美国不动产投资2019展望白皮书
本文章由ViiNet研究院和绿庭研究院联合发布。
前言
2018-2019年，受全球经济复苏趋势放缓影响，长达10年之久的全球房地产市场繁荣时期正在走向拐点，全球房地产市场享受流动性盛宴的曲终时刻正在来临。
受到经济增长放缓、各大央行加息，全球房地产市场高热正在退去。中国社科院最新的报告认为，全球房地产市场受到全球经济复苏基础不稳固、各国货币政策冲突以及美国与其它经济体之间的潜在经济冲突，导致全球房地产住宅市场存在地域上的不均衡。
未来，将如何看待美国房地产市场，中国投资者应把握怎样的机会，让我们一起探讨。
一、2018年美国房地产综述
1，房地产市场总值增加
全球流动性盛宴制造的一大市场是美国房地产市场。2008年次债危机之后，美联储开启量化宽松政策，人们忘却了最近一次危机的由来，再一次加入财富增长的快车。美国房地产市场2012年开始连续6年的大牛市，美国联邦住宅供给机构监察办公室（OFHEO - HPI）发布的房价指数和美国标准普尔20大中城市房价指数显示已突破历史新高，房价触及2008年金融危机时期水平。
2015年之后，美联储停止量化宽松，并开启加息周期，截止到2018年12月，美联储进行了9次加息，由0.25%上调至2.5%，每轮25个基点。美国30年期抵押贷款利率一度升了5.17%，创下2009年9月以来最高水平，这令购房者习惯4%利率水平来说，购房压力递增。
最新发布的美国标普CoreLogic凯斯-席勒数据显示，美国20个大城市房价2018年10月份同比上涨5.03%，连续七个月持续下降。彭博社报道认为，在抵押贷款利率走高和房价上涨双重压力下，需求端出现疲软迹象。高盛在其报告中认为，2012年至今的美国房地产大牛市已经结束，接下来进入低速增长的阶段。“2019年尽管面临逆风因素，我们依然预计房价总体软着陆。”
从买家来看，购房者面对利率水平升高的背景下，意味着买得起房的人在减少。当美国30年期抵押贷款利率突破6%时，意味着典型买家将难以承受。美联储有可能在2019年加息三次，美国房地产研究机构Zillow预计利率将至少达到5.5%，高于2009年时期。
Zillow最新公布的数据显示，2018年美国住房市场总值增加了1.9万亿美元，达到33.3万亿美元，增速6.2%。截至2018年12月，美国房屋价格的中位数是22.28万美元，高于2007年高点的20万美元，与此轮房地产复苏2012年低点14.86万美元相比，上涨超过50%。
2，房价上升速度放缓
2018年上半年美国房产市场还表现得异常火热，房屋库存短缺，房价上涨快速。表现最为突出的城市是西雅图，2018年1月时整个西雅图都在猛涨：北部地区房屋价值增长28％，西雅图市区增长了19％，东部增长了18％，金县南端增长了11％到17％。而湾区由于一直供小于求，房价也一路高歌。
根据Redfin的数据显示，截至2017年12月底，全美房价中位数$28.7万，环比下降1.3%，同比增长6.8%。CoreLogic的数据预测，全美未来一年的房价还将持续上涨4.2%。
到了2018年年中，Redfin的数据显示，截至2018年6月底，全美房价中位数$31.3万，环比增长2.6%，同比增长5.7%。5月全美房价中位数$30.5万，环比增长1.0%，同比增长6.0%。
到了2018年底，房市不同于年初，据Redfin的数据，截止12月，美国房屋中位价为$29.0万，环比下降1.6%，同比增长1.2%，这是近几年最低涨幅。
Zillow的最新数据则显示出另一种走势，截止2018年12月，美国房屋中位价为$22.39万，同比去年增加7.6%。租金同比去年增加1.4%，是2018年6月以来最大年度涨幅。
