當你準備投資海外房產時, 你要研究的專案列表之長、之費時足夠讓你準備打仗了。但有時你沒有考慮到的事情卻對你的長期盈利會產生巨大的影響。
下面列出了每一位房地產投資者都應該注意的6條建議:
我們都閱讀過彩印宣稱冊,印滿了樓盤如何的好以及租金回報如何的高等等盅惑性語言。一般來說建議你核查租金毛入承諾能否實現。這非常容易,你可以google搜索一下"郵遞區號,例如12345地區的2室公寓租金"之類的,做下研究。
純租金收入是對於房產投資者是最重要的。做一個電子錶格,填入你的實際房價和租金毛收入,接著對你的月度費用例如房產稅、管理費、保險和房產管理維護費等結算費用做出估算。這些是固定的費用,但你還有可變的費用呢。一個非常值得稱讚的好辦法就是看看臨時性的修理費用和空置成本,以6周為週期對租金毛收入做個預算。
一定要記住回報和風險正向相關。每一項類別的資產和房產投資都無一例外。低風險高回報房產不可能在市場上買到。要做到低風險高回報,只能通過一段時間的努力為房產附加價值。
擁有最高回的報房產從來不屬最安全的投資,而是風險最大的投資。以我個人經歷來說,你沒有附加任何價值的高回報房產基本總是需要更高的維護費用,更高的管理費用,更頻繁變換的租客,更高的失業率,更大程度的上學不便利,更難招到雇員,更缺乏配套設施,和更難以出手房子。
這也是常識。但你還是會發現有很多人由於試圖節省一些小錢而自食其果。
如果有些東西損壞了,把它們修理好吧,因為那些長期租客是不會忍受摳唆無理的房東的。
如果你足夠幸運,有了固定的租客,如果他們想要比市場稍低的價位續租時,有時候是可以同意的。這樣當你不常到場,你不僅在獲得穩定收入而不用不操心的同時,還可以省下些費用和避免空置。
不要害怕給業績良好房產經理人多支付一點費用。總是會有一種新手願意低價攬業務,但他們或許並不擅長房產管理工作。
賣家經常會給買家提供些激勵措施並沒有錯,也非常合理。但是不要假設你的租金收入在激勵過期後還能保持不變。要把收入數字和市場價格和標準費用聯繫著算。(參見以上第3條)。
如果提供租金保證,請仔細閱讀合同印件小字。看看包括空置期和修理維護在內與否。誰能夠真正提供保證?賣家有沒有契約預備金予以保證?
比如說,如果你在大多數人都願意擁有的某個位置購買了出租型房產,之後會怎樣不言而喻?德國是個富裕國家,但德國人卻喜歡租房。而美國人卻為了擁有自己的房產而努力奮鬥。英國人一般也是追求自有住房,但是租房比例在短短幾年間也上升了很多。
人口因素在買房前需要鄭重考慮。不要在一個平均年齡超過50歲的區塊為剛需人口買房。如果市中心人口正在下降(呵呵,底特律),那麼你的潛在租客和接盤者也就在下降。
如果蘋果公司決定下月把iPad提價25%,買的人就會減少。如果布魯明黛的所有包打折25%,就會有人在店門口排隊。
房地產卻不是這樣。如果房產價格上升,更多的人就想買,而不是更少。房產價格越高,買房者就越多;房產價格越下跌,買房者也跟著就越少。羊群效應使人們對房價上升趨之若鶩,房價跳水時候,便恐慌性拋售。沃倫·巴菲特說過很多諺語來描述他如何與大多數人行為相反地做出投資。
房產不應該就和其他商品區別對待。我們應該在價格下跌時購房,特別是在市場過度下跌的時候買。如果人們想要在價格上升的時候從我們手裏買房,那麼我們應該賣給他們獲利。你可以在價格再次下跌時買房,不斷地從週期性漲跌中獲利。
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