美國房產買賣稅種大盤點

稅收也是房產買賣要考慮的重要因素之一。美國房產買賣中涉及到多個比較重要的稅，今天在這裡就為大家一一盤點。

1 房產交易稅

房產交易稅(Realty Transfer or Realty Transfer Tax)是為房地產產權交易特權而支付的稅額。根據你所在州不同，交易稅的徵收方式迥異。

2 房產稅

房產稅(real Estate Tax or Property Tax)顧名思義是房產屋主每年向當地市政府交納的稅種。房地產稅一般按年計，房價越貴，房產稅越高。一般講，房地產稅是用於市政、縣郡、學區、社區大學及其它政府機構。房地產稅屬聯邦個人所得報稅扣稅項目，也可用於抵扣州所得稅扣稅項目，但各州規定不一。買賣房屋時，賣方一般應告知房屋近一年或幾年來的房產稅，這通常列在賣方經紀上市單上(MLS)。如沒有，買方可通過市政府稅務部門查詢。產權調查報告也能較準確地顯示地稅徵收。值得注意的是有的市鎮是在房產易手時重新估價徵收地稅。有的市鎮是每3到4年調整地稅。因此，作為買主，應提前查清，並理解你將來到底付多少地稅，這對你考慮是否應購買此屋亦有幫助。

3 哪些費用可抵聯邦所得稅

房地產稅和一百萬美元貸款的利益可以用於抵扣聯邦所得稅。此外，第二個貸款(通常是Home Equity Loan) 不超過10萬美元貸款的利息亦可抵扣所得稅。但注意的是兩個貸款總額不能超過房屋合理市場價值。

另外，只有在報稅時採用單項扣減(Itemized Deduction)的報稅方式時，才能扣減房產稅和貸款利息，新房屋購買者還可以扣減點數費用(Points)。房屋重新貸款者不可扣減這類費用。房屋交易中的其他費用，如房產交易稅、律師費、登記費及貸款公司的信用報告費，估價費等均屬不可抵扣費用。

4 賣房時的聯邦資本增值稅

一般來講，如果房產增值，房子銷售實現的資本增值(利潤)都可能要繳納所得稅，即聯邦資本增值稅(Capital Gain Tax)。美國聯邦稅務局對主要居所(primary residence)的出售利潤有一定的稅收優惠。如果你在過去5年內在該房屋住滿了兩年，你賣房利潤低於25萬美元(夫妻倆共50萬美元)的部分無需交納資本增值稅，只有超過的部分才要交稅。但是，這一減免並不適用投資房(Investment Property)和度假房(Vocation Home)等非主要自住用房。對於兩用房(Duplex)，用於賣方自己主要居所的部分可享受這一優惠，但對於出租的單元則需申報資本增值稅。

賣房利潤是調整以後的賣價(Adjusted Sale Price)減去調整後的成本(Adjusted Cost Basis)。調整後的成本是買價(Purchase Price)減去銷售佣金、律師費等。調整後的賣價是賣價(Selling Price)減去房屋整修費用(Cost of Capital Improvement)。國稅局(IRS)對整修費用有較嚴控制，如維修熱水器的費用不能列為整修費用，但安裝一台洗碗機則可。再如，你可扣除僱工的工錢但不可以扣除你自己的工錢。國稅局同時要求賣方每年申報詳細的利潤計算，所以整修費用的收據(Receipt)都應妥當保存，以備查詢。

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