不同的数据来源显示出的房价涨幅不同，但是不可否认的是美国房市在2018年底确实放缓了，销量下降，房价也有所回落。
Redfin的具体房价数据显示的全美十五大房产市场如下。
是什么因素导致房市降温？2008年的金融危机导致了房屋价格大跌，现在是否会再来一轮暴跌？
可以肯定的是，上述情况并不会发生。目前美国经济仍表现良好，就业增长强劲，工资增速加快，美联储预计2019年加息4次，所以发生经济衰退可能性很小，不过经济增速会放缓。
那么是什么因素导致了美国房市降温呢？除了宏观经济国际贸易等问题，从另一个角度解释，价格的变化受供求关系影响。美国房价发生回落是发生在销量连续下降之后，在2018年上半年，房市异常火热，有能力买房的人都努力买了房，卖家出售房屋也极容易，溢价出售是常有的事，所以这也就顺利推高了卖家对房屋价值的预期。
到了2018年下半年，房价越来越高，随着利率上升，购房成本越来越高，不少原本在购房边缘的人被挤出市场，导致这部分人被迫选择放弃购房，继续租房生活，再加上中国外汇管制再次收紧，来自中国买家也有所减少，因此美国房屋销量也随之下降。原本所有房屋都好卖，现在，只有好房好卖，而原先跟着被炒起来不值其售价的房屋则不得不降价才能售出。最明显的例子就是西雅图，虽然有36.4%的房源降价销售，但仍有21.7%的房屋高于标价售出。
对于2019年美国的房市会如何发展，各大权威机构也给出了答案：房价增长将放缓，增长在3%左右。这种放缓有积极的一面，那就是它会冷却之前过热的房产市场，降低房价大幅下滑的风险从而使美国房价上升周期更持久。
3，投资美国房地产的比较优势
1）美元计价
美国房产的第一个优势，是以美元计价。美国是全球各大经济体中唯一一个现在实施紧缩政策，也就是减少印钞和货币流通量的国家，包括现在的加息和缩表都是在减少美元流动性。而中国是和美国做反向操作，在2018年底，中国出了TMLF定向中期借贷便利，之后是定向降准，一直到2019年初的全面降准，是和美国反向的货币政策。
中国2018年上半年还在宣传降杠杆，因为地方政府债务过高、房地产企业的债务率过高，会出现很大泡沫。但是通过降了半年的杠杆，发现中国的消费指数、投资指数都降到2008年金融危机以来最低点，甚至有些指标已经比金融危机的时候还要低。
所以2019年初时就转变了方向，从去杠杆转变为保增长。2019年很有可能是中国还要继续扩大流动性的一年。所以，人民币今年承受的汇率压力会可能越来越大。短期看人民币汇率取决于中国短期货币政策和财政政策，以及美国的加息节奏。
但是从中长期来看，需要看中国GDP总量和中国货币流通量M2的比值。中国GDP总量12.2万亿美元，M2的总量已经超过180万亿人民币，大概折合将近27万亿美元。也就是说，中国印2元多钱才能生产1元钱的东西。而相比较美国的GDP总量，2018年已经突破20万亿美元，但美国的M2总量只有14万亿，美国差不多印0.75元就可以生产1美元东西。
而且美元是全球流通。美元就算印多了，也可以把美元分散到全球各地交易石油、交易黄金、交易各种大宗商品。但人民币却不能直接结算，人民币只能在国内循环。国内一般会找一个蓄水池，把多印出来的人民币存在里面，这个蓄水池就是中国的房地产。
有的意思是，中国的M2货币流通量可以买下全世界。2016年的时候，中国的M2总量可以买下整个美国加日本的所有的GDP。2018年中国可以买下美国加所有欧盟国家的GDP总量。如果人民币继续保持现有的汇率，然后按照现在每年8%至10%的M2增速印钱的话，在10年以后，中国的流通货币都可以把全世界的GDP全买下来。
这样显然是不合理的，所以未来中国的印钞速度，一定会慢下来。但如果停止下来，代表中国的房地产泡沫就会被挤破。
潘石屹提及了中国房地产数据，认为中国房地产的市值总额大概450万亿人民币，相当于美国加欧洲加日本这3个地方所有的房子的总市值。
