距离08年金融危机
已经过去了整整10年
10年一轮回
美国房产会再次遭遇“泡沫2.0”吗？
让我们一起来看看10年后的今天
美国各州房产市场的兴与衰
金融危机10年过后
美国各州房产的兴与衰
在2008-2009年间，全球经济大衰退，房价几乎是在全美范围内出现断崖式下跌，一夜回到了解放前。
当时这场危机导致了美国数百万房屋被银行拍卖，房产大幅贬值，许多房主多年的积蓄和投资转眼化为乌有。
2012年11月，美国30年固定利率抵押贷款平均利率降到美国史低—3.31%。
随后为了刺激房产恢复，政府也出台了一系列优惠政策，房价才得以慢慢回升。
一项新的分析显示，10年后的今天，市场本应已经复苏。
但美国住房市场尚未从2008年的金融危机中完全反弹，9个州的房价中值仍低于2007年的水平。
HowMuch.net网站的研究人员绘制了一组地图，列出了美国50个州2007年和2017年的房价中位数。
仍未恢复的9个州
美国目前仍然有9个州的房价中位数，还未恢复到2007年的水平。
加州California
房价中位数
2007年：532,300美元
2017年：509,400美元
内华达州Neveda
房价中位数
2007年：311,300美元
2017年：258,200美元
亚利桑那州Arizona
房价中位数
2007年：237,700美元
2017年：223,400美元
伊利诺伊州Illinois
房价中位数
2007年：208,800美元
2017年：195,300美元
罗德岛州Rhode Island
房价中位数
2007年：292,800美元
2017年：257,800美元
康涅狄格州Conneticut
房价中位数
2007年：309,200美元
2017年：273,100美元
新泽西州New Jersey
房价中位数
2007年：372,300美元
2017年：334,900美元
马里兰州Maryland
房价中位数
2007年：347,000美元
2017年：312,500美元
佛罗里达州Florida
房价中位数
2007年：230,400美元
2017年：214,000美元
泡沫最大的4个州
加州、内华达州、亚利桑那州和佛罗里达州
在泡沫破裂时被认为是最脆弱的，因为它们非常具有投机性。房价涨速太快，远远超过其他州，这种虚高的房价容易幻灭，而且有些是投资，房产泡沫破灭给投资客们造成了一定损害。
现在这4个州尚未恢复到当年房产泡沫的最高峰，其中内华达州遭受了最大的打击，2017年价格比2007年下降了17％。
涨幅最大的州
在这10年时间，有一些地区的房产市场发展明显快于其他地区，这些涨幅明显的地区拥有的共同特点包括：健康的收入增长、充足的就业机会和高于全美平均水平的房屋升值速度。
在房地产泡沫破裂之前，在美国买房最实惠的地方主要是在远离海岸的中部地区。虽然美国中部地区的房价仍是最实惠的，但从德州到北达科他州也是全美房价涨幅最显著的。
房价中位数涨幅最大的5个州
（2007-2017年）
第1位：北达科他州North Dakota
上涨了82.3%，房产中位价格194,700美元
第2位：科罗拉多州Colorado
上涨了49.2％，房产中位价格348,900美元
第3位：德克萨斯州Texas
上涨了42.4％，房产中位价格172,200美元
第4位：南达科他州South Dakota
上涨了41.2％，房产中位价格167,600美元
第5位：蒙大拿州Montana
上涨了36.1％，房产中位价格231,300美元
跌幅最大的州
一般而言，中西部的情况较为稳定，除了伊利诺伊州之外，大多数房市波动大的州都在东海岸或西海岸。”
房价中位数跌幅最大的5个州
（2007-2017年）
第1位：内华达州Neveda
下跌了17.1％，房产中位价格258,200美元
第2位：罗德岛州Rhode Island
下跌了12.0％，房产中位价格257,800美元
第3位：康涅狄格州Connecticut
下跌了11.7％，房产中位价格273,100美元
第4位：新泽西州New Jersey
下跌了10.0％，房产中位价格334,900美元
第5位：马里兰州Maryland
下跌了9.9％，房产中位价格231,300美元
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预测：2019年华人聚集州房市走向
全美房产市场在2017-2018年度仍然处于上升期，2018年房市的整体表现让人乐观。很多华人聚集较多的州房产情况如何呢，是否值得出手？
以下数据截止于2018年10月，来源于全美在线房产公司zillow。
旧金山San Francisco
旧金山的房价中位数为1,387,700美元，在过去一年上涨了8.2％
预计明年房价将上涨7.5％
在加州众多房产市场中，可负担性已经成为一个大问题。旧金山湾区尤其如此，一个平均收入的当地居民几乎无法拥有房屋。这些问题也出现在圣地亚哥和洛杉矶等一些大型沿海城市。
10月，加州房地产经纪人协会（CAR）发布了2019年加州房屋市场预测，该行业组织预测，房价的上涨和负担能力的下降，将导致2019年房屋市场放缓，疲软。
2019年抵押贷款利率预计将略有上升，如果再加上房价可能进一步上涨的因素，很多潜在购房者的购房能力肯定会下降。这也是为什么CAR对加州房地产市场预测2019年房屋销售会减少的原因。随着成本的稳步上升，买得起房子的人越来越少，这也意味着很多买家将往加州南部和中部较低密度的地区迁移。
