卖房资本利得税如何计算

住房贷款利率、持有环节的房产税、转让环节的资本利得税是美国房地产市场的三大基本信贷税收调控政策。

资本利得是指当资本资产出售时，买价与卖价之间的差额即是资本利得。房产资本利得则是指出售房屋时与购入房屋时的差价，一套房屋如果买入时为200万美元，卖出时为300万美元，那么其资本利得为100万美元，而针对这100万美元征收的税费则为“资本利得税”。

资本利得(亏损)根据其持有的时间长短分为短期和长期。如果持有时间在一年以内，则作为短期。如果持有时间在一年以上，则作为长期。持有时间以所得资产的次日计算，直到出售资产的当日。

房产资本利得的征税标准

短期持有持有不到一年转售，适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，分级所得税税率最低10%，最高为35%。长期持有持有一年以上，适用房地产长期资本利得，最低为10%，最高25%。一般为15%-25%之间。

值得一提的是，美国1031条款，简单来说，当你卖出一处房产后“一定期限内”，又购买了一“类似”的房产，那么资本利得税是可以避免的。所以想要更换自己的房屋，若符合1031条款的要求，将可免去这一笔税。

另外，美国的税法有规定，自住的房屋，若在5年内居住满了2年，那么以后房子增值了，你再对房屋进行出卖就会有免税额，一个人会有25万美金的免税额，夫妻双方将有50万美金的免税额，这是一笔不小的优惠，对于多数房主，已经完全可以抵掉增值的部分。

而对于将房产租出去或坐等升值不自住的纯投资人士，在资本利得税与通货膨胀率挂钩后，你将省下一大笔钱。

能省多少

一直以来，美国社会对资本利得税的最大诟病，就是没有将通货膨胀的因素考虑在内。随着房价一路上涨，越来越多的卖家在售房时需要缴税。该提案旨在根据通胀率调整资本利得税的起征额度，为房屋卖家减税。

对美国房产市场而言，一旦提案生效，高速增值房屋所有者，如果选择卖掉房产，将从中变相获得更高的收益，这一群体也将成为该提案的主要获益人。

需要指出的是，该提案主要惠及房价增值多的卖家，考虑通胀因素后，这些卖家将平均少缴纳 2.5万多美元的税款。

为了获得更加准确的数据，Zillow 对全美 1316 座城市进行了分析，将目标锁定在已婚且持有房产超过 20年，并在近期出售房屋的家庭。

考虑通胀因素后，225座城市（17%）的房主在卖房时需要缴纳的资本利得税有所降低，其中超过一半都集中在加州湾区（55个隶属旧金山都会区，20个隶属圣何塞都会区）、洛杉矶（41个）和纽约（40个）都会区。西雅图、波士顿和迈阿密等一些高房价市场的房主也包括在内。

以下数据显示，在资本利得税与通货膨胀率挂钩后，哪些城市的卖家有望从中获益，以及具体的减税额：