中國人來美國買房應該了解的15件事｜華人社區生活指南

1 、房源充足市場透明

美國買房注意事項：對於海外買主來說，沒有房源不足問題，只有是否可以找到熟知當地情況經紀人的問題。（中國人可以在美國買房嗎？）

美國有一個屬於經紀人共享的房源系統，簡稱MLS，每一個經紀人都把自己代理的房子都上傳到這個系統。所有的上市屋都在這個系統中完全透明。一般，大的都會區都會有一個的MLS網站，以大洛杉磯區為例，每天都有約8萬至10萬個房源在市，所以房源十分充足。

任何有執照的經紀人都可以上MLS網站搜尋房源，只是不同的經紀人因對地區的了解熟悉的程度不同，可能搜尋選擇出來的房源也不同。

2、買房前明確買房目的

買房基本分為投資和自住兩種。買房目的不同，考慮的角度就不同。“純投資”更加註重投資回報；“自住”則優先考慮自己喜歡的地方以及住宅的需求。通常，來美國購房的原因多種多樣，有的為了孩子留學，有的純粹投資，有的準備移民。所以各自考慮的角度不同。以下為我個人的建議：

短期內自住：建議按自住的要求來選房

超過5年以上出租時間：建議就以“純投資”的角度來考慮

“計劃純投資：建議比較投資回報（所選房屋價格不要太高。通常高價房屋，租金的回報反而降低）

3、買哪裡，哪個城市最好?

美國有50個州，地大物博，城市眾多。正確的選擇方式是：

從大到小開始考慮

大方向：東海岸或西海岸

小方向：州

城市：每個州有幾百個城市

從生活環境考慮

天氣、環境、天災、人文、生活習慣等條件是否符合自己

當地華人比例，密度高低，是否會讓生活更便利

考慮預算

預算通常會影響買屋地點的方向

例如，東岸或者西岸都是比較貴的，通常在這些地方沒有五六十萬美元以上是很難買到適合自己居住的房屋。當然，如果選擇買一套聯排屋的話，還是可以買到便宜的住宅。

華人最普遍的購屋價格範圍在六七十萬至百萬美元。

4、看上的房子該怎麼出價?

美國是一個資訊很透明的地方，在看好一處房產後，經紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估，估算這個房子在最近的市場交易中的現在價值。

如果賣主的要價高了，經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低於市價，經紀人就要幫買主趕快搶下。有的時候有多位買主都看上同一個住宅，為了得到住宅，可能要出比要價高幾倍的價格才能行。因此，並不是每一個房屋都要殺價，而是要看要價的高低。重點是，買家要能正確評估房屋的價值，當然這需要一位好的經紀人協助。

5、在美國購房對赴美簽證或者申請美國移民有幫助嗎?

這是一個很常見的問題，但買房與移民或簽證之間是沒有任何關係。在美國買房、移民或美國簽證都是由不同的部門及人員來處理。移民局管不著申請人在美國有沒有房產，當然，更不會因為有沒有房產而區別對待。所以，千萬別把移民或簽證與買房混為一談。

6、永久產權不表示要擁有一輩子

眾所周知，美國產權是永久性的，所以，許多剛來的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳”的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。

根據歷年平均統計，美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的原因多樣，比如工作地點改變，子女外出讀書，家庭人口變化，或者退休後把成熟城區換到偏遠安靜的地方等。美國換房頻繁的原因主要是因為沒有戶口的限制，同時城市鄉村差距小，住在哪裡都很方便。實際上，住了幾年之後也都膩了。

7、外國人購房貸款

海外買家可以在美國貸款購房，並且很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的：

美國人貸款條件：信用、收入、工作是否穩定；

外國人貸款條件：需有較多自備款，通常要求35%~40%左右。一般大約能貸到6成。

由於每一個銀行的貸款利率不同，對申請人的條件要求也不同。比如，一些銀行只貸給外國人3~7年，但也有銀行能夠貸到30年。而有的銀行利率較高，但手續簡單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，並不是每個人都能符合。

建議申請貸款之前多家諮詢，多比較。選擇適合自己，對自己最有利的一家。

8、需親自實地考察

從網絡購買海外房產固然方便：房屋簡介、代理經紀聯絡方式、每間房屋細節照片等內容只需輕鬆一點擊就一覽無遺。但這並不代表，買家本人就無需來一個實地考察。

雖然，照片讓買家近距離參觀房屋的每一個角落，但卻看不到房屋部分細節和鄰居素質。所以，網絡並不容易讓買家完全了解房屋的狀況，環境，價值和升值潛力等等。尤其是對於買自住屋的人來說。我建議親自來實地考察，了解該地區的環境和所購房屋之後再作決定。

當然，如果曾經來過美國，也去過這個地方，對這個地方比較熟悉，對你要買的這個房子的區域和社區都比較了解，同時你也有信得過的經紀人可以幫助你。這樣的話從技術上來說，你人不過來美國是可以直接在中國購買的。

9、投資只看租金回報率嗎?

