过去几年间，美国房产市场中的房源库存量不断下降。尽管上季度数据显示，位于加州的几大热门房产市场上，待售房屋数量有所增长，但是全美范围内，房源紧张的情况却没有明显的改善。即便出现回升态势，想要从低点恢复到几年前的水平，或者实现市场供需平衡，仍然需要很长时间。随着建筑行业材料及用工成本的不断上涨，以及利率上升带来的负面影响，我们预计 2019 年新增建筑数量将不足以扭转目前库存紧张的整体局面。

过去几年间，美国房价增速大幅超过收入增长，导致普通买家的购房负担不断加重。2019 年，即使房价增速放缓，有限的房源供应量仍然会继续推高房价。潜在买家对购房负担的忧虑十分明显：受访者中的 53% 表示，首付款门槛是阻碍他们购房的首要因素，36% 则表示不断上涨的房价令他们选择退市观望。

2008 年以来，尽管房价不断攀升，美国 30 年固定贷款利率始终维持在 5% 以下，对于提振购房需求、稳定租房市场贡献颇大。2019 年，低利率时代将宣告结束。对于供需严重失衡的美国房市来说，贷款利率的持续上升，将有效遏制购房需求。几乎五分之一（19%）的潜在购房者表示，高房贷成为阻碍他们买房的主要原因。

2018 年，先后袭击美国东部多地的飓风佛罗伦萨及飓风迈克尔、肆虐加州的超级山火，以及许多其它局部自然灾害，已经破坏或者摧毁了成千上万的美国家园。尽管如此，超过半数（52%）的美国人在选择是否购房时，并没有特别注意当地自然灾害的潜在影响。然而，由于这些剧烈的灾害事件对社区构成严重威胁，越来越多的人在买房时选择抗灾级别高的房屋，或者更加注意购买灾害保险。

美国年青一代将进一步推动住房自有率的增长。上一次经济衰退以后，美国住房自有率曾经一度降至几十年来的历史最低水平，随后稳步回升。其中，35 岁以下年轻买家住房自有率上升最为明显，潜在买家的人数也在不断增长。参与本次调查问卷、年龄在 18 至 34 岁的受访者中，有 21% 表示将在明年买房，比去年同期 14% 的水平有所增长。

近年来推动美国房产市场发展的主要热门城市（主要集中于沿海科技中心）在 2019 年将逐步让位于一批新兴中部城市，未来几年内，这些充满机遇、房价适宜的地区将取代硅谷和西雅图等地，成为拉动美国房市增长的主力军。

与此相关，我们从以下五个方面，对美国各地房市进行考察：

• 就业增长率：用于衡量当地经济发展潜力；

• 住宅空置率：用于考察当地房市供需关系；

• 居住成本占收入比：用于衡量首次房屋买家的住宅负担能力；

• 本地-外地房源搜索量比例：用于考察当地人口流动方向；

• 35 岁以下人口占比：用于衡量首次房屋买家人群基础。

据此挑选出 2019 年最值得关注的美国十大新兴房产市场：

其中，科罗拉多斯普林斯凭借良好的就业前景和较高的青年人口比例荣登榜首，成为 2019 年美国最值得关注的房产市场。密歇根州大急流城虽然从去年的第一位退至今年的第二位，但就业增长率和住宅空置率均表现抢眼。佛罗里达州杰克逊维尔排名第三，源于其较高的房产资讯平台搜索量。此外，加州两个房价较低的城市——贝克斯福尔德及弗雷斯诺也跻身前十。

此外，也有多处熟悉的房产市场上榜，如凤凰城和奥斯汀。值得注意的是，许多城市虽然距离大型都会区并不远，如科罗拉多斯普林斯（靠近丹佛）、贝克斯福尔德（靠近洛杉矶）和弗雷斯诺（靠近湾区），但是这些城市本身又足够独立，拥有全新的发展机遇，并且房价适中。

此外，我们还根据房价增速和房屋出售速度，找出了这十座城市中最值得关注的社区。

总体而言，美国房产市场将在 2019 年继续实现温和转型。在经历多年快速发展之后，房市已经于 2018 年底出现转折，市场也更加趋于理性。住宅负担能力不足的问题将继续困扰潜在买家，不断上涨的贷款利率也会阻碍人们购房的脚步。对于卖家而言，选择出售房屋的时机及定价将更加慎重，对于利润的期望也将进一步降低。