影響美國房價的因素有哪些？

當買家打算買一套房子，就意味著會做一筆可觀的投資。買家應該做大量的研究來決定這處房產買在什麼地區，何時購買，買什麼。

這篇文章將從投資的角度來解釋，在美國選擇房子時，買家都需要注意些什麼，有哪些因素影響了美國房地產市場的價格。

就業

無論買家是否在美工作，就業都是在選擇房產前需要考慮的重點之一。對於在美國工作的買家來說，買房前毋庸置疑需要考慮自己的工作因素。而對於沒有在美國工作的買家來說，則需要考慮美國就業和美國房價之間的關係。

大部分美國人都需要工作來支持住房的支出。因此，住房的需求和住房的支付能力受到一個地區的就業機會的影響。從投資角度來看，美國房價相對較高的理想地區有以下特點：

1. 就業增長

但是，如果一個有成百上千的工作崗位的地區，開始出現就業機會縮減的情況，該地房價會怎麼變動？在20世紀90年代初和21世紀初，由於就業基礎的不斷惡化，數百萬份工作機會減少，這使紐約大都會區（New York City metropolitan area）經歷了房地產價格的下跌。創造就業機會是一個地區保持健康房地產市場的命脈。

決定一個地區的房價，需要看看該地區失業情況，以及近年來失業率如何變化。良好的跡像是就業率的下降和就業機會的增加。

2. 就業多樣性

如果一個地區的就業機會，一半以上依賴於一家紙製造廠和一家內衣製造廠，買家應該慎重考慮是否要在那裡買房子。因為如果這兩家公司經濟不好時，本地房地產市場也會跟著走。這種情況發生在規模較小的地區，當大型國防製造商和軍事基地因國防削減而裁員時，這些地區經濟受到了嚴重的打擊。

3. 就業質量高

所有工作不都是平等的。你認為以下哪個地區的房地產價格上漲更快：在可以提供高薪水、持續發展的行業（比如技術）的工作機會的地區？或者是低工資、低技能的工作（比如快餐店的工作）機會集中的地區？就業機會就像吃喝玩樂等其他事情一樣，質量和數量一樣重要（甚至質量可能更重要）。當一個地區的大部分就業機會都來自發展停滯或萎縮的行業（如農場、小型零售商、鞋業製造商和政府），未來幾年，該地區房價不太可能迅速上漲。另一方面，擁高速訴發展行業(如技術)優勢的地區，有更大的機會房價快速上升。

所以買家在考慮一個地區房價的時候，要怎麼才能先得到上述就業方面的數據呢？美國勞工統計局（US Bureau of Labor Statistics）彙編了都市地區和縣的就業和未就業數據。買家可以在www.bls.gov上找到這個部門的寶貴數據。訪問當地圖書館或商會也是了解當地就業情況的一個好辦法。此外，一位房地產經紀人也可以幫助買家追踪以上數據。

可用住房數量

儘管就業創造了一個地區的住房需求，但住房的數量———新房和二手房——都是供需平衡中的供給方。即使創造了就業機會，如果供大於求，房價也可能因為這個地區有過多的可用住房，而停滯不前。相反，如果求大於供，在一個住房短缺的地區，低就業率還會導致該地房地產價格的大幅上漲。

1. 房屋空置率

首先，看看目前的住房供應情況如何。空置率——一個地區已出租的房屋的閒置比例，是用來衡量一個地區住房供應情況的有用的指標。空置率的計算很簡單——空置的出租屋（沒租出去的房子）除以出租房屋的總數。例如，如果在田納西州的歡樂谷，有50所出租房屋空置，而本地已經用於出租的房子是1000所，那麼空置率是5%（50除以1000）。

低空置率（低於5%）通常是未來房地產價格上漲的一個好指標。當空置率低且下降時，就會有更多的客戶（或者很快就會存在）來競爭目前出租的房子。這種競爭往往會推高租金，使租房變得更加昂貴，租房的吸引力也降低。

另一方面，高空置率意味著出租住房的過度供給，隨著房東爭相尋找租客，租金往往會被壓低。所有的東西都是平等的，高的（超過7%到10%）和在增長的空置率通常是房價低的信號——對房地產賣家來說是不好的，但對那些正準備在此地買房的人來說卻是好事。

2. 建築許可證發放情況

除了調查一個地區的房屋空置率——它告訴了買家該地區住房供應情況，聰明的房地產投資者還會調查該地區建築許可的情況。新的房屋的建造，需要許可證。建築許可證發放的數量的趨勢可以告訴買家這個地區房地產的供應量在未來可能會產生怎樣的變化。

建築許可證的發放數量大幅增加，對於該地區房價來說可能是一個危險信號，因為這可能預示著未來的住房供應過剩。這種增長通常發生在一個地區房價持續上漲之後。由於價格達到了溢價水平，建築商競相將新建設的房屋以高價推向市場。

