降价！卖不动！美国各地房市是否迎来拐点？

中国艺人倪萍一下降70万美元抛售洛杉矶房产，如此“亏本甩卖”是否也是今天美国房市的侧面写照？虽然全美经济势头回暖迹象明显，但是房市表现近来却差强人意。进入夏季以来，我们似乎很少在看到上半年一系列关于房地产井喷式的报道。

房产公司Zillow的统计数字显示，目前全美房屋中已有一半（50.4％）的房价与07年房地产泡沫高峰期的价值相同甚至更高。但是这一比例分配并不平均， 特别是几大都会地区房屋价格上升的空间还有很多。全美2018年6月的房屋中位数为217,300美元，比去年同期增长8.3％。中位数租金为1,440美元，也比一年前增长1.3％。

市场是否到了拐点？对于这个问题可能要从全美的城市分布来看，网上不少网友也发现了周围房价的变化。

看跌版：

看扬版：

事实上，从过去这一轮涨价中，我们感受到了很多城市步伐很大，价格一路上扬。在全美前50个城市中，有9个城市房价复苏已经达到了经济衰退前的95%，从丹佛，圣安东尼奥，奥斯汀，圣何塞，纳什维尔，到达拉斯，西雅图，休斯顿，盐湖城我们看到了一系列城市房地产市场在这一两年内的蓬勃发展。然而包括奥兰多，迈阿密，拉斯维加斯等在内的几座城市依旧处于房地产市场的最低点。所以是否到了拐点，要不同的城市来分析。

但是进入下半年，对于房价涨势最凶的硅谷近来出现了卖家疲劳的表现，这可能是由于过高的房价导致了市场下滑。有趣的是房价不到百万者成交量下降幅度为两年来最快，下跌28％，但房价超过百万者成交量继续成长，不过整体来看今年6月整个房屋库存量下跌2％。有分析指出硅谷热门地区的房价下跌可能是季节性的，比如高科技公司的员工们夏季去度假，或者到了7月基本学区房需求下降，所以购房者会进入暂缓期。太平洋联合公司的经纪人Katharine Carroll表示现在论断房地产是否进入拐点还为时过早。

最大的社会问题潜在影响房市

虽然市场放缓，看起来进入了8月度假期。但是华尔街见闻早在几个月前就将其形容为“诡异”的繁荣，认为现在美国住宅市场表现出来的繁荣让很多分析家看不懂。虽然美国就业稳步扩增，薪资稳步增长，这些都鼓励着潜在买家出手购房，然而，处于历史记录低位的房屋供应却令房价居高不下，从而抑制了部分需求，特别是那些想买“上车盘”的千禧一代买家。就在几年前市场上还普遍存在一种观点，即随着婴儿潮一代人相继步入退休，会有大量房屋挂牌出售，很多房主选择卖房变现，以免重蹈08年金融危机的覆辙……届时二手房市场将呈现出繁荣景象，给70后、80后和90后打造一个令人鼓舞的买方市场。然而时至今日市场和买家还都在苦等这个场面的到来。

如今川普政府税务政策上的改变，全美加息利率走高以及市场多数地区的供需不平衡，让买方市场似乎看到了一些起色。在一份经纪人内部发送的邮件中，也似乎说明了买方市场正在多数地区复燃。

据一些研究机构的数据统计，婴儿潮世代未来十年会开始大量抛售房屋时，可能因供应过剩，市场难以消化，而导致房价大跌。全美大规模抛售是否即将展开？乔治梅森大学富勒研究所进行的报告指出华府及美国其他地区，老一辈屋主拥有较大房屋，未来可能有婴儿潮抛售房屋的情况，因此房价很难大幅上涨。根据统计全美婴儿潮一代拥有3200万栋房子，随着年龄的增大，他们不得不面临健康以及死亡等实际问题去处理自己的房产。

而千禧一代与其父辈 －婴儿潮一代对于房屋有着完全不同的偏好。这样的偏好差异直接导致了过去十年高端房地产市场发生了巨大变化。虽然大量的婴儿潮一代开始抛售自己的房屋，但是因为大房子的价格高于千禧一代首套房的承受能力，将导致市场上大而贵的房子过剩，这将成为高端房地产市场面临的首要挑战，也势必影响整个房地产市场的走向。

Zillow和研究公司Pulsenomics调查了100多位房地产专家和经济学家关于房地产市场的情况。超过一半的人表示他们预计到2020年房产市场会出现经济衰退。但是普遍认为不会再出现十年前的崩盘，即便一些城市的销售额一竟然跟感到惊诧。

但有些分析家甚至认为在一些热门地区房价可能下跌25%-35%，以致到了崩盘的地步。这样的说法可能太过激进。毕竟在现在的买家中除了大量的海外买家，结婚成家有刚需的千禧一代人之外，还有大量需求来自于那些金融危机中丧失了抵押房产赎回权的原房主们，他们陆陆续续地修复了自己的信用，开始重新买房子。全国房地产经纪人协会（NAR）最近发布的2018年度报告（下称“年度报告”）显示，在最近的一年里（2017年4月~2018年3月），外国人在美国购房的金额占全美1.6万亿美元同期房屋销售量的8%。这依旧是不可忽视的一份力量。

出生在1982年至2000年的“千禧一代”约8310万人与婴儿潮一代7540万人对于生活的选择正在掌握美国房地产市场的一个拐点。您是认为继续涨还是跌呢？

来源:美国中文网