洛杉矶Los Angeles
房价中位数为682,600美元，在过去一年上涨了6.1％
预计明年房价将上涨4.6％
洛杉矶的房价在2018年达到了历史新高，远高于大萧条前几年的记录。
但自夏季以来，房价涨幅有所下降，Zillow的一项新分析显示，市场降温趋势将持续到新的一年。
CAR高级副总裁兼首席经济学家Leslie Appleton-Young表示，“由于住房供应短缺，过去几年房价飙升最终导致市场受损。尽管供应条件有所改善，但影响购房决策的市场方向存在很大的不确定性，这种心理效应导致买卖双方的价格预期不匹配，并将限制未来一年的价格增长“。
纽约New York
纽约的房价中位数为677,500美元，在过去一年上涨了5.6％
预计明年房价将上涨6.3％
由于利率和销售价格的高涨，对许多纽约人来说，2019年租房仍将比买房更具吸引力。纽约房地产商预计，明年夏天，在该市许多最昂贵、最中心的社区，租房市场的竞争将会升温。
2018年，在市场上挂牌出售的房屋数量创下历史新高，但全市房屋销量却出现下滑。大多数卖家没有正视要价过高这一事实，而是在进行小规模、渐进式的调整，以吸引买家，这种策略在2018年没有奏效，在2019年也不太可能奏效。
波士顿Boston
房价中位数为593,500美元，在过去一年上涨了6.6％
预计明年房价将上涨8.7％
根据城市土地研究协会（Urban Land Institute）每年都会发布的新兴房地产趋势报告，波士顿已经连续两年被列为全国十大房地产市场之一。
房地产投资信托公司董事长Tom Toomey表示，波士顿的教育令其成为房地产投资安全且回报率高的顶级市场。受过良好教育的劳动力吸引资本，而资本反过来又“建造了许多建筑“。
城市土地研究协会的报告中写道：波士顿所拥有大专以上学历的人口比例高于全国水平，年轻人集中度很高。其人口在25至44岁之间的比例高于全国平均水平。 就业增长也在上升，2019年投资机会充裕。
报告还指出，波士顿是多个房地产趋势的中心，如重建，技术和可持续发展。
西雅图Seattle
中位数为733,400美元，在过去一年上涨了2.6％
预计明年房价将上涨2.1％
西雅图住房市场虽然今年经历了一些降温，但它仍然是一个相当热门的市场。
据NeighborhoodScout称，该地区的年均房屋升值率为4.30％，这使西雅图成为全美前10％的地区，房屋升值率飙升。
西雅图房价的持续上涨并不是什么新鲜事，因为它在过去十年中一直在稳步增长。由于需求超过供应，最近几年的价格上涨速度更快。
但预测显示2019年将有所不同，价格上涨速度将放缓，这主要是由于该地区的房屋销售库存增加。西北房产上市服务（MLS）于2018年10月发布了一份报告，称“库存将增加两位数”。
尽管近几个月新的库存大量涌入市场，但西雅图房地产市场仍然供不应求，随着市场的冷却，西雅图地区的住房负担能力可能会增加，即使价格上涨停滞不前，大多数买家对于房屋销售价格仍然难以承受。
休斯顿Houston
中位数为181,800美元，在过去一年上涨了6.8％
预计明年房价将上涨2.7％
休斯顿在飓风哈维之后重建仍在继续，就业市场呈现出强劲增长势头。美国劳工部8月报告新增了13,000个新工作岗位，这是在6月和7月就业增长良好之后，而且正是重建过程正在创造这些就业机会。
石油行业也从2016年油价下跌中复苏，这些就业机会都在慢慢回归，休斯顿还拥有强大的航空航天工业基地，这些都让休斯顿的经济蓬勃发展。2019年房产市场的增长也会一直稳定上升。
达拉斯Dallas
中位数为198,400美元，在过去一年上涨了12.3％
预计明年房屋价格将上涨10.6％
由于相对较低的生活成本和人口增长预测超过其他美国城市两倍，达拉斯已被城市土地研究协会（Urban Land Institute）评为2019年值得关注的顶级房产市场。
达拉斯是最近美国就业增长和人口增长最强劲的市场，是全美最大的家居和公寓建筑中心，也是各种商业房地产需求的领导者。人口增长也以年轻人为主，随着人口增长，经济适用房的数量越来越不能满足需要，所以刺激了住宅市场，达拉斯拥有多元化和稳定的就业基地，这得益于该地区广泛的行业领域。
预计明年达拉斯房价将以较为温和的幅度增长。
迈阿密Miami
中位数为334,500美元，在过去一年上涨了4.6％
预计明年房价将上涨3.5％
迈阿密房产市场的表现在2018年是成功的，仍然是全美热门房产市场之一。根据普华永道关于2019年房地产市场趋势的报告，迈阿密在整体房地产前景方面排名全国第 12 位，该市是佛罗里达州整个房地产市场的第三大市场。
迈阿密的投资者需求也将持续走高，激励许多人投资迈阿密房地产。
迈阿密的住宅房地产市场之所以出色，原因有很多，但最核心的原因是其强劲的就业市场。这座城市的GDP在全国排名第12位，位于佛罗里达州经济的前列。传统的房地产市场预测显示，由于迈阿密经济的繁荣，房地产市场将继续取得成功。
另外迈阿密作为世界级的旅游胜地，也吸引了许多外来房产投资。
om
REF:
https://www.dailymail.co.uk/news/article-6455843/States-winning-losing-American-real-estate-game-decade-housing-bubble-burst.html
来源：海外北美50city华人资讯
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