房市危机最终将加剧美国社会贫富差距？
从 2007 年到 2015 年 12 月，全美所有止赎房产中，有 45.4% 来自低端房产市场，仅有 16.9% 来自高端房产市场。
美国经济复苏期间，止赎房的房价中值增速是全美房产中值增速的 1.6 倍。
过去十年间，美国经济如过山车一般经历了繁荣、萧条和复苏。在经济繁荣期低信贷门槛的诱惑下，许多渴望拥有自有住房的低收入家庭，几乎花光多年积蓄，贷款购置了价格低廉、增值较快的低端入门级房产。到了经济大萧条期间，这种类型的房产价值暴跌，大量买家放弃还款，止赎率几乎是高端房产的 3 倍。而经济复苏期间，这些止赎房产的价格又再次迅速上涨，达到全美房价中值增速的 1.6 倍，今年 8 月更是超过了经济萧条前的最高水平。
可以说，这一轮经济危机对整个美国社会的影响深远，对低收入家庭造成的伤害尤其严重。那些在危机中被迫放弃房产的家庭，恐怕失去了一生中最大的一笔固定资产，并且贷款难度随之增高，不得不重新回到租房市场。可以说，其中大部分人再也无法通过拥有房产实现财富积累。
住宅资产
在美国，很多人努力一辈子，只为能收获一套房产。2016 年数据显示，“房产”在典型美国家庭的资产总额中占比超过半数（51.2%）。但是，这一比例在高收入群体（财富排名前 20%）中要低得多——2007 年房市危机出现之前曾达到四分之一（26.9%）；到了 2016 年，这一比例还不足五分之一（19.8%）。正因为房产在财富总额中占比较小，高收入人群反而不容易受到房市崩盘的冲击。他们有能力守住房产，即使贷款超过房屋价值，也不会轻易止赎。
处在天平另一端的则是那些资产数量最少、财富排名垫底的房主。在过去 30 年里，房产在其资产总额中的占比高达 62.5% 至 81.2%。这些最不富裕的美国人，将大部分财富与房产绑定在一起，最容易受到房价暴跌、房市崩盘的影响。如果将房产止赎，他们失去的不仅仅是人生中最大的一笔资产，还有重新积累财富的机会——因为他们之前所拥有的入门级房产，在房市复苏期间价格攀升最快。
低端房，高风险
危机发生之前，房市泡沫刚刚出现，较低的信贷门槛吸引着无数美国低收入家庭，将全部积蓄用作购房首付款，从而拥有梦寐以求的房产。大量买家的出现，将全美住房自有率从上世纪 90 年代中期的 65% 提高到 2006 年的 70%。可是，面对房产泡沫破裂，这些入门级低端房产比高端房产更容易遭遇止赎危机。2007 年 1 月至 2015 年 12 月期间，全美所有止赎房产中，45.4% 属于低端房产市场，只有 16.9% 来自高端房市。
经济萧条期间，与高价值的房产相比，入门级房产的价值跌幅更大，因此止赎危机更容易发生在低端房市。随着房价的下跌，负资产急速飙升，房价低于贷款，很难再出售或再融资。除了房屋的使用价值，房主看不到再次出售获利的希望，往往就会选择止赎。
即便没有负资产问题，或者房主准备咬牙坚持守住房产，在经济大萧条面前也显得不堪一击。企业裁员、失业率陡增，很多人没有了经济来源，或者被迫降低薪资要求，也仅能维持生计，遑论背负高昂债务。对于低收入家庭来说，他们的日常储蓄本就不如高薪家庭多，在经济困难的情况下（比如突然失业，或者增加意外开销）受到的冲击更大。
“止赎”夺取的不仅仅是“房主”的身份，与房子相关的一切资产和权益，包括首付款及房产增值过程中积累起来的财富，在止赎的瞬间也一并消失。对于低收入家庭而言，意味着他们失去了家庭财富的一大半。
雪上加霜
那些失去房产的前房主们，不得不重新回到租房市场。突如其来的租房需求，导致房租价格在整个经济恢复期间节节攀升。租客们（包括前房主们）又必须拿出更多的收入用来支付租金，导致储蓄率进一步降低，财富积累变得难上加难。更令人灰心的事实是，到了经济恢复期，房价再次上涨，巨大的财富增值机遇面前，已经失去房产的前房主们也只能望洋兴叹。
全美房市触底反弹后，房价增速驶入快车道，尤其是止赎房市场，近期增长幅度明显。投资者们到处寻找适合居住的廉价独栋住宅，然后转租出去，一次又一次抬高低端房产的价格。近年来，全美独栋住宅的出租比例（相比自住）已提升至 20%，十年前，这一比例还不到 13%。
可以肯定的是，美国经济复苏势头强劲。崩盘期间止赎的房产，价值一度下跌 42.6%，而目前已经全面恢复，甚至有所超越——目前，止赎房的房价中值已经比经济危机前的峰值高出 0.1%。与之相对比，全美房价中值在萧条期下跌幅度为 25.9%，如今已经比经济危机前的峰值高出 8.1%。整个经济复苏期间，止赎房的房价中值增速是全美房产中值增速的 1.6 倍。
全美一半以上的大型都会区市场中（排名前 35 位中的 21 个），止赎房产的价值已经超过经济危机前的最高水平。其中以丹佛最为明显，房市崩盘期间，该地区止赎房价值下跌 21.2%，恢复期间又飙升 116%，比经济危机前峰值高出 69.9%。与之类似的还有纳什维尔和奥斯汀等地。
错失良机
假设止赎房房主们能够挺过房市寒冬，他们就有机会享受房产增值带来的财富增长。经济恢复期间，止赎房的年增长率比一般住宅更快，2013 年 11 月，该类型住宅价值同比增长率曾一度达到 12% 的峰值。2018 年 8 月，同比年增长率为 10.3%。与此同时，全美房价中值同比增长率峰值为 8.2%（出现于 2018 年 3 月），到 8 月则放缓至 6.5%。
需要说明的是，即便止赎房房主在后期通过储蓄或其它途径重新凑足首付款，法律通常也会禁止他们在七年内重新投资房产。想象一下，美国数百万工薪阶层房主，在房市崩盘后前几年拼尽全力守住房产，到了后期迫不得已选择止赎。这样做的结果，比危机早期就选择止赎要付出更大的代价。2007 年选择止赎的房主，理论上在 2014 年就可以重新购房，到了 2018 年，房产很可能已经升值。但是那些一直苦苦守住房产，直到 2010 年之后才最终放弃的房主，最早也要等到去年才能重新购房，再次错失享受房价增值的良机。
财富与收入的不平等，一直是美国社会的热门话题。如今，美国经济已经摆脱前次衰退的阴霾，但贫富差距却在房产崩盘和随后的止赎危机中被进一步拉大，数百万美国人因此失去的不仅是庇身之所，还有未来进一步积累财富的机会。
分析方法：
本文分析侧重于研究自 2007 年 1 月至 2015 年 12 月相关止赎房数据，这段时间内，美国房市的止赎率最高。经济危机之前，美国房价中值在 2007 年 5 月到达顶峰，但有些市场房价登顶的时间更早。同样，尽管全美房市在 2012 年 2 月触底，但受经济萧条影响的持续时间更久。那些试图守住房产、熬过房市寒冬的房主有时会面临失败，导致止赎悲剧一直延伸到 2015 年。2016 年起，止赎率开始趋于平稳，预示着止赎危机的终结。
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