大量海外資金都湧向了它-洛杉磯商業地產！

根據美國專業地產媒體The Real Deal 的資本調查分析，在過去兩年中，國外的投資人和開發商向洛杉磯商業地產投資了獎金82.8億美金，使得洛杉磯成為美國最受外國投資人歡迎的投資區域之一。亞洲和中東國家處於領先位置。

新加坡和卡塔爾一路領先，各自都超過了20億美金，加拿大以16億美金緊隨其後。儘管中國有嚴格的資本控制，而且這段時間的投資比過去兩年都要少，但是仍然是投資最多的幾個國家之一。

TRD的統計對象包括從2015年6月1日到2017年5月31日，在洛杉磯購買地產超過5000萬美金的國外公司。

讓洛杉磯成為如此吸引海外購買者的主要原因是其穩定和強勁的市場基礎。JLL國際總監Michael Zietsman說：“我們有一個強大的經濟，並且是多樣化的。目前是美國西海岸最大的經濟體。”

洛杉磯地區吸引國際投資人主要有兩個原因，Cest說：該行業所在區域服務的巨大群體，以及它的地理位置。

他說：“當海外市場入關，順理成章，所有的物品都會在這裡進入美國，之後運送到各個地方，當電子商務不斷增長，我認為洛杉磯和它周邊的區域將會繼續從中獲利，因為其戰略性和靠近中國的地理位置。”

根據美國運輸局2015年報告顯示，洛杉磯港口和長灘港口是全美最忙碌的兩個港口。

總體而言，根據世邦魏理仕的數據，洛杉磯商業地產的上限利率在2017年上半年比2016年下半年穩定。除了行業上漲率收緊之外，寫字樓和多戶物業分別維持5.56％和4.75％不變，而零售和酒店上限率則上升- 零售率從2016年12月31日至2017年6月30日由6.33％上升至6.42％，酒店上限率從同期的7％上升到7.5％。下半年的前景是非常可觀的。

最大的消費者和他們正在購買的東西

根據TRD的分析，亞洲國家引領投資先鋒，外資公司投資5000萬美元以上的亞洲公司佔比達42％。
“看看洛杉磯最近幾年的一些重大變化。綠地美國開發了大都會綜合體。韓國航空公司剛剛在威爾希爾和菲格羅亞建了一個辦公室和零售店。”齊茨曼提到六月份開放的威爾夏大中心，是密西西比河以西最高的建築，他說：“亞洲資本的投入，徹底改變了市區的天際線。”

雖然有四個歐洲國家排在前十二位，但在過去兩年中，在外資公司投資5000萬美元以上國家中，投資比例僅佔14％。

儘管如此，過去兩年歐洲買家的綜合支出超過了10億美元大關。

以下是自2015年6月以來在洛杉磯商業市場進行的最大跨境投資。

新加坡：22.6億美元

新加坡公司在2015年底在洛杉磯進行了大筆的零售交易，在洛克伍德中心商場購買了13.8億美元股份，在洛杉磯Cerritos中心購買了8.773億美元股份。這兩個購買者都是國家主權財富基金GIC。儘管零售行業近期出現困境，該資產類別的主要物業仍對海外投資者有吸引力。

卡塔爾：20.8億美元

卡塔爾對洛杉磯辦公樓進行大量投資。自2016年2月起，負責管理這一富裕國家財富的卡塔爾投資管理局（QIA）通過與位於聖莫尼卡的房地產投資信託基金公司道格拉斯埃美特公司（DEI）合作，在洛杉磯和聖莫尼卡購買了數家黑石辦公室物業。

這筆交易包括收購10960 Wilshire Boulevard的4.655億美元;收購奧本海默大廈10880 Wilshire大道的4.335億美元;收購位於1299 OceanAvenue的Wilshire Palisades的2.85億美元;收購位於Glendon大道1100號的Westwood中心2.71億美元;收購10940 Wilshire Boulevard的1.68億美元;收購位於Wilshire Boulevard 233號的Searise辦公大樓的1.395億美元;以及收購聖塔莫尼卡大道429號的7700萬美元。

2016年7月，該合作夥伴花費2.245億美元從Hines購買12100 WilshireBoulevard。

而此次排名在5月31日截止之後，DEI和QIA在比佛利山莊花費1.88億美元購買9665 WilshireBoulevard的17.1萬平方英尺的A級建築，約合每平方英尺1100美元。

加拿大：16億美元

加拿大是這組中最後一批億萬美元的投資方，長期以來一直是美國商業地產的頂級跨境投資者之一。過去兩年，我們北方的鄰居在洛杉磯地區進行了二十多次採購，涉及工業，辦公室，公寓和酒店以及一個開發基地，而且加拿大投資者自6月份以來增加了辦公室和工業採購。

“我認為這是兩件事。由於加拿大人在自己的市場和世界各地都看到了機會，他們看穩定和收益，“Cesta說。“LA再次代表了一個非常有利的資本投資機會。”

溫哥華Onni集團花費了近4.5億美元購買了六個辦公室。去年9月份，最大的一筆是1.05億美元給“洛杉磯時報”總部的Tribune Media公司。一年前，Ivanhoe Cambridge和Callahan 資本合夥公司（CPP）以2億美元收購了Pac Mutual公司。CPP投資委員會共花費2.875億美元購買GIC和GLP出售的10個工業用地。

根據報導，加拿大2017年6月的交易包括安大略省養老金計劃醫療保健計劃在747倉庫街的7億美元工業空間，而Brookfield則為4.4美元在加州市場中心第九街東110號的辦公空間支付了4.4億美元。