相反，低迷的房價或高建築成本會導致新住房的開發。最終，這一趨勢對當地房地產價格來說是個好兆頭。

3. 可開發土地數量

住房供應也部分取決於可供開發的土地數量。除非你認為遊艇或垃圾填埋場是未來的潮流，否則都會知道建造房屋需要土地。有限的土地供應通常預示著一個地區的長期房地產價格上漲。因此，在曼哈頓、舊金山、夏威夷、香港和東京等被海洋包圍的地區，房地產在過去幾十年裡一直很受歡迎（如今也很昂貴）。相反，在擁有大片可開發土地的地區，房價往往會上漲得比較緩慢。

房屋庫存數量和實際銷售數量

就像可開發的土地和新的建築，對未來房地產價格的潛在影響一樣，出售的房產的數量的增加，對未來房價的影響也在增加。美國房地產中介的本地協會，通過其MLS服務，通常會跟踪Listing（一個房產所有者和一個房地產經紀人之間的僱傭協議）的總數量。“業主出售”的物業（即沒有經紀人）並不包括在內，但Unlisted（沒有經紀人）的出售房產與Listed（有經紀人代售）的房產遵循相同的趨勢。

在正常的美國房地產市場中，待售房屋的數量保持在相對穩定的水平，一所新房上市，則另一所房屋已出售。但隨著房地產價格開始觸及高位，一些房地產所有者/投資者尋求現金投資並投資於其他地方，出售房屋的上市清單（清單數量）可能會顯著增加。當房價相對租房成本較高時，越來越多的潛在買家選擇租房。而另一方面，如果經濟放緩，買家的興趣也可能隨之枯竭。

新上市房屋數量增加，待售房屋庫存增加，這兩個跡象表明，未來可能會出現疲軟的房價。當面臨眾多房屋可供選擇時，潛在買家可能對要買的房屋變得很挑剔。大量賣家爭奪少數買家的競爭，開始對價格產生下行壓力，並可能創造買方市場——在這個市場中，由於供應遠遠超過需求，導致房價疲軟。

新上市房屋數量減少，待售房產庫存減少，這對房價上漲來說是個好兆頭。很少有新房上市、多筆收購交易和快速的出售表明，買家的需求超過了待售的待售房產——賣方市場。

噹噹地經濟強勁，住房價格與租金相比不會太昂貴時，更多的租房者選擇（並能負擔得起）買房，從而增加了對待售房屋的需求。這時是賣家的好機會。作為買家，則可能會因為面對持續上漲的房價，在多盤的情況下失去房子，或者在新房競價中被其他競標者擊敗而感到沮喪。

租房市場

租房率是衡量住房需求和房價的一個有用指標。當租房需求超過租房供應，當地經濟持續增長時，租金普遍上漲。這種情況是未來房價上漲的有利條件。隨著租房成本的增加，買房對於租房者來說更具吸引力，越來越多租客會考慮買房。

只知道租金的趨勢和租金的絕對水平並不能推測出房價的走向。假設一個城市，有一個兩間臥室、一間浴室、面積1100平方英尺的房子，每月租金為1200美元。我們能推測出該城市未來房價趨勢嗎？不能。我們還需要知道對於相同條件的房子，租房價格與買房價格的比較是怎樣的。

比較租房的成本和買房的成本。這樣的比較實際上是當前租房者在權衡買房和離開房東的成本時所做的。將買房的成本與租相同條件的房自的成本作比較，可以作為對房價走向的事實調查。

為了在租房和買房間進行公平的比較，我們必須計算並比較每月的租房成本和每月的買房成本。我們不能拿每月1200美元租金的房子和標價25萬美元的房子做比較，因為25萬美元是房屋的總購買價格，而不是每月的購買成本。

當買家計算買房花費時，也必須考慮稅收優惠。買家買房最大的支出是—— 按揭和產前稅 ——然而通常是免稅的。

比較買房成本和租房成本，是一個簡單而有力的指標，表明某一地區的房地產價格是否過高、過低或剛好合理。當買房成本與租房成本差不多時，購買通常更安全（而且很有價值）。然而，在一些特別理想和住房需求高的社區，住房擁有率幾乎總是高於租房。什麼是合理的溢價？但如果買房的每月花費超過了每月租金的20%到30%，則要小心考慮。

在買了房子之後，可能會在未來幾十年擁有它。如果買家需要在不到5年的時間內搬家，那麼買房就需要謹慎考慮。在這種情況下，要小心避免在過熱的市場上買房。房地產價格與租金、就業市場狀況以及待售房屋的數量相比，都是房地產市場健康的有用指標。

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