中國賣房小哥和美國房產經紀有什麼區別？

“您是經紀人？仲介嗎？”

“不不不，我先自己看看房就好。”

相信您在美國看房的時候，一定會被問這樣的問題。

不同於中國人對仲介的刻板印象，在美國的房產交易中，不可或缺的一環就是選擇一位優秀的經紀人，甚至可以說，選對房產經紀人是快速、便捷完成海外置業的先決條件。“經紀人會不會坑我？收取的費用是不是很高？”帶著這些疑問，我們為你解答關於經紀人的那些秘密。

“美國的經紀人不就相當於中國的仲介嗎？這兩者究竟區別在哪裡？”

一．美國的房產經紀人與中國的房屋仲介區別是？

做一個比較簡單的類比吧，如果說目前中國的房屋仲介是游擊軍，以客戶為導向，工作績效與成交量直接掛鉤。那美國的房產經紀人制度經過長時間磨合，已是正規軍級別，專業技能，操作流程都有一整套已成型的製度支持。

1. 受教育程度

美國：平均年齡57歲，從業時間15年，93%的經紀人受過大專以上教育，這個群體的教育水準超過了美國市民的平均水準。

中國：側重銷售能力，對學歷要求重視程度低

2. 專業能力

中國：淮入門檻低。舉例：截至2016年，中國的房地產經紀註冊機構超過5萬家，從業人數超100萬。但淮入門檻卻低的可憐，根據相關資料，87%以上的房地產經紀人的學歷是高中或大專。

美國：房產經紀人從業均要持有效執照，在美國，經紀人是一個終身職業，65歲以上的從業者佔比超過四分之一，大多數房產經紀人專業能力過硬。

3. 價值定位

中國：以提供房源資訊，售賣房源作為主營業務。因為地產網站上充斥著大量虛假、無效的二手房源資訊，買房者不得不借助仲介的力量。 

美國：互聯網時代，經紀人最重要價值是作為房屋交易的諮詢顧問。

在美國，房源資訊的透明度較高。比較老牌的房源資訊查詢網站就有zillow.com, redfin.com,上面房源資訊都比較豐富，可以即時查詢。

4. 收費情況

中國：仲介公司通常會拿走交易佣金的80%以上，業務員拿小頭。 

美國：經紀人依靠獲取房產交易佣金謀生，這筆錢一般由賣家支付，數額是房價6%左右，買賣雙方經紀人均分6%，而經紀人僅需向經紀公司繳納固定的日常管理費用即可。

二．如何篩選到一位靠譜的房產經紀人？

確認經紀人是否持牌

如果一位經紀人連持牌證明都無法查到，那把他三振出局也是可以理解的了。美國對房地產經紀人員執照的核發有嚴格規定，房地產經紀人員每年必須接受再教育，執照每2年申請重新換發。

因為各州關於房產的法規不同，所以經紀人專業技能具有區域性，一般只會專精一到兩個區域，而且必須持有本地牌照才能上崗。房產經紀人需挂靠在房地產經紀人公司名下，或是在獨立的Broker下從事交易工作。除此之外，還必須加入全美經紀人協會，地方經紀人協會並遵從他們的管理，多種上鎖，安全保障。以上資訊都是透明可查的，買房者通過查詢此類資訊就能排除不少“劣質”經紀人。

 “也有朋友會問，持牌僅代表經紀人會受到和法律法規的管轄，可以說他瞭解行業，但怎麽判斷他是否優秀呢？”

三. 如何挑選到一位優秀的房產經紀人？

首先需要自己提前做好功課

讓經紀人知道你是有備而來，他的心理上自然而然會重視你。2008年金融危機後，很多華人來美抄底掃房，缺少對行業以及市場的瞭解，基本上被經紀人牽著鼻子走。如果提前做好功課，掌握了當地房產市場的基本情況，經紀人也不敢隨便敷衍你。

2. 可以通過以下細節大致判斷經紀人的專業程度

著裝和儀表良好

第一印象就不干練的房產經紀人，你覺得他的專業水準能有多高？在選房的過程中，著裝以及儀容儀表能夠極大提升氣場，為之後的談判加分。同時，也是對購房者與買房者的尊重。

專業度是考量經紀人的首要條件

可以從經紀人對其經營地區房屋銷售情況的瞭解程度、對交易流程的熟悉程度、對合同稅費闡述的清晰程度甚至對客戶心理的把握程度等方面判斷他的專業能力。

職位的高低可反映經紀人的能力

在房產經紀公司中，影響職位高低因素有業績與資歷。一般來說職位的高低與專業度、成交記錄等成正比。

從業時間的長短和歷史成交記錄

老手與新手的差別，雖說從業時間不絕對，但配合歷史成交記錄能較為清晰反映經紀人的熟練度。

誠信度和口碑

經紀人是獨立開展業務，所以難免存在一些經紀人為了個人利益往往會對用戶過度承諾，或者隱瞞關鍵資訊加速簽合同過程，導致交易不愉快。具體來說，在靠譜的地產平台選擇經紀人，或者能獲取親朋好友的一手資訊，都能幫助買房者更便捷地找到有口碑的經紀人。

談判、寫作能力及技巧

你以為經紀人帶著你看房、簽合同、房屋檢查，這一套流程下來就能搞定了？真正考驗經紀人素養是在他運用嘴皮子和筆桿子的能力上。同一套房子，不同的經紀人能拿下不同的價格，還能針對業主房屋的特色提高買家的購買意願，這很大程度上取決於經紀人揣度心理價位以及談判桌上的能力。並且買家遠端購房時，經紀人往往要通過郵件確認購房細節，談判合同，寫作能力在其中會發揮很大作用。

“那我知道應該如何挑選滿意的經紀人了，可是經紀人究竟能為我提供什麽服務呢？”

四．美國房產經紀人的服務範圍是什麽？

1. 買方經紀人最大程度代表買方利益，依法對你負責。同樣賣方經紀人代表的是其雇主賣方的利益。

2. 尋找適合的貸款來源，幫助談判貸款，從而使你與貸款人能進行有效合作。

3. 買方經紀人將根據你的意向為你預篩選房產，為你提供大量優質房產資訊，並說明你全面瞭解市場利基（例如，瞭解房子的社區環境、這些社區的房屋銷售情況、以及房屋價格差異）。

4. 通過標準報價表幫助你分析房子的價值，並通過談判策略開展工作。

1. 買房經紀人會為買家建議檢驗人員和檢驗專案。除了一般的檢查外，還會推薦檢查下水道，並測試甲基污染物，油漆含鉛檢驗、氡氣檢驗等大多數買家沒有想到的，保證居住者的健康。

2. 協助閱讀HOA財務和所有權承諾等文件，確保你獲得所有正確的檔，並根據本身的資訊和經驗提供更多建議。 

3. 協助你與貸款公司以及賣方之間的溝通，完善所有相應事項。

4. 協助你完成最後Escrow的關閉過程。

除了以上買房時的服務之外，還可能涉及以下和房產相關的工作。比如代理抵押貸款與收租，代理房地產交換和拍賣以及代理房地產價值佔半數以上的企業拍賣。

不過您要注意，經紀人並不能承擔律師的職責，他給你提供的法律意見或產權審查方面的建議，可以作為案例參考，但不可盡信。並且合同都是統一制定，經紀人不能隨便起草更改，否則就是違法，要受到處罰。買家也要自己引起注意，術業有專攻，不要找錯人啦。

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