法國：5.19億美元

洛杉磯近年來一直在進行一些創紀錄的零售交易，包括香奈兒在2015年12月斥資1.52億美元購買400 Rodeo Drive的商店，已經被出租，達到每平方英尺13,217美元，這是加利福尼亞州零售空間的每平方英尺價格記錄。但是這個紀錄只保持了6個月，2016年7月LVMH以420萬美元，每平方英尺19405美元收購了位於420 RodeoDrive的Bijan商店。

然而，法國投資者最大的交易是安盛房地產投資管理公司在2016年4月斥資2.45億美元購買人民銀行大廈5900 Wilshire Boulevard49％的股份。

韓國：4.721億美元

作為貪污醜聞的一部分，在其總統於2016年12月底被捕之前，韓國的全國養老金服務（全球最大的養老基金之一）購買了位於12000 block of West Millennium Drive的Playa Vista綜合開發項目的三個物業。Invesco房地產於2016年2月完成的4.72億美金購買21.7萬平方英尺面積的零售空間，21.75億美金購買的420套公寓和2600萬美金購買的3.3萬平方英尺的已開發完成的綜合體項目。

德國：3.810億美元

過去兩年來，德國投資者關注辦公空間市場，並進行了兩次重大交易。

CBREGlobal Investors於2016年5月將其市中心位於南希望街400號總部地址以3.393億美元的價格出售給PNC金融服務公司與慕尼黑房地產基金經理GLL房地產公司的合資企業。2015年9月，德國科隆投資公司Jamestown US Immobilien GmbH的亞特蘭大分公司Jamestown以360萬美元收購了位於第二大街360號的BrunswigSquare大樓。

中國：3.111億美元

來自中國投資者的投資在洛杉磯進行的跨國交易名單中，從前兩年的3.396億美元下降了2.5％，成功獲得了第四名。

當地專家似乎並不特別擔心中國新的更嚴格的海外投資規定。在9月份在洛杉磯舉行的第一屆TRD展示與論壇上，Eastdil Secured的小組成員史蒂夫•絲絲（Steve Silk）表示，中國將繼續為美國房地產投入大量資金，但現在這筆資金目前將轉移對中國經濟有利的事情上。

在這個排名的兩年期間，中國最大的一筆交易是Elite International InvestmentFund和Future Land花費1.566億美元向AIG全球房地產購買南弗里蒙特大街1000號的Alhambra。

美國OCG，即中國OGG美國分公司，花費了5,250萬美元開髮美國洛杉磯國際機場度假酒店，而中國房地產開發商金地集團（Gemdale Corp.）在2015年9月份花費5,130萬美元購買在北塞拉諾大道（North Serrano Avenue）的1377號辦公空間。其他洛杉磯的投資方包括信泰資本、合眾人壽保險公司和綠地集團。

日本：2.731億美元

在TRD分析期間，日本投資者只進行了一筆交易，但這是一筆重要的交易：2016年12月，日本企業集團ASO集團在其首筆美國交易中，與Ratkovich公司和Penwood房地產投資管理公司合作購買了位於5865南校區中心的Google租賃機庫和三座周圍建築。EGW資產管理公司在交易中代表ASO。

TRD當時報導，ASO“希望繼續專注於加利福尼亞州”。JLL的Zietsman和CBRE的Cesta都表示，他們也聽說日本投資者希望增加在洛杉磯的投資。

Zietsman說：“他們在日本獲得合理回報的投資機會並不多。這是一個聯繫緊密的市場。如果你在東京或者在日本的任何地方擁有一個重要的商業地產，你就不會賣掉它。所以投資者正在尋求多樣化，希望收益稍高於國內市場。”

Cesta補充說：“就相關行業而言，我們理解日本正在考慮進入更大的市場。我們已經和他們的大型機構開了一些會議，他們正在尋求投入更多的資金到美國，特別是進入這個地區。”

瑞士：1.915億美元

歐洲著名的中立國家一直在洛杉磯大都會區進行穩步投資，包括辦公和零售空間。一家瑞士公司最大的採購項目分別是伯班克帝國大街2400號和2350號的辦公物業，分別為4620萬美元和3420萬美元。瑞士的瑞銀房地產投資公司於2015年8月從世邦魏理仕全球投資者手中收購了房地產。根據“洛杉磯商業雜誌”（LosAngeles Business Journal）的數據，該建築的總面積近23萬平方英尺，平均每平方英尺350美元。

緊隨此後，瑞銀於2015年12月從Archway控股收購了位於比佛利山莊WilshireBoulevard大街9033號的辦公室，總價值達到了7510萬美元。最近瑞士收購的是位於Pico Rivera的Whittier大道8540號的頂級電影院，2016年3月由瑞銀房地產從KrikorianPremier Theatres手中以3600萬美元收購該影院。瑞銀將此空間升級為Cinépolis品牌，其位置設有可傾斜的真皮座椅和14個屏幕，包括4DX放映廳。

香港：8340萬美金

來自中國特別行政區的投資者已經將8,300多萬美元投向洛杉磯公寓、辦公樓和工業行業。舊金山的太平洋之鷹控股公司（Pacific Eagle Holdings），其母公司是香港的建築商Great Eagle Holdings，2015年9月向位於華盛頓特區的私募股權公司CarlyleGroup支付了6200萬美元，用於Villa Malibu租賃社區和Cavalleri公寓。

位於香港的私募股權房地產公司Gaw Capital Partners的子公司DowntownProperties，於2015年7月向Andrea Goodman支付了1150萬美元，用於1370 St. Andrews Place的辦公空間，並於2017年3月將990萬美元投入Chu 2001家庭信託和East West銀行，用於在Aurora街315號的工業空間。

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