此表是全世界房价排名前11位的城市，其中有5个是中国城市，香港，北京，上海，深圳，还有广州。排第1位的委内瑞拉的加拉加斯是因为恶性通货膨胀，货币贬值96％。
正常发展的城市里前10位就有5个是中国城市。还能看到很多不合理的数据，比如房价收入比，像北京，需要不吃不喝，拿平均收入的人工作44.34年才能在北京买一套均价房，即便是广州也需要23年。
再看租金回报率，房子需要出租多少年才能回本。北京需要70年，上海需要62年，深圳需要73年。
再看房价排名，最后这些城市全都是美国城市，包括一些大城市像达拉斯，休斯顿，拉斯维加斯。基本上在这些城市，平均家庭收入两年多就可以买一个均价房。休斯顿平均需要2.3年，休斯顿平均家庭收入大概就是不到六万美元，平均房价也就十几万美元。租金回报用6.97年就可以回本。这是毛租金，这些城市都有房产税的。
即便美国的房子如此便宜，美国房屋持有率只有65％左右，依然是有35％的人选择去租房而不买房。这个就是完全供需平衡状态，靠市场需求来引导房子的价格和买卖。
但是中国即便房价这么贵，房屋自有率超过90％，也是因为在过去20年中国GDP和M2增速最快的阶段，能够赶上这些增速的就只有中国的房价。即便中国物价涨了很多，但是和M2增速20年翻了31倍这个速度来比，还是远远不及的。只有在中国买房子基本上能达到这个水平。
中国面临最大问题是居民杠杆率问题。居民杠杆就是贷款总额，基本占居民收入总额的比例是100%，与美国的状态差不多。但美国很多贷款是短期贷款，信用卡或者车贷，学生贷款，但是中国90%的贷款都来自中长期购房贷款。
这样的状态对未来消费能力的透支是非常大的，而且未来10年是中国老龄化进程最快的10年，到时候全社会对福利的需求将更大。未来中国经济想要靠消费来拉动则非常困难，这也是未来中国房地产可能受制于经济发展的原因之一。
除了美国房产便宜，投资属性比较好之外，美元对人民币的升势依然处在长期上涨通道。从2014年到2018年底，美元对人民币的走势，从6上到7。随后中国触动逆周期因子又回到了6.2，这期间用3年的时间。但是在2018年时，只用了半年的时间又从6到了7，现在又到了美元加速上涨的时间点，中国人民币承载的压力也是非常大。
2）透明度高
美国房地产另一个优势是透明度高。在美国买房子，不太容易受骗，如果用心去做调查，即便是在中国去买美国的房子，即便不去现场看，也很难受骗。
美国房子周期性比较强，通过遵循一些久远的历史数据，可能100多年的历史走势来判断美国的房产周期。美国房产数据的统计包括标普凯西-席勒指数，美联储也会提供从1970年至2018年每个城市的房价走势图。
标普凯西-席勒指数，统计了1890年到2018年，指数是美国的平均房价按照1890年是100来计算。在抵消掉通货膨胀因素以后，房产价值从1890年到2018年，美国的房价在算上通货膨胀因素以后他增值了94.96％。
美国近100年均通货膨胀率大概3.5％，也就是说，美国在最近的100年物价翻了31倍，房价比物价多增值了94％，也就是房价翻了60倍。如果这样倒推回来，每年的房价净收益率大概是4.2％，可见美国房子的投资属性就是这样。长期看他就是比通货膨胀水平高一点，但是绝对不会像中国房地产一样，最近20年翻了20倍，这是不太可能出现的。
如果要想投资短期内就翻几倍房地产，只能找前沿市场的国家，例如菲律宾，柬埔寨。但是缺点是想找到好的投资品是比较困难的，他们没有很好的历史数据统计，收益和亏损的放大效应比成熟市场都会大一些。
资产量比较大的投资者，可以分散投资，包括像美国、英国这类成熟市场，像泰国或者中国这类新兴市场投一些房地产，然后在前沿市场，像菲律宾、柬埔寨、越南，甚至孟加拉这类国家都可以布局一些。