投資房產有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率；一個是升值的潛力空間。後者比租金回報率更重要。

通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東⻄兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等都是房價比較高的區域，由於這些地區房價常常攀升，而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。

但從長期來看，這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大，因為想要購買此類房屋的人數較多，而買入的數量越多其房價就越高，這就是供需平衡。所以在投資時，並不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要從兩方面同時考慮。

10、不要為了砍價挑房子的毛病

許多買家為了砍價而故意雞蛋裡挑骨頭。這個做法是有別於美國文化。在美國習慣中,因為喜歡這個房屋而出價。會選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較後，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。當然每個房屋都不是完美的。

挑毛病只會讓賣家反感，適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面，通常稱讚賣家的房子是博得賣主青睞的方法。尤其越好的房子，賣家在賣出的時候就像嫁女兒一樣，希望能賣給一個真心喜愛它的人。

11、不要要求賣家送你家具

在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當地的習慣。通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的櫃子，嵌入式的電器等等不可移動的配件。

而可以移動的配件都是屬於個人的物品，比如沙發，桌椅都是不附著在房子上面的，因而不包含在屋價內。另外，盆栽可以移動，便不含在房價內，院子裡的樹是種在地上不可以移動的就包含在屋價內。

賣家賣了房子，不一定願意賣他的家具。如果說屋內有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議。情況就再商量。

12、房子沒有租不出去的問題

很多買家擔心房屋無法出租的問題。其實是過慮了，沒有房子是租不出去的。事實上，房子能否出租取決於業主的租金是否符合租賃市場的價格。跟房屋買賣一樣，沒有賣不出去的房子。關鍵在於賣價是否符合市場。

美國房地產市場是很公開透明的，經紀人可以從MLS得到準確的數據。所以買家要買房的時候，在要求經紀人做房屋估價外，不妨也要求做一個租價評估；這對於專業的經紀人來說沒有問題。

13、中國人都要買新屋?

中國人都喜歡新房。而美國新屋的比例佔整個房屋銷售市場不到20%，更讓華人失望的是，這些新屋多數位於偏遠的地方。美國城市人口通常在3萬~10萬人，從開始開發到商業活動，配套設施齊全大約在10~25年之間，但不再有土地可供住宅開發。美國除了幾個大城市比較像國內繁華都市外，其他大多數的地方都是以郊區獨立屋形式來建設。所以，一個城市是需要有足夠的空間去開發。成熟的城市經過35年後，就很少有城市能夠有新房，只有爾灣市屬於例外。由於幾乎整座城市的土地都屬於一家私人公司，房屋開發速度完全取決於該公司的規劃。所以，不要有錯誤的認為每個地方都能買到新屋。

14、外國人在美國買房稅費有何不同?

在美國，無論你是美國人還是外國人，購房時所要繳納的稅費都是相同的。只有在賣房的時候稍有不同。當地居民在賣房時，在一定限額內是免增值稅的。這個對當地人自住屋的優惠是單身有25萬免稅。夫婦共同擁有則有50萬的免稅。

舉例說，如果是夫妻兩人用五十萬買進房屋，再用一百万賣出房子， 他們就符合不用對五十萬的增值部分繳稅。那對於海外投資者，需要繳納一個資本利得稅也就是增值稅。

15、外國人賣房時被預扣增值稅是最不公平的地方

外國人賣屋時的“房產資本利得稅預扣”是一個對外國人最不公平的法令。

根據1980年外籍人士房地產投資法案規定：當非居民外籍人士出售美國房產時，需要先被預扣稅，其目的是防外國人買賣後離境無法追索增值稅。問題是預扣稅是以售價的基礎來預扣，這個數字相當驚人。加上每個州也按州的法律來預扣比例，各州政府預扣的比例不同，加州對資本利得要求預扣為3.33%，所以在加州外籍人士賣房總共被預扣賣價的13.33%。

所以對於外國人而言，扣除了一些修繕等支出最終並沒有賺錢，應該不用繳稅。但是，在賣屋時仍要讓過戶公司先扣下業主百分之十幾的預留稅，只能等到下季報稅的時候再申報退回。

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