美国租房以租金指数衡量房产交易市场前景与趋势

买家时常利用多组交易数据来横向比较投资利弊。常以同等物业价格与和房屋销售周期为主。根据投资专家指出，利用区域租赁数据，包括租金价格与签约效率，对买家而言也有较大参考价值。

　　根据数据供应商ATTOM Data Solutions 1月10日发布的《2019年房租可负担性报告》(2019 Rental Affordability Report)，美国59%的人口所在地区的房租可负担性高于房价可负担性。

　　此外，在美国人口最多的18个县，以及人口超过百万的40个县中的37个县，租房比买房更实惠。

　　其中包括洛杉矶、休斯顿、芝加哥、圣迭戈和凤凰城，以及迈阿密、纽约、西雅图、拉斯维加斯、圣何塞、旧金山和波士顿等城市。

　　房地产门户网站Redfin首席经济学家达里尔•费尔韦瑟(Daryl Fairweather)也推荐使用收益法来评估房屋价值。举例来说，对于一处售价100万美元的住房，租金可能为每月3500美元。如果按30年计算，租金总收入将接近130万美元，所以卖方在制定销售价格时可将投资者的潜在收益考虑在内。

　　费尔韦瑟解释道，“如果您发现一处同等面积的房屋每月租金高于按揭贷款，那么您可以把房屋卖给打算购房出租的投资者，从而谋求更高的利润。”

　　相反，如果租金低于每月贷款额，就不会有太多的投资型买家对您的房产感兴趣。

　　她说：“但如果租金远高于按揭贷款，那么意味着您很容易找到买主或者打算将其买下出租的投资者。”

　　费尔韦瑟特别提到了西雅图市场，大批外来科技精英对当地的出租物业需求极大，因为他们眼下并无购房打算。不断涌入的非本地工作者推动了房价和租金上涨，并吸引不少期望从中牟利的房地产投资者。

　　尹说：“几年前，电商巨头亚马逊着手在西雅图进行大规模扩张，先是租金水平迅速攀升，随后住宅价格也开始上涨。这表明当地的经济增长非常强劲。”

　　他补充道，对于房地产投资者而言，租金无疑是一项关键数据。

　　租金也能成为楼市主要指标

　　据房地产评估公司Miller Samuel首席执行官乔纳森·米勒(Jonathan Miller)，估价人可以使用三种方法来评估一处房产的价值。其中一种是收益法，即通过投资者赚取的租金预估房屋价值。米勒还负责撰写美国多地的房地产市场报告。

　　米勒举例称，收益法可能适用于一个拥有大量度假住宅且租房相对容易的社区。然而，在以自住业主居多、出租房源十分有限的地区，这种方法便难以发挥作用。

　　除此之外，这种方法在吸引大批非本地工作者的城市也能奏效，外来从业人员通常选择先租房后买房。据房地产经纪人，在西雅图或旧金山等地，市场可能因一家新上市公司的进驻而发生转变。

　　在这种情况下，房价不再是预示市场变化第一指标。

　　美国房地产商协会首席经济学家兼研究部高级副总裁劳伦斯·尹(Lawrence Yun)表示，更具实时性的租金数据却可以很好地衡量市场动态。

　　他说：“相比于房价，租金的响应速度要快得多，而且能更好地反映当地经济状况。我认为租金是衡量市场总体形势的先行指标。”

　　如果一个地区的租金下跌，很有可能房价也在下跌或即将下跌。

　　理查德森说：“当市场走向疲软时，您可能无法获得与六个月前卖房的邻居一样的价位。”她补充道，“总而言之，租金是值得卖家参考的另一项‘重要证据’。”

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