3）永久产权和非CRS国家
美国房产另一个优势是美国房产是永久产权，再加上美国是非CRS国家。美国是在2010年建立了FATCA系统，但是它只是针对美国人在海外收入征税，而其他国家人在美国的投资收益不用报送。
大部分发达国家和新兴市场国家都已经加入CRS体系，没有加入到的包括美国、泰国、菲律宾、越南，实际上都是很好的投资机会。
4）特朗普红利
美国房产还有一个优势就是特朗普红利，特朗普上台之后有很多的政策，都是让美国更强大。这种政策对美国房地产也是比较大的利好，并导致了他上台之后房地产持续火爆。
但2019年因为美国加息以及全球贸易摩擦，可能会对美国房产和整个美国经济构成一定的威胁。
特朗普上台之后，第一件事，就退出了巴黎协定，2018年，美国已经超过沙特，成为全球第一大的石油产地。第二就是限制非法移民，包括美国政府关门，也是因为特朗普要修边境墙。这是表明一种态度，要保护美国人的利益。第三是制造业回流，现在美国的失业率已经达到了50年新低。美国人都能找到工作，收入又能上涨。对于整个房地产市场是利好的。第四是减税，减税政策是特朗普在2017年时送给美国人的圣诞礼物。最后就是贸易保护。
比较税改前和税改后，个人免税额由原来的6350美元上升到12000美元，家庭免税额由原来是12000美元提高到24000美元。最低的设立门槛由10％上涨了12％，表面上看是0到19050美元收入的家庭税率高了2％，但是如果再看免税额还涨了12000美元。
对于低收入家庭而言，可支配收入还是增长了。对于中等收入家庭而言，它的税率优惠是最大，77400美元到90000美元收入家庭，税率是从25％下降到了12％。100万美元以上收入的家庭的基本上不变。
特朗普税改大概可以为美国人节税1.5万亿美元。企业所得税也从35％降到了21％，尤其是鼓励美国企业把外国挣的钱转回美国、鼓励制造业回流、美元回流。当美国人的可支配收入上涨，再加上美国的海外收入大量地汇回美国，对于整个房地产市场无疑是利好。
4，中国投资者持续成为最大买家
2018年，中国对美国商业地产的净购买量降至2012年以来的最低水平。但因人民币对美元下跌，即使卖家以低于买入价的价格出售，在将收益转换成人民币后，仍有可能获利。
1）中国投资者依然是美国房地产市场最大买家
横向来看，中国投资者连续第6年成为美国房地产市场的最大买家，在数量和金额方面都是如此。如今中国投资者正将触角扩大到新的、更低的价格层次。
2018年中国对美国商业地产的净购买量降至2012年以来的最低水平，原因是在经济增长不断放缓的时期，中国政府继续向中国投资者施压，要求他们把现金撤回国内。
Real Capital Analytics的数据显示，2018年第4季度，来自中国大陆的保险公司、企业集团和其他投资者净卖出了8.54亿美元的美国商业地产。这标志着中国投资者对美国商业地产的出售量连续3季度超过购买量，这是中国投资者首次在这么长时间内抛售美国房地产。
2018年的后3个季度与前5年相比出现了巨大的逆转。在过去5年里，中国投资者进行了大规模的收购，经常轻松地以高于其他投资者的价格收购美国的豪宅。他们花了数百亿美元在豪华酒店上，比如纽约地标性建筑华尔道夫酒店（Waldorf Astoria），芝加哥耗资近10亿美元的摩天大楼开发项目，以及加州比弗利山庄（Beverly Hills）的豪华住宅项目。
中国最大的海外房地产投资者们正在抛售同样宝贵的资产，或者至少通过向新的合作伙伴出售股份，来减少在美国的资产。
2018年的转变反映出，中国政府为稳定人民币汇率、减少企业债务，通过限制某些海外投资来遏制中国经济放缓所做的努力。一些中国开发商在国内面临着信贷紧缩的局面，他们通过出售在美国的部分房产来筹集资金。分析人士认为，华盛顿和北京之间不断升温的贸易和政治紧张关系，也让中国企业放缓了美国投资。
