美國房産庫存量持續走低，對于海外買家來說意味著什麽？

在今年一月份發布的房産報告稱，2017年底，美國在售房屋數量較上一年同期驟降17萬。經濟學家預測，低庫存的現狀會在2018年繼續，幷且將連續第四年影響美國房地産市場走勢。

持續走低的庫存量：

2017年，美國房地産早早就被一件事情給困擾著：持續走低的庫存量。從2008年次貸危機爆發後，美國一直努力從低迷經濟中走出來。2012年，房價終于開始觸底反彈。但刺激房價猛漲的，幷不只是强勁的購房需求。

對開發商和經紀人而言，低庫存似乎一點兒都不影響他們的生意，得益于高漲的價格，他們還能拿到更高的銷售傭金。但這似乎忽略了另一點，跟不上持續上漲的房價，買家的購買力最終疲軟，最終導致市場需求的萎縮。

庫存量不足背後的邏輯：

是什麽造成了今天美國房地産市場的嚴重短缺？根據美國商務部在去年12月16日公布數據，美國新屋開工數據和營建許可數據仍不及預期。

但即便開發商們再勤奮，新房占市場供應份額有限。而已有房屋數量减少才是重要原因。其中，有幾個關鍵因素影響著二手房供應。

一些具備中等購買力的“一套房”家庭被擠出市場。因爲中等價位的房産和更高一級的房産之間的價格差异逐漸拉大，當這群人想要換大房子時，發現自己根本買不起。于是，更多人寧願待在現有房子裏，使得流進市場的房産數量降低。

首次購房者因此遲遲進不了場。因爲已經擁有“一套房”的買家不願換房，中等房價的房産量下降。價格受供應量影響而上漲，第一次購房者的置業夢也因此被耽擱。這在美國南部和西部非常普遍。美國房産網站曾在2016年發布過一個分析報告，他們發現在2012-2016年間，全美起步房庫存已下降了80％。聖迭戈和在聖安東尼奧最爲誇張，起步房庫存量縮减近86％。

去年是次貸危機過去10年，在美國大談經濟復蘇的局面時，還有一點也被忽略。對已置業的大部分美國人來說，經歷一輪市場暴跌之後，損失還沒有完全恢復過來。他們在觀望著市場行情，等待手裏的房産升值。而直到去年第一季度，美國平均房價才漲到接近次貸危機之前水平。

被動的買家：

在牽引房價變動另一端的是旺盛的需求。過去一年，市場體現出幾種典型的“症狀”。

在美國熱門區域，競價購買已習以爲常。“即便是通過我們篩選的買家，他們也需要競價，誰出價更高，才能最終成爲業主。”在Michi所在的舊金山，挂牌價在20-50萬區間的房産，一般賣價都要高出許多。

海外買家成爲最受賣方喜愛的競爭者。相關數據顯示，中國買家過去一年在美國房地産裏花了270至300億美元。他們關注的房價中位數也高于平均水準。“中國人平均成交約90萬美元，而墨西哥和印度買家對40萬美元的房子更感興趣。我們這區對它們而言，太貴了。”

新興市場引關注：

熱門標的高攀不起，一部分投資者轉向房價低廉的市場。以前很大一部分人會在大城市購置物業，比如洛杉磯、邁阿密、舊金山等，但現在去中西部的人也多起來。我們看到，買家對目的地的選擇更加多元化了。”

猶他州經紀人Erin Olson也證實這一點。這裏離西海岸幷不遠，科技巨頭們Adobe、eBay，和亞馬遜正在評估這裏是否適合建造新園區。“在鹽湖城，房價還是可以負擔的，從20萬到100萬不等。相比加州，真的要便宜許多。以前最大的海外買家來自南美，但現在中國投資者更多。”Olson認爲，類似被遠低估的市場在美國還有不少。

需求擴散未必會持續，理性的投資人仍然會在意租金回報率等“硬指標”，這是房價便宜但租房市場慘淡的地區無法提供的。無房可買的另一重尷尬是，當價格高出承受能力太多，買家們不再疲于追逐價格，需求將銳减。這種影響已經顯現，去年年底買家的看房請求雖然較上一年同期增加16.7%，但出價次數却同比减少5.6%。

中國買家逐漸意識到自己需要經紀人的幫助，特別是在市場競爭激烈的現狀下。“如果買家非常認真的想要購房，他/她必須很快做出决策。今天市場上有10處物業，但可能明天就只剩1處，幷且還有三位買家一同競爭。沒有人幫助，機會很快就溜走。”

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