省下就是賺！美國房產稅、貸款利息稅別上交政府了！

資金外流的壓力越來越大，華人在美國投資房產大多會選擇貸款購房，而在房產稅與貸款利息稅的雙重壓力下，會限制不少購房者的購房需求。不過美國減免稅款的措施很多，美國房產稅可以一定程度抵扣個人所得稅，具體流程如何操作？美國住房貸款利息稅有怎樣的節省措施？

美國房產稅如何抵扣所得稅？

1. 美國的所得稅是什麼？

美國的個人所得稅是美國主要的財政來源，納稅也是每個人應盡的義務和職責。美國根據個人收入情況，按從低到高的稅率進行納稅，從而達到減少低收入者的納稅負擔，調節過高收入的目的。

美國個人所得稅納稅按照「多收入多交稅，收入低先交稅、後退稅」的基本原則。

2. 美國的所得稅如何計算？

美國的所得稅是一種統一扣除的綜合所得稅稅制，所有收入都要納入稅基。具體的計算如下：

全部所得-免稅項目 =毛所得

毛所得-調整項目 =調整後的毛所得

調整後的毛所得-分項扣除額（或標準扣除額）-個人寬免額 =應納稅所得額

應納稅所得額 × 稅率 =初算稅負

初算稅負-稅收抵免款項=所得稅稅負

3. 房產稅費中有哪些可以用於抵扣所得稅？

房產稅直接抵扣所得稅

美國各州政府規定，當房產稅繳納到一定數額，可以抵扣個人所得稅。

舉例：如果納稅人每年收入60,000美金，需要繳納房產稅10,000美金，經過抵沖後，納稅人個人所得稅稅基為50,000美金。若是抵扣後還能降低一個稅率等級，所節省下的稅費就不止這些了。

貸款利息抵扣所得稅

美國不僅房產稅可以抵扣所得稅，為房產支出的所有貸款利息同樣可以抵扣所得稅。

舉例：假設納稅人每月還貸3,000美金，其中利息1,800美金，那麼每年度利息就為12*1,800=21,600美金，稅基也可以相應抵扣21,600美金。

綜上兩點，一位年收入60,000美金的納稅人，在抵扣房產稅10,000美金與貸款利息21,600美金後，需要申報所得稅的稅基是28,400美金。

這樣就可以合理降低納稅人實際賦稅，緩解納稅人壓力。

免除預扣稅抵免所得稅

在美國投資房產不論是增值收益還是租金收入，多多少少都會涉及個人所得稅。而美國對於個人所得稅還有預扣稅的規定，支付工資或向外國人支付某些款項的人需要從這些支付中扣除所得稅。稅務部門需要扣除租房收入的30%當作預扣稅。如果儘早拿到納稅人識別號（Individual Taxpayer Identification）。業主在領取稅號之後就不需要繳納預扣稅，之前繳納的預扣稅也可以申請退稅，從而實現所得稅的減免。

怎樣節省美國住房貸款利息稅？

銀行收取點數

美國聯邦政府鼓勵你通過扣除抵押貸款利息來購房，在美貸款購房的時候貸款銀行通常會收取一定的費用，叫「點數」 (points)。每一個點數相當於貸款金額的1%。點數可作用於貸方賺取利益，借款人獲得更低利息與稅費抵免。

扣除條件：

只有你在本年度實際支付利息才有資格獲得扣除下一個納稅年度中的利息。如果你在下一個納稅年度中拖欠了抵押貸款，那麼你必須等到再後一年才能申請扣除。

你的抵押貸款人可能對你的房屋擁有擔保權益，作為償還貸款的抵押品。這種擔保利益一般允許銀行繼續保持對你家的所有權。只要你簽署的抵押文件包括這種類型的擔保權益，那麼你可能有資格扣除您的利息支付。

因為信用卡公司沒有任何擔保權益。如果你使用信用卡補貼你的房屋購買金額，則這些利息不可扣除。

扣除限制：

1. 國稅局限制獲得扣除資格的住房數量。一般為你的主要住房加上你的另一套住房。稅法對於主要住宅也有限制，不能隨意的選擇一套房產為你的主要住房。這一定是你一年中通常居住的地方。但是，你可以選擇另一套住房的扣除資格。

2. 為了防止納稅人扣除豪華住房貸款利息，法律將扣除的款項限制為最高100萬美元的抵押貸款額。這100萬美元的限額適用於兩套房產抵押貸款的總額。

例如，如果你欠你的主住房60萬美元，度假住房欠80萬美元，在一共的140萬美元中，你可以免除其中100萬美元的貸款利息，但是超出的40萬美元的利息將不能得到扣除。在某些情況下，如果涉及房屋凈值貸款，超額利息可能有資格獲得扣除。

3. 全額抵稅只限於借款人為了貸款購買或建造主要住宅，且點數的費用只可在支付的當年全額抵稅。而在其它情況下，點數的費用會在貸款期間內攤銷抵稅。

房屋貸款利息

美國有兩種減稅額：標準扣除額(Standard Deductions)與分類扣稅額(Itemized Deductions)。房貸與利息就可以作為分項扣除額抵稅。

什麼是分項扣除額？

分項扣除額是納稅人可以申領聯邦所得稅納稅申報表並減少其應納稅所得額的合法費用。納稅人一般會經過仔細計算，在標準扣除和分項扣除里做出權衡。

分項扣除限制

如果納稅人的總收入高於一個適用金額（applicable amount）那麼在總的分項扣除額中減少超出適用金額的3%或有80％的細項扣除額。

舉例：如果一個人作為「戶主」提交的調整後的總收入是50萬美元，其中一個有2萬美元的分項扣除額，那麼首先計算超出「適用金額」的3％：0.3*(500,000-275,000)=$6,750；然後計算出總扣減額的80％，0.8*20,00=$16,000最後再減去上述金額中較小的一項，剩下的變為實際分項扣稅額。在這種情況下，較低的是6,750美元。因此，納稅人的2萬美金額度中應減少6,750美元，僅剩分項扣除額13,250美元。

關於「適用金額」的規定：

在2013年，稅法第68（b）條下的「適用金額」如下：

已婚夫婦共同申報或未亡配偶者（未亡配偶指夫妻中一方死亡而另方仍存活的那位）為30萬美金；

已婚夫婦分別為15萬美金；

戶主為275 000美金；

不屬於戶主和未亡配偶的未婚人士，則為25萬美金。

首套住宅房貸款利息減免

美國政府對於人們的首套住房十分寬容，可以在收入中免除貸款利息，並且首套住房提供的利率很低。

首套住宅房的定義：

首套住宅房叫做PrincipalResidence或Primary Residence，它屬於人們的基本住宅，需要區別與其他住宅，如度假住宅、出租房屋等。

限制：

美國首套住宅房在住滿兩年後出售，可免除資本增值稅。個人免除25萬美元，夫妻免除50萬美元。但僅有首套住房可以享受這一個福利。

國家稅務局對於首套住宅房的檢查很嚴格，會定期檢查房屋的居住情況，因此很難摻假。

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