2018年，中国经济增速降至1990年以来的最低水平。6.6%的GDP增长率，部分是由于中国与美国的贸易冲突仍在继续，以及中国解决债务问题的努力。
Real Capital的数据显示，2018年，中国投资者净购买了26.3亿美元的美国房地产，是6年来的最低水平。中国人一直在出售他们在美国的房产，而新购房者却越来越少。美国全国地产经纪商协会（National Association of Realtors）最新公布的数据显示，从2017年4月到2018年3月，美国华人购房数量同比下降4%。经济学家说，这一大幅下滑反映出房价上涨、美元走强以及中美关系紧张。
中国政府近期内不太可能放松资本管制，分析师预计，中国投资者将在2019年继续抛售美国房地产。
房地产咨询公司Rosen咨询（Rosen consulting Group）合伙人Arthur Margon在谈到中国的汇率控制政策时说，“中国还没有稳定下来，所以抛售时间表将会延长。”
几年前，中国政府放松了对外国投资的限制，此后中国开始大举投资美国房地产市场。一些中国投资者被美国房地产市场的稳定回报所吸引，并将其视为分散投资的一种方式。
然而，分析人士表示，一些中国买家更感兴趣的似乎是，收购那些他们认为能够带来声望和政治影响力、并有助于推动其品牌在全球扩张的豪宅。虽然中国买家在美国主要城市的购房活动中所占比例从未超过一个百分点，但他们开出的大额支票推高了某些市场领域的房价。
“如果没有中国投资者，市场就不会有那么强劲的推动力，” Margon说。
经纪商和银行家们认为，其中大部分都不是廉价出售。即使卖家以低于买入价的价格出售，在将收益转换成人民币后，仍有可能获利。自2014年初以来，人民币兑美元已下跌约12%。
2）中国投资者兴趣转向回报
一些中国投资者仍对美国房地产市场感兴趣。但他们并没有追逐摩天大楼或豪华酒店，而是专注于更为普通的房地产，如仓库和便利店等回报更为稳定的小型零售建筑。
中国人寿保险最近通过与Site Centers Corp.的合资企业收购了位于乔治亚州玛丽埃塔和查尔斯顿等地10个购物中心的80％股权，该公司估值约为6.07亿美元。
房地产咨询公司Cushman＆Wakefield中国直接投资高级董事总经理McKinny表示，虽然超过10亿美元的交易现在看起来已是过去式，但仍有中国投资者对售价不到3,000万美元的房地产项目感兴趣。
“与以前相比，现在的投资者更看重回报（而非仅仅是声誉），以前他们会说，我想拥有纽约市中心或旧金山市中心最昂贵的建筑”。
3）中国投资者扩大触角
转移对摩天大楼的兴趣并不意味着放弃或退出。横向来看，全美房地产经纪商协会（NAR）的数据表明，中国投资者连续第6年成为美国房地产市场的最大买家，在数量和金额方面都是如此。如今，他们正将触角扩大到新的、更低的价格层次。
旧金山房地产经纪人Michi Olson关注上海的国际房地产展会。他表示，今年与往年最大的不同是价格。最初，富有的中国买家在美国购买价值数百万美元的房产，全部是现金购房。现在，越来越多的中国中产阶级买家正在寻找价格较低的住房，更频繁地使用抵押贷款。
Olson表示：“中国人仍将美国看作是一个安全港，在这里他们可以把自己的资产存起来，不仅为了他们自己，也为了他们孩子的未来。”
旧金山地区的几家银行专门为中国买家提供服务。根据房地产经纪人的数据，一套卖给中国买家的住宅价格中值从2017年的53万美元降至2018年的43.9万美元。尽管加州仍然是中国买家的最爱，但他们现在正进军德克萨斯、乔治亚和佛罗里达州的市场。
来源：美国投资客
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