租屋設施故障，擅自維修還犯法！租屋設施壞了誰來修？

租房子是大部分人一生中需要經歷的事情，每年有大批留學生來美留學，需要租房子住。在租房子過程中，房東最多能收取多少押金？房屋內設施壞了應該誰來修理？房東可以在租約期間任意漲房租嗎？租客都有哪些權利？

目前在靠近洛杉磯市中心月租900多元公寓裡的小許，與另一位上班族合租這套公寓。小許說，自從搬進公寓後空調一直是壞的，但因洛杉磯氣溫宜人，平時不需要開空調，也沒請房東找人修。結果去年10月有幾天天氣異常悶熱，「稍微一活動就滿身大汗」，但打電話給房東要求修理空調，雖答應，卻遲遲沒有派人來修。他本想自己出錢修，但又怕房東不認賬，不報銷修理費用。

//根據洛杉磯縣消費者事務局（Department of Consumer and Business Affairs）提供的數據，相關法規規定，如果出租房屋有設施損壞，對於可能危及健康、安全的設施，房東必須立刻修復，包括冬季損壞的暖氣，沒有熱水，電線損壞，廁所、管道損壞。至於其它非緊急的修理，要在 30天內修理好。

如果房東遲遲沒有修理，對需要緊急修理的設備，房客可以向當地政府健康服務部門投訴，洛杉磯縣居民可以撥打：800-593-8222。房客還可以選擇直接搬離房屋，不需要提前告訴房東。另外，還可以到小額法庭控告房東。

//但在做這些行動之前，建議房客提前進行法律諮詢，因為房東有時可能會控告或驅逐房客。對於不那麼緊急的修理，房客在寫信給房東沒有收到答復下，可以到小額法庭提告。

需要注意的是，如果房客沒有經過房東同意，自行修復設施並從房租裡扣除修理費，或停止繳房租，並不合法。

本報曾報導過某學生在租期滿後搬離租所，繳納的1000元押金只被退回200多元。被扣項包括清潔費、設施修理費等。洛縣消費者事務局指出，房東合法利用房客的押金，主要在三個方面：一是抵銷房客所欠租金，二是修理房客或其朋友造成的設施損壞，三是房屋清理費。但對於房客在租期內，房屋的「自然損耗」（ordinary wear and tear），房東不應收取房客費用。

//另外，房東收取費用金額的合理性，又是一個問題。案例中的那位學生說，房東給出的收費清單，因為客廳有一袋垃圾沒丟，就收取一百多元，清除桌子上的貼紙就要一百多元，有明顯的不合理性。這位學生建議所有租房子的人，在入住和搬出前都要拍照留證，以免被房東鑽空子亂收費。如果對於押金退還的金額有疑意，可在小額法庭起訴。對於押金的退還，法律規定期限為房客搬出後的21天內。 

如果遇到房東驅逐（evict）房客，依法必須提前三天，或30天、或60天、或90天發給房客驅逐通知。如果房客在收到驅逐通知而沒有搬離住所，房東有權發起叫做「非法滯留」（Unlawful Detainer）的法律訴訟。如果房客收到法院傳單，需要立刻諮詢律師或當地法律協助機構。在接到法律傳單後，房客只有五天時間回复法院。回复法院後，房客可以在法庭上說明自己的情況，如果不回复法院，法院會自行裁定，房東也有驅逐房客的權利。

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