问，取决于你的财务状况有多复杂以及你希望获得哪些指导。如果你只有一张信用卡存在欠款，并且只需付清余额即可，那你应该已经知道如何弥补你的信用评分了。如果情况更为复杂，例如你有好几个信用账户都存在欠款，但你不知道该先还清哪一个，那么咨询信用顾问，可能会有助你制定偿还计划。消费信贷咨询服务等非盈利机构可以为你提供免费咨询。

来